Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Pflichten des Verwalters bei Baumängeln
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteiler wird der Beschluß des Landgerichts München I vom 19. Februar 1986 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht München I, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens übertragen wird, zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
1. Die Antragsteller nehmen die Antragsgegnerin als ehemalige Verwalterin wegen angeblicher Verletzung ihrer Verwalterpflichten im Zusammenhang mit der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen auf Schadensersatz in Anspruch.
Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer aus vier Häusern (A, B, C und D) mit über 350 Einheiten bestehenden Wohnanlage, die in den Jahren 1974 bis 1976 von der Firma … als Bauträger und der Firma geplant und weitgehend Fertiggestellt wurde. Verglasungsarbeiten führte die Firma … aus. Die Firma und Türelemente.
Nachdem die Firma … in Zahlungsschwierigkeiten geraten war, übernahm die … setzte die Antragsgegnerin als Verwalterin ein. Es kam weder zu einem Eigentümerbeschluß über die Bestellung der Antragsgegnerin als Verwalterin noch zum Abschluß eines schriftlichen Verwaltervertrags. Die … veräußerte die restlichen Einheiten und trat dabei, wie vorher schon die Firma … die Gewährleistungsansprüche gegen die Bauhandwerker an die Erwerber ab. Die einzelnen Käufer unterzeichneten jeweils zugunsten der Antragsgegnerin eine Vollmacht als Wohnungseigentumsverwalterin. Die Antragsgegnerin war vom 1.1.1975 bis 31.12.1982 als Verwalterin tätig.
In der Zeit bis 2.9.1976 nahm die Antragsgegnerin das Gemeinschaftseigentum am Haus C und am 2.9.1976 das Gemeinschaftseigentum am Haus D ab. Am 5.10.1976 übersandte die … der Antragsgegnerin die Liste der Bauhandwerker, in der der Beginn der jeweiligen Gewährleistungsfrist angegeben war; die … führte aus, daß für die Bauhandwerker nach BGB die fünfjährige Gewährleistung gelte.
Die Häuser C und D haben je zwei Gemeinschaftsterrassen und 13 Panoramawohnungen. Die Wohnungen sind außen mit Holz verkleidet, in den Terrassenbereichen befindet sich je ein hölzernes Fensterelement. An den Fenstern und Verkleidungselementen traten seit der ersten Hälfte des Jahres 1977 Verrottungen auf, so daß Regenwasser eindringen konnte. Die Antragsgegnerin wurde auf die Schäden von zwei Wohnungseigentümern hingewiesen. Von März 1978 bis Juli 1978 forderte sie in verschiedenen Schreiben die Firma … zur Behebung der Mängel auf. Von der Firma … durchgeführte Nachbesserungsarbeiten blieben ohne Erfolg. Am 14.3.1979 beantragte die Antragsgegnerin beim Amtsgericht gegen die Architekten und die Firmen … und … Beweissicherung. Das erholte 10.7.1979 stellte erhebliche Schäden fest.
Ein von der Antragsgegnerin erholtes Gutachten des Rechtsanwalts … vom 7.1.1981 kam zu dem Ergebnis, daß die Gewährleistungsfristen gegen die Architekten und die Firma … bereits abgelaufen waren.
Die Firma … folgte einem Vorschlag des Sachverständigen … und zahlte an die Antragsteller 14 000 DM.
In der Eigentümerversammlung vom 20.7.1979 war „dem Verwalter zur Jahresabrechnung 1978 Entlastung erteilt” worden. In der Eigentümerversammlung vom 25.7.1980 war „dem Verwalter für die Jahresabrechnung 1979 Entlastung erteilt” worden. In der Eigentümerversammlung vom 17.7.1981 beschlossen die Wohnungseigentümer: „Die Eigentümergemeinschaft erkennt die – vom Verwaltungsbeirat geprüfte und anerkannte Jahresabrechnung 1980 an und entlastet den Verwalter.”
Auf Grund einer in der Eigentümerversammlung vom 17.7.1981 ausgesprochenen Vollmacht ließ die Antragsgegnerin sodann die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten für die Gemeinschaft ausführen; die Wohnungseigentümer zahlten hierfür rund 390 000 DM.
2. Die Antragsteller verlangen von der Antragsgegnerin aus dem Betrag von 390 000 DM einen Teil von 20 000 DM als Schadensersatz. Die Antragsgegnerin habe die Verjährung der Gewährleistungsansprüche verschuldet.
Mit Beschluß vom 23.5.1985 hat das Amtsgericht den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluß vom 19.2.1986 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.
II.
Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Wohnblöcke C und D seien spätestens am 2.9.1976 abgenommen worden (§ 640 BGB), so daß die nach § 13 VOB geltende Gewährleistungsfrist von zwei Jahren am 2.9.1978 abgelaufen sei. Diese Gewährleistungsfrist sei mit den Firmen … und … vereinbart gewesen. Ob auch die Architekten … und … sich hierauf berufen könnten, könne dahinstehen. Denn die Beteiligten gingen hiervon aus, so daß die Kammer auch hier den Fristablauf zum 2.9.1978 unterstelle.
Innerhalb des Zeitraums ...
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