BayObLG Beschluss vom 19.02.1999 - 2Z BR 140/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

LG Bayreuth (Aktenzeichen 4 T 19/98)

AG Bayreuth (Aktenzeichen UR II 25/97)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Bayreuth vom 28. Juli 1998 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur Verhandlung und erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8.800 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus 45 Wohnungen bestehenden Anlage; der weitere Beteiligte ist der Verwalter. Die Antragstellerin hat das Wohnungseigentum Nr. 21 am 27.11.1996 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben.

Die Wohnungen wurden mit Einzelöfen beheizt. In der Versammlung vom 27.5.1995 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) II 4:

Eine Gaszentralheizung wird eingebaut, mit der Maßgabe, daß die Eigentümer, die bereits eine Modernisierungsmaßnahme der Heizanlage durchgeführt haben (z.B. Nachtspeicheröfen, Etagenheizung) den finanziellen Kompromißvorschlag des Verwalterbeirats annehmen werden.

Dieser Eigentümerbeschluß wurde nicht angefochten. Der Verwaltungsbeirat faßte in seiner Sitzung vom 5.8.1995 folgende Beschlüsse:

Zu Punkt 1 der Tagesordnung:

Es wurde beschlossen, den Eigentümern der 4 Wohnungen (Nr. 27, 30, 32 und 34) ein Wahlrecht zum Anschluß an die neue Zentralheizung zu gewähren. Sollte ein Anschluß nicht gewünscht werden, so müssen nur die anteiligen Kosten für den Gemeinschaftsteil der Heizung übernommen werden. Ein späterer Anschluß ist dann für diese Wohnung jederzeit möglich. Warm- und Kaltwasser wird ebenfalls bis in die Wohnung, inkl. Wasserzähler verlegt.

Zu Punkt 2 der Tagesordnung:

Es wird den anderen Eigentümern kein allgemeines Wahlrecht eingeräumt, ob sie sich an die neue Heizung anschließen wollen oder nicht. Ausschlaggebender Punkt für diesen Beschluß war, daß eine anstehende Sanierung der Kamine vermieden werden kann.

…

Zu Punkt 4 der Tagesordnung:

Da eine Finanzierung über ein Kreditinstitut nicht möglich ist, wird eine sofortige Sonderumlage erhoben, die bis zum 25.8.1995 fällig ist. Nach Eingang dieser Gelder wird der Auftrag zum Einbau der Heizung erteilt.

In einer undatierten Aufstellung des damaligen Verwalters wurde unter der Überschrift „Sonderumlage für den Heizungseinbau” ein Gesamtbetrag von 428.500 DM auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Als „Kosten für Warm- und Kaltwasser” wurden je Einheit 2.500 DM angesetzt, als „Kosten für Gemeinschaftseinbau” ein Betrag von 211.000 DM, der nach Miteigentumsanteilen verteilt wurde. Als „Kosten für Heizkörper” wurden insgesamt 115.000 DM angesetzt, 494 DM je Stück. Für das Wohnungseigentum Nr. 21 legte der Verwalter sieben Heizkörper zugrunde und errechnete eine Sonderumlage von insgesamt 10.786,84 DM.

Die Eigentümerversammlung vom 24.2.1996, bei der 4751/10000 Miteigentumsanteile vertreten waren, befaßte sich erneut mit dem Heizungseinbau. Die Versammlungsniederschrift lautet insoweit:

7) Heizungseinbau – Die Firma … bietet an, in den Wohnungen eine Heizung einzubauen, deren Eigentümer bereits bezahlt haben.

Beschluß: Es wird weiterhin versucht schnellstmöglichst und kostengünstigst die Heizung einzubauen.

8) Soll gerichtlich gegen die Eigentümer vorgegangen werden, die ihren Anteil am Heizungseinbau noch nicht geleistet haben?

Diese Frage wurde mit 3897/10000 Stimmanteilen befürwortet. Nein: 199/10000, Enthaltungen: 655/10000

11) Weitere Anliegen

Ergänzend zum Thema Heizung, wurde noch folgender Beschluß gefaßt:

Bei den Wohnungen, für die die Heizung noch nicht bezahlt wurde, wird diese Forderung ab dem Heizungeinbau auf das Hausgeld umgelegt. …

Auch diese Beschlüsse wurden nicht angefochten. Der frühere Verwalter vermerkte in einer Aktennotiz vom 5.9.1996, der Verwaltungsbeirat habe seinem Vorschlag zugestimmt, mit den zur Verfügung stehenden ca. 250.000 DM die Heizung und das Warm- und Kaltwasser nun überall dort einzubauen, „wo bereits bezahlt wurde”. In der Zeit von Oktober 1996 bis März 1997 wurden die Kaltwasserleitungen erneuert, eine zentrale Warmwasserversorgung und eine zentrale Gasheizung eingebaut sowie ein neuer Kamin erstellt.

Der frühere Eigentümer der Wohnung Nr. 21 hatte die Sonderumlage nicht gezahlt. Nachdem das Wohnungseigentum der Antragstellerin zugeschlagen worden war, verlangte sie, die Wohnung solle an das Heizungssystem angeschlossen werden. Hierzu faßte die Eigentümerversammlung vom 26.4.1997 unter TOP 5 den Beschluß:

Wohnung Nr. 21 … wird nicht an die Zentralheizung angeschlossen, solange nicht dieser Anteil an der Sonderumlage bezahlt ist. Es gilt der Beschluß des Verwalterbeirats vom 5.8.96.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären (Nr. I), ferner

(Nr. II) festzustellen, daß die Antragstellerin nicht verpflichtet ist, als Sonderumlage ...