BayObLG Rechtsentscheid vom 16.12.1998 - RE-Miet 3/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 453 C 494/97)

LG München I (Aktenzeichen 14 S 6946/97)

Tenor

1. Soweit die Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland, die verwaltungsintern für die Vermietung bundeseigener Wohnungen unter anderem an Bundesbedienstete als obere Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete („maßgebliche Vergleichsmiete” im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen, ist die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bundesbediensteten vermietet hat, nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung regelmäßig auch gegenüber dem Mieter an diese Grenze gebunden.

2. Die Bundesrepublik Deutschland braucht in einem Mieterhöhungsverlangen, das sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses an den Mieter richtet, jedenfalls dann nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinzuweisen, wenn zur Begründung des Verlangens drei Vergleichswohnungen angegeben werden, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar von der Bundesrepublik Deutschland ebenfalls nach den Grundsätzen der genannten Verwaltungsvorschriften vermietet worden sind.

Gründe

I.

Die Beklagten, jedenfalls aber der Beklagte zu 1, sind Bundesbedienstete. Sie haben von der Klägerin, der Bundesrepublik Deutschland, mit Mietvertrag vom 20./22.7.1992 mit Wirkung ab 1.8.1992 ein Einfamilienreihenhaus in München angemietet. Der Vertrag ist unter Verwendung eines Formulars für Bundesmietwohnungen abgeschlossen; auf die allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen ist Bezug genommen. Außerdem wird in § 6 des Vertrags auf ein Beiblatt verwiesen. Dessen Nr. 1 lautet:

„Dieses Einfamilienreihenhaus ist zweckgebunden und bei Ausscheiden aus der Wohnungsfürsorge des Bundes herauszugeben.”

Nr. 8 des Beiblatts stellt klar, daß es sich bei der vereinbarten Miete nicht um eine unveränderte „Vergunstmiete” handele.

Die Beklagten investierten nach ihren Angaben erhebliche Beträge in das Haus, dessen Zustand bei Übergabe von den Parteien zum Teil unterschiedlich beschrieben wird. Im Jahr 1994 stimmten sie einer Mieterhöhung auf damals netto 1.838,53 DM zu.

Mit Schreiben vom 25.9.1996 hat die Klägerin die Beklagten aufgefordert, einer weiteren Erhöhung der Nettomiete auf 2.143,31 DM ab 1.12.1996 zuzustimmen. Zur Begründung ist in dem Schreiben auf die Mieten für mehrere andere nach Auffassung der Klägerin vergleichbare Objekte verwiesen, darunter drei Häuser in derselben Wohnanlage. Die Beklagten haben diese Erhöhung abgelehnt. Daraufhin hat die Klägerin im Januar 1997 Klage auf Zustimmung zu der Erhöhung erhoben. Die Beklagten halten die Erhöhung schon deshalb für unzulässig, weil ihnen bei der vorangegangen Mieterhöhung zugesagt worden sei, daß die Miete in den kommenden drei Jahren unverändert bleiben werde. Auch hätten sie, vor allem im Hinblick auf die Fürsorgepflicht des Bundes, darauf vertrauen dürfen, daß die Miete nur im Rahmen der allgemeinen Mietpreissteigerung steigen werde. Die Mieten seien aber eher gesunken. Die Besonderheiten des von ihnen angemieteten Hauses, insbesondere der erhebliche Renovierungsbedarf bei Einzug, seien nicht angemessen berücksichtigt worden. Schließlich sei auch die Kappungsgrenze nicht eingehalten, da anläßlich einer Umstellung der Nebenkostenabrechnung von einer Pauschale auf Einzelabrechnung die dafür zu leistenden Zahlungen deutlich erhöht worden seien.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da die Mieterhöhung aufgrund der Äußerungen des zuständigen Bediensteten der Klägerin im Zusammenhang mit der Mieterhöhung 1994 gemäß § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen sei. Die Klägerin hat Berufung eingelegt. Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen zu erholen:

1. Beschränken Verwaltungsvorschriften des Bundes für die Vermietung von bundeseigenen Wohnungen an Bundesbedienstete, die eine Begrenzung der Miete durch „die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete” (= sog. „maßgebliche Vergleichsmiete”) vorsehen, gegenüber Mietern, denen die Wohnungsfürsorge des Bundes zukommt, generell das Recht der Bundesrepublik Deutschland als Vermieterin von bundeseigenem Wohnraum zur Mietanhebung auf eine Erhöhung des Mietzinses (nur) bis zu dieser Grenze?

2. Bei Bejahung der Frage nach Ziffer 1.:

Ist in einem solchen Fall ein Mieterhöhungsverlangen, das nichterklärtermaßen auf die Erhöhung des Mietzinses höchstens bis zur „unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete” gerichtet ist, formell unwirksam?

Es hat hierzu ausgeführt, die Wohnung sei den Beklagten im Rahmen der Wohnungsfürsorge als Bundesmietwohnung vermietet worden. Nach den für solche Vermietungen einschlägigen Verwaltungsvorschriften sei bei Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten. Das Mieterhöhungsverlangen enthalte keinen Hinweis darauf, daß diese Grenze beachtet sei. Seien die vorgelegten Fragen zu bejahen, ...