BayObLG Beschluss vom 22.04.1999 - 2Z BR 41/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Heizkostenabrechnung

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 22134/98)

AG München (Aktenzeichen 481 UR II 664/98)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts München I vom 15. Februar 1999 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.780 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

Die Antragsteller tragen vor, seit dem Ablesezeitraum 1995/1996, für den zur Wärmeerfassung erstmals nicht mehr Verdunstungsgeräte sondern elektronische Verbrauchszähler verwendet worden seien, habe sich der in ihrer Wohnung gemessene Wärmeverbrauch um ein vielfaches erhöht; im Vergleich zu einer anderen, etwa gleichgroßen Wohnung der Wohnanlage sei für ihre Wohnung ein 47 mal höherer Verbrauch an Wärme ermittelt worden. Ein solcher Unterschied im Wärmeverbrauch könne nicht mehr mit einem atypischen Heizverhalten ihrerseits erklärt werden, sondern beruhe ausschließlich auf einer nicht ordnungsmäßigen Wärmeerfassung. Obwohl sie von der Verwalterin mehrfach eine sachverständige Überprüfung der Angelegenheit verlangt hätten, sei nichts geschehen. Aufgrund der bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschlüsse über die entsprechenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen hätten sie gegenüber einem normalen Heizkostenverbrauch für die Heizperiode 1995/1996 einen Betrag von 844,84 DM und für die Heizperiode 1996/1997 einen Betrag von 1.935,75 DM zuviel bezahlt.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, an sie 2.780,59 DM zu zahlen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 18.11.1998 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat am 15.2.1999 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Einwand, die Wärmeerfassung sei unzutreffend, hätte nur in einem Verfahren auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen gebracht werden können. Im vorliegenden Verfahren könne er nicht berücksichtigt werden. Die Antragsgegner handelten auch nicht treuwidrig, wenn sie sich auf die Bestandskraft der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen beriefen. Den Antragstellern sei bereits zu den Zeitpunkten, zu denen die Beschlüsse über die Abrechnungen gefaßt worden seien, die Höhe des erfaßten Wärmeverbrauchs bekannt gewesen. Unerheblich sei, daß die Verwalterin in der Eigentümerversammlung vom 17.11.1997 zugesagt habe, die Heizkostenabrechnung nochmals zu überprüfen. Diese Äußerung sei für die Antragsgegner nicht bindend gewesen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand, weil das Landgericht seine Aufklärungspflicht verletzt hat.

a) Die Antragsteller behaupten, bei den Heizkostenabrechnungen 1995/1996 und 1996/1997 grob unbillig benachteiligt worden zu sein, weil die verbrauchte Wärme nicht ordnungsgemäß erfaßt worden sei. Unterstellt man, daß dies zutrifft, dann hätten die Eigentümerbeschlüsse über die entsprechenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen, wenn sie angefochten worden wären, nicht für ungültig erklärt werden dürfen. Es hätte nämlich bei den genehmigten Abrechnungen verbleiben müssen, weil für die Vergangenheit eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Wärmeerfassung als Grundlage einer ordnungsmäßigen Abrechnung nicht mehr möglich gewesen wäre (BayObLGZ 1997, 278/281). Bereits aus diesem Grund kann auch ein Bereicherungsanspruch keinen Erfolg haben, mit dem wie hier sinngemäß geltend gemacht wird, es sei trotz der Bestandskraft der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen auf eine Nichtschuld geleistet worden, weil die Eigentümerbeschlüsse grob nachteilig seien und das Geleistete deshalb zurückgefordert werden könne.

b) In Betracht kommen können aber Schadensersatzansprüche des durch die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Abrechnung benachteiligten Wohnungseigentümers aus dem Gemeinschaftsverhältnis. Voraussetzung dafür wäre, daß die übrigen Wohnungseigentümer schuldhaft die Durchführung der unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung gebotenen und zumutbaren Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Wärmeerfassung unterlassen haben (BayObLGZ aaO). Ob dies hier der Fall war, hat das Landgericht unter Verletzung seiner Aufklärungspflicht nicht geprüft. Zu einer solchen Prüfung hätte aufgrund des Vortrags der Antragsteller in ihrer sofortigen Beschwerde Veranlassung bestanden. Die Antragsteller haben dort nämlich ausgeführt:

Dies galt um so mehr, als die Ant...