BayObLG Beschluss vom 23.07.1999 - 2Z BR 100/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Leitsatz (amtlich)

Sieht die Teilungserklärung für eine kleinere Wohnanlage, bei der zu jeder Wohnung eine Garage gehört und zusätzliche Kraftfahrzeugstellplätze im Freien vorhanden sind, die Nutzung eines Teileigentums als Sauna vor, entspricht ein Eigentümerbeschluß nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, der es untersagt, daß die im Hof befindlichen Stellplätze von den Saunabesuchern benutzt werden.

Normenkette

WEG § 13 Abs. 2 S. 1, § 15 Abs. 2-3

Verfahrensgang

LG Traunstein (Urteil vom 04.06.1999; Aktenzeichen 4 T 1760/98)

AG Rosenheim (Urteil vom 07.05.1998; Aktenzeichen 10 UR II 72/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 4. Juni 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner zu 1 haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnanlage besteht aus fünf Wohnungen und fünf zugehörigen Garagen, einem Hobbyraum im Keller und der von der Antragstellerin betriebenen Sauna im Kellergeschoß. Auf dem Grundstück sind insgesamt acht oberirdische Kfz-Stellplätze vorhanden, davon fünf im Hof. In der Teilungserklärung vom 4.8.1987 ist „der zur Erstellung gelangende Kfz.-Abstellplatz (Besucherstellplätze)” als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.

Am 13.11.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 8:

Die Stellplätze in der Hoffläche dürfen nur von Eigentümern bzw. deren persönlichen Besuchern beparkt werden; das Parken von Saunabesuchern ist untersagt.

Die Antragstellerin hat beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 7.5.1998 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 4.6.1999 den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluß entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er zur Folge hätte, daß der Saunabetrieb unterbunden würde, den die Teilungserklärung voraussetze. Die Stellplätze sollten auch den Besuchern der Sauna dienen. Der Eigentümerbeschluß wider spreche auch den öffentlich-rechtlichen Anforderungen.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Von dem Gemeinschaftseigentum darf nach § 14 Nr. 1 WEG nur in einer Weise Gebrauch gemacht werden, daß dadurch andere Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden; für die Einhaltung dieser Pflicht durch Personen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt, hat jeder Wohnungseigentümer zu sorgen (§ 14 Nr. 2 WEG); die von einer danach zulässigen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgehende Beeinträchtigung hat jeder andere Wohnungseigentümer zu dulden (§ 14 Nr. 3 WEG). Soweit eine Vereinbarung nicht entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

b) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß der angefochtene Eigentümerbeschluß nach diesen Grundsätzen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Da zu jeder Wohnung eine Garage gehört, dienen die oberirdischen Stellplätze grundsätzlich nur zum Abstellen von Fahrzeugen durch Besucher eines Wohnungseigentümers oder von Zweitfahrzeugen eines Wohnungs- oder Teileigentümers. Die Teilungserklärung sieht ein Teileigentum ausdrücklich als Sauna vor; deshalb kommt insoweit eine Nutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden oberirdischen Stellplätze durch die Antragstellerin als Eigentümerin, ihre etwaigen Angestellten und vor allem die Benutzer der Sauna in Betracht. Zu Recht weist die Antragstellerin darauf hin, daß sie durch den Eigentümerbeschluß von dem ihr zustehenden Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums weitgehend ausgeschlossen würde, nämlich soweit es die Stellplätze im Hof betrifft. Daran ändert es nichts, daß sie selbst dort ein eigenes Fahrzeug abstellen dürfte. Es liegt in der Natur der Sache, daß eine S...