BayObLG Beschluss vom 23.10.2003 - 2Z BR 141/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Versagung der Zustimmung zur Vermietung einer Wohnung

Leitsatz (amtlich)

Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, so darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Verweigert der andere Wohnungseigentümer ohne wichtigen Grund die Zustimmung, so kann dies Schadensersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung (Pflichtverletzung) auslösen.

Verfahrensgang

LG Ansbach (Beschluss vom 06.06.2003; Aktenzeichen 4 T 29/03, 4 T 18/03)

AG Ansbach (Aktenzeichen 3 UR II 5/02)

Tenor

I. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragstellerin und der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG Ansbach vom 6.6.2003 werden zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin und die Antragsgegner, diese als Gesamtschuldner, haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens je zur Hälfte zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind in diesem Rechtszug nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.807,90 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragstellerin ist die Tochter der Antragsgegner. Sie und ihre Eltern bilden die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragstellerin gehört die Dachgeschosswohnung mit einer Wohnfläche von 112 m2 nebst Keller, einem Nebenraum und einer Garage, die ihr im Weg der vorweggenommenen Erbfolge übertragen worden war. Die Antragsgegner sind die Eigentümer der Erdgeschosswohnung samt Nebenräumen.

Die Gemeinschaftsordnung vom 22.4.1996 sieht in § 2 Abs. 3 vor, dass die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich ist, wenn eine Eigentumswohnung vermietet oder für andere als Wohnzwecke verwendet werden soll, und dass die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden darf.

Die Beteiligten sind zerstritten. Die Antragstellerin zog mit ihrer Familie aus der Dachgeschosswohnung aus und beabsichtigte, sie an die Interessentin S. zu vermieten. Dem stimmten die Antragsgegner nicht zu. Die Antragstellerin hat beim AG zunächst beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, einer Vermietung der Wohnung an Frau S. zuzustimmen. Weil Frau S. Ende Juli/Anfang August 2002 ihre Absicht, die Wohnung anzumieten, aufgab und schließlich absagte, hat die Antragstellerin gegen die Antragsgegner entgangenen Mietzins für die Monate April bis September 2002 als Schadensersatz i.H.v. 3.807,90 Euro zzgl. Zinsen geltend gemacht. Das AG hat dem Antrag mit Beschluss vom 20.12.2002 in der Hauptsache stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner änderte das LG den Beschluss des AG dahin ab, dass die Antragsgegner verpflichtet werden, an die Antragstellerin unter Berücksichtigung ersparter Abnutzung Mietausfall für die Monate Juli bis September 2002 i.H.v. 1.803,69 Euro zzgl. Zinsen zu zahlen. Hiergegen richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragstellerin und der Antragsgegner. Die Antragstellerin verlangt weiterhin Schadensersatz für den gesamten Zeitraum April bis September 2002 in voller Höhe, während die Antragsgegner eine vollständige Abweisung des Antrags begehren.

II. Beide Rechtsmittel erweisen sich als unbegründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Der Antragstellerin stehe erst ab Juli 2002 entgangener Mietzins als Schadensersatz zu. Die Antragsgegner seien verpflichtet gewesen, jedenfalls im Juni 2002 der Wohnungsvermietung zuzustimmen. Ihre unberechtigte Weigerung sei eine positive Vertragsverletzung. Die Vermietung durch die Antragstellerin sei generell zulässig und die Antragsgegner seien nicht berechtigt gewesen, Frau S. als Mieterin abzulehnen. Ein wichtiger Grund habe nicht vorgelegen. Auf dem früher von Frau S. bewohnten Grundstück habe zwar Unordnung geherrscht. Diesen Ablehnungsgrund hätten die Antragsgegner aber erst nach Abschluss des Zeitraums, für den Schadensersatz verlangt werde, geltend gemacht. Im Übrigen sei nicht zu erwarten gewesen, dass sich Frau S. im Haus der Beteiligten ebenso unordentlich verhalte. Schließlich hätte sie auf dem allein genutzten Gelände niemanden gestört und habe das Mietobjekt in tadellosem Zustand übergeben. Frau S. wäre auch bereit gewesen, Mietzins und Nebenkosten, wie von der Antragstellerin verlangt, zu bezahlen. Abzuziehen seien nur ersparte Abnutzungen i.H.v. 25 Euro monatlich. Die Interessentin hätte ab April 2002 den Mietvertrag abgeschlossen, wenn die Antragsgegner zugestimmt hätten. Sie habe sich erst Ende Juli/Anfang August 2002 entschlossen, ihr jetzt bewohntes Haus zu erwerben. Dazu wäre es nicht gekommen, wenn sie zuvor die Wohnung hätte anmieten können.

Für die Zeit vor Juli 2002 entfalle ein Schadensersatzanspruch jedoch deshalb, weil die Antragstellerin erst Anfang Juni 2002 die vorgesehene Mieterin mit Wohnanschrift genau genug bezeichnet habe, so dass die Antragsgegner in der Lage gewesen seien, vorher Erkundigungen einzuziehen und zu prüfen, ob ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung vorlag.

2. Die Entscheidung des LG hält...