BayObLG Beschluss vom 22.03.2000 - RE-Miet 2/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung

Leitsatz (amtlich)

Hat die Bundesrepublik Deutschland im Rahmen der Wohnungsfürsorge eine Wohnung an einen Bundesbediensteten vermietet und richtet sie als Vermieterin an den Mieter ein unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen, so bedarf es zur Wirksamkeit dieses Verlangens im Sinn von § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG nicht des ausdrücklichen Hinweises, daß die geforderte Miete die nach den einschlägigen internen Verwaltungsvorschriften als Obergrenze genannte „maßgebliche Vergleichsmiete” (d.h. grundsätzlich die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht überschreitet (Fortführung zu BayObLGZ 1998, 345).

Normenkette

MHG § 2 Abs. 2

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 412 C 1549/97)

LG München I (Aktenzeichen 14 S 556/98)

Tenor

Rechtsentscheid:

Hat die Bundesrepublik Deutschland im Rahmen der Wohnungsfürsorge eine Wohnung an einen Bundesbediensteten vermietet und richtet sie als Vermieterin an den Mieter ein unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen, so bedarf es zur Wirksamkeit dieses Verlangens im Sinn von § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG nicht des ausdrücklichen Hinweises, daß die geforderte Miete die nach den einschlägigen internen Verwaltungsvorschriften als Obergrenze genannte „maßgebliche Vergleichsmiete” (d.h. grundsätzlich die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht überschreitet.

Gründe

I.

Der Beklagte zu 1 ist Bundesbediensteter. Er hat zusammen mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, von der Klägerin, der Bundesrepublik Deutschland, mit Mietvertrag vom 17.3.1993 ab 15.4.1993 eine ca. 110 qm große Wohnung in München angemietet. Der Vertrag ist im Rahmen der Wohnungsfürsorge des Bundes unter Verwendung eines Formulars für Bundesmietwohnungen abgeschlossen; auf die allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen ist Bezug genommen.

Als Mietzins war zunächst eine monatliche Nettomiete von 877,49 DM (7,97 DM/qm) zuzüglich Nebenkosten vereinbart. Mit Schreiben vom 28.10.1996 hat die Klägerin die Beklagten aufgefordert, einer Erhöhung der Nettomiete auf 1.052,56 DM monatlich (9,56 DM/qm) ab 1.1.1997 zuzustimmen. Zur Begründung ist auf eine Anlage verwiesen, die mit „Hinweise zur Einstufung Ihrer Wohnung in den Mietspiegel für München 4/93 (Fortschreibung 4/95)” überschrieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten wird darin, ausgehend von einer monatlichen Basismiete laut Mietspiegel von 10,93 DM/qm, unter Berücksichtigung verschiedener Zu- und Abschläge mit 11,00 DM/qm angegeben.

Die Beklagten haben dieser Erhöhung nicht zugestimmt. Daraufhin hat die Klägerin im Februar 1997 Klage auf Zustimmung erhoben. Die Beklagten haben vorgebracht, die Erhöhung sei aus verschiedenen teils formalen, teils materiellen Gründen unzulässig. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei und daher die Klagefrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG nicht in Lauf gesetzt habe. Die Mieterhöhung habe im vorliegenden Fall nicht unter Bezugnahme auf den Mietspiegel begründet werden dürfen.

Die Klägerin hat Berufung eingelegt. Das Landgericht hat das Verfahren zunächst im Hinblick auf ein in einem ähnlich gelagerten Fall durchgeführtes Rechtsentscheidsverfahren ausgesetzt. In diesem Verfahren hat der Senat durch Rechtsentscheid vom 16.12.1998 Az. RE-Miet 3/98 (BayObLGZ 1998, 345) entschieden, daß die Klägerin nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung bei Wohnungen, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an Bundesbedienstete vermietet hat, regelmäßig auch gegenüber ihren Mietern an ihre Verwaltungsvorschriften gebunden sei, die für eine solche Vermietung als obere Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete („maßgebliche Vergleichsmiete”) vorsehen. Begründe sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses ein Mieterhöhungsverlangen durch Angabe von drei Vergleichswohnungen, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar ebenfalls nach den Grundsätzen der Verwaltungsvorschriften vermietet sind, müsse sie in dem Verlangen nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinweisen. Nach Vorliegen dieses Rechtsentscheids hat das Landgericht beschlossen, auch im vorliegenden Verfahren einen Rechtsentscheid zu folgender Frage zu erholen:

„Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG, das nichterklärtermaßen auf die Erhöhung des Mietzinses höchstens bis zur „unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete” gerichtet ist, formell unwirksam,

• wenn (1.) Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland für die Vermietung bundeseigener Wohnungen an Bundesbedienstete als obere Grenze für die Mieterhöhung die „untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete” (= „maßgebliche Vergleichsmiete” im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen,

• wenn (2.) die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bund...