BayObLG Beschluss vom 19.03.1981 - Allg. Reg. 7/81

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung zur Mieterhöhung

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 26.01.1981; Aktenzeichen 14 S 7532/80)

LG München I (Entscheidung vom 17.12.1980; Aktenzeichen 14 S 7532/80)

AG München (Aktenzeichen 26 C 4733/79)

Tenor

Unter dem Begriff „übliche Entgelte” gemäß Artikel 3 (MHG) § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum – 2. WKSchG – ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten zu verstehen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen unter gewöhnlichen Umständen tatsächlich und üblicherweise gezahlt werden (ortsübliche Vergleichsmiete).

Zur Ermittlung des üblichen Entgelts (der ortsüblichen Vergleichsmiete) sind auch solche Mieten heranzuziehen, die während eines bestimmten Zeitraums (z.B. während der letzten drei Jahre) nicht neu festgesetzt (erhöht) worden sind (sog. Bestands- oder Altmieten).

Tatbestand

I.

1. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Meter einer Zweizimmerwohnung mit 67,02 m² Wohnfläche in München.

Die Klägerin forderte mit ihrer beim Amtsgericht München erhobenen Klage eine Erhöhung der Nettomiete von bisher DM 203,16 auf DM 308,29 monatlich ab 1.8.1979.

Das Amtsgericht erholte ein schriftliches Gutachten eines Sachverständigen. Dieser kam zu dem Ergebnis, daß die geforderte Miete (Quadratmeterpreis DM 4,60) die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in München nicht übersteige. Der Sachverständige legte dar, daß zwar im Mietspiegel für München im konkreten Fall Quadratmeterpreise im Medianwert zwischen 3,07 bis 2,61 DM genannt würden, daß er den Mietspiegel aber nicht für anwendbar halte, weil er einerseits im oberen Bereich gelegene Neumieten nicht ausreichend berücksichtige und andererseits auch Mietpreisvereinbarungen einbeziehe, die länger als fünf Jahre zurücklägen; der Sachverständige sieht Mieten, die seit mehr als drei Jahren nicht neu festgesetzt worden sind, nicht als vergleichbar an.

Das Amtsgericht folgte dem Gutachten des Sachverständigen und verurteilte die Beklagten mit Urteil vom 10.4.1980 nach dem Klageantrag.

Gegen dieses am 23.4.1980 zugestellte Urteil legten die Beklagten am 20./21.5.1980 Berufung ein.

2. Aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 3.12.1980 hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts München I als Berufungsgericht am 17.12.1980 folgenden Beschluß verkündet:

„Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgender Rechtsfrage: Was ist unter dem Begriff der „üblichen Entgelte” gemäß Artikel 3 § 2 des 2. Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (2. WKSchG) zu verstehen? Dürfen insbesondere zur Ermittlung des üblichen Entgelts nur solche Vergleichswohnungen herangezogen werden, bei denen der Mietzins während eines bestimmten Zeitraums (z.B. während der letzten drei Jahre) neu festgesetzt worden ist?”

Nach Anhörung der Parteien hat das Landgericht die Akten am 26.1./3.2.1981 dem Bayer. Obersten Landesgericht zur Entscheidung über die Rechtsfrage vorgelegt. Es führt hierzu unter Bezugnahme auf die beigefügten Stellungnahmen der Parteien aus, daß die zwischen den Parteien streitige Rechtsfrage entscheidungserheblich sei und grundsätzliche Bedeutung habe.

Entscheidungsgründe

II.

1. Die Vorlage ist zulässig:

1. Das Bayer. Oberste Landesgericht ist – wie der Senat wiederholt entschieden hat (zuletzt Beschluß vom 9.2.1981 – Allg. Reg. 126/80 = BayObLGZ 1981 Nr. 3; BayObLG NJW 1981, 580/581) zur Erteilung des Rechtsentscheids berufen (Art. III Abs. 2 des 3. MietÄndG vom 21.12.1967 (BGBl I S. 1248) i.d.F. des Gesetzes zur Änderung des 3. MietÄndG vom 5.6.1980 (BGBl I S. 657); § 1 der VO über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 – GVBl S. 17 – i.V.m.§ 1 der VO vom 9.1.1968 – GVBl S. 4).
2. Die vom Landgericht als Berufungsgericht gestellte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum; sie hat grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird (Landfermann WM 1980, 257/259; Zöller ZPO 12. Aufl.§ 546 Anm. 3). Die Rechtsfrage ist, soweit ersichtlich, bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden (Art. III Abs. 1 Satz 1 und 2 des 3. MietÄndG). Sie ist, wie auch das Landgericht ausgeführt hat, für die Sachentscheidung im vorliegenden Fall erheblich (zur Frage der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit: BayObLG a.a.O. mit Nachw.).

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat, wie im Entscheidungssatz geschehen, beantwortet. Hierfür sind folgende Überlegungen maßgebend:

a) Art. 3 des 2. WKSchG – Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18.12.1974 – BGBl I S. 3603 – bestimmt in § 2 Abs. 1, daß der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, wenn

1) der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgesehen, seit einem Jahr unverändert...