Verfahrensgang
AG München (Aktenzeichen 20 C 10 655/78) |
LG München I (Aktenzeichen 14 S 8469/80) |
Tenor
Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, sind bei der Ermittlung des üblichen Entgelts (der ortsüblichen Vergleichsmiete) gemäß Art. 3 (MHG) § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum – 2. WKSchG – nicht zu berücksichtigen, es sei denn, daß
- Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbart haben oder
- der Vermieter die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet hat.
Tatbestand
I.
1. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist (seit 1956) Mieter einer Fünfzimmerwohnung mit 164 qm Wohnfläche in München. Die Klägerin begehrte mit ihrer beim Amtsgericht München erhobenen Klage die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nettomiete von bisher 600 DM auf 1.150 DM monatlich ab 1.6.1978.
Das Amtsgericht erholte das schriftliche Gutachten eines Sachverständigen; dieser kam zu dem Ergebnis, daß unter Berücksichtigung der Vergleichsmieten für vergleichbare Wohnungen eine Monatsmiete (Quadratmeterpreis von 6,40 DM) von 1.049,60 DM angemessen sei. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten – unter Abweisung der Klage im übrigen –, einer Erhöhung der Miete auf monatlich 1049,60 DM zuzustimmen. In den Entscheidungsgründen führte das Gericht u.a. aus, auf Grund der langen Mietdauer seien vom Beklagten in der Wohnung vorgenommene Investitionen bereits abgewohnt. Abschläge seien deswegen nicht erforderlich.
2. Gegen dieses Urteil legte der Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein und begründete sie ordnungsgemäß. Er vertrat die Auffassung, vom Mieter vorgenommene Wertverbesserungsmaßnahmen (Instandsetzungen und Modernisierungen) müßten bei der Feststellung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung – ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung – regelmäßig außer Betracht bleiben. Bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses sei vom tatsächlichen Zustand der Wohnung ohne die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen auszugehen.
Auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 28.1.1931 hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts München I als Berufungsgericht nach Anhörung der Parteien mit am 13.3.1981 verkündetem Beschluß unter Hinweis auf Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften dem Bayerischen Obersten Landesgericht die Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt,
„ob und gegebenenfalls für welchen Zeitraum, Aufwendungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses nach dem MHRG zu berücksichtigen sind, wenn keine diesbezügliche Parteivereinbarung vorliegt.”
Das Landgericht führte dazu unter Darlegung der gegensätzlichen Auffassungen der Parteien aus, daß die streitige Rechtsfrage entscheidungserheblich sei und grundsätzliche Bedeutung habe.
Entscheidungsgründe
II.
1. Die Vorlage ist zulässig.
a) Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zur Erteilung des Rechtsentscheids berufen (Art. III Abs. 2 des 3. Miete v. 21.12.1967 – BGBl. I S. 1248 – i.d.F. des Gesetzes zur Änderung des 3. MietÄndG v. 5.6.1980 – BGBl. I S. 657 –; § 1 der VO über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 – GVBl. S. 17 – i.V.m. § 1 der VO v. 9.1.1968 – GVBl. S. 4 –; BayObLGZ 1981 Nr. 16 = NJW 1981 1219 = Senatsbeschluß vom 19.3.1981 – Allg. Reg. 7/81 –; BayObLG NJW 1981, 580/581).
b) Die in Art. III Abs. 1 des 3. MietÄndG bestimmten Voraussetzungen für den begehrten Rechtsentscheid, die das angegangene Obergericht von Amts wegen zu prüfen berechtigt und verpflichtet ist (BayObLGZ 1981 Nr. 1 = NJW 1981, 1275 – WM 1981, 80 = Senatsbeschluß vom 19.1.1981 – Allg. Reg. 103/80 – und Nr. 3 – NJW 1981, 994 = Senatsbeschluß vom 9.2.1981 – Allg. Reg. 126/80 –, je mit Nachw.; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 39. Aufl. Anh § 544 Anm. 3; Palandt BGB 40. Aufl. § 556 a Anm. 7 e), sind hier erfüllt. Die vom Landgericht als Berufungsgericht gestellte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum; sie hat grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird (Landfermann WM 1980, 257/259 Zöller ZPO 12. Aufl. § 546 Anm. 3). Die Rechtsfrage ist, soweit ersichtlich, bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden; sie ist außerdem, wie auch das Landgericht ausgeführt hat, im vorliegenden Fall erheblich.
2. Der erkennende Senat ist der Auffassung, daß Aufwendungen (Einrichtungen) des Mieters zur Verbesserung des Wohnwertes der Wohnung bei der Mietwertermittlung (ortsübliche Vergleichsmiete) nicht zugunsten des Vermieters anzusetzen sind, sofern eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter hierüber fehlt.
a) Art. 3 des 2. WKSchG – Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18.12.1974 – BGBl. I S. 3603 – bestimmt in § 2 Abs. 1, daß der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, wenn
- „der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgeseh...