BayObLG Beschluss vom 22.07.1993 - 2Z BR 54/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 11 323/92)

AG München (Aktenzeichen UR II 236/90)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1 werden die Beschlüsse des Landgerichts München I vom 11. März 1993 und des Amtsgerichts München vom 1. Juni 1992, jeweils ausgenommen die Geschäftswertfestsetzung, aufgehoben.

II. Der Antrag, den Eigentümerbeschluß vom 2. März 1990 über die Abberufung des Antragstellers als Verwalter und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags für ungültig zu erklären, wird abgewiesen.

III. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsgegner sind oder waren bei Beginn des Verfahrens die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsteller wurde am 2.7.1987 für fünf Jahre zum Verwalter bestellt; mit ihm wurde von den Wohnungseigentümern ein Verwaltervertrag über den gleichen Zeitraum abgeschlossen.

In § 10 Abs. 1 Satz 4 der als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist bestimmt:

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Verwalter jederzeit durch Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit abberufen werden.

Am 8.6.1988 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Antragsteller als Verwalter abzuberufen. Der Eigentümerbeschluß wurde vom Amtsgericht, bestätigt durch das Landgericht und Beschluß des Senats vom 5.12.1991 (WuM 1992, 161), für ungültig erklärt. Am 2.3.1990 beschlossen die Wohnungseigentümer erneut mit Stimmenmehrheit, den Antragsteller als Verwalter abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen.

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 2.3.1990 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 1.6.1992 stattgegeben, das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zu 1 duch Beschluß vom 11.3.1993 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und zur Antragsabweisung.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Antragstellers als Verwalter liege nicht vor. Die Wahl des Versammlungsorts sei bereits in dem vorhergehenden Verfahren erfolglos gerügt worden. Die Niederschrift über eine Eigentümerversammlung sei nicht das geeignete Forum, um Meinungsverschiedenheiten zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter auszutragen. Bereits in dem vorhergehenden Verfahren sei ausgeführt worden, daß es keinen Entlassungsgrund darstelle, wenn der Verwalter auf die drohenden finanziellen Folgen einer von ihm bekämpften Abberufung hinweise. Eine Abberufung könne auch nicht darauf gestützt werden, daß der Verwalter aus abgetretenem Recht gegen den Antragsgegner zu 1 gerichtlich vorgegangen sei. Die Vorgänge in der Eigentümerversammlung vom 22.4.1988 seien bereits im vorhergehenden Verfahren gewürdigt worden. Der Hinweis des Antragstellers gegenüber Bewerbern um das Verwalteramt, sie würden keine Chance haben, ihre Honoraransprüche durchzusetzen, sei zwar unzutreffend, mache eine Zusammenarbeit mit dem Antragsteller aber nicht unzumutbar. Der Antragsteller habe Verwalterunterlagen deshalb nicht herausgegeben, weil er seine Abberufung für nicht rechtens angesehen habe. Auch dieses Verhalten stelle keinen wichtigen Grund dar.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) In dem genannten Beschluß vom 5.12.1991 (WuM 1992, 161) hat der Senat unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung und das Schrifttum die Grundsätze dargestellt, an denen zu messen ist, ob die vorzeitige Entlassung eines Verwalters aus wichtigem Grund rechtens ist. Danach gilt folgendes:

Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen über die Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit; nach Satz 3, 4 kann die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes, aber nicht weitergehend beschränkt werden. In der Gemeinschaftsordnung ist hier die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt worden. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.

Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser grundsätzlich auch zur Kündigung des Verwaltervertrags gemäß §§ 675, 626 BGB (Weitnauer WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 23).

b) Gemessen an diesen Grundsätzen ist der Eigentümerbeschluß vom 2.3.1990 nicht zu beanstanden.

Der Antragsteller ließ sich gegen die Wohnungse...