Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwaltervergütung
Verfahrensgang
LG Amberg (Aktenzeichen 33 T 559/98) |
AG Schwandorf (Aktenzeichen UR II 8/97) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluß des Landgerichts Amberg vom 30. Juli 1998 im Kostenausspruch und insoweit aufgehoben, als die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen wurde.
II. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 10.522,75 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin wurde in der Teilungserklärung vom 10.8.1993 für die Dauer von fünf Jahren ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher zur Verwalterin bestellt. Nach dem Verwaltervertrag vom 21.10.1994 ist sie ab 1.10.1994 für fünf Jahre Verwalterin der Anlage; § 3 bestimmt, daß der Vertrag vorzeitig aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Der Inhaber der Verwalterfirma ist zugleich Miteigentümer einer Wohnung.
Durch Eigentümerbeschluß vom 30.6.1997 wurde die Antragstellerin aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen und der Verwaltervertrag mit ihr gekündigt. Ferner wurde die Antragstellerin verpflichtet, binnen vier Wochen Rechnung zu legen und abzurechnen sowie binnen zwei Wochen die Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben. Schließlich beschlossen die Wohnungseigentümer, daß der Verwaltungsbeirat im Zusammenhang mit der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin und der Fertigstellung der Wohnanlage einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Außerdem bestellten sie ab 1.7.1997 einen neuen Verwalter und ermächtigten den Verwaltungsbeirat, einen Verwaltervertrag auszuhandeln, über dessen Abschluß die Wohnungseigentümerversammlung beschließen werde.
Die Antragstellerin hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären.
Durch Eigentümerbeschluß vom 17.10.1997 bestätigten die Wohnungseigentümer alle am 30.6.1997 gefaßten Eigentümerbeschlüsse. Dieser Eigentümerbeschluß wurde bestandskräftig.
Daraufhin hat die Antragstellerin ihren Anfechtungsantrag für erledigt erklärt und beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von 12.317,33 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Der Betrag setzt sich zusammen aus restlicher Verwaltervergütung ab November 1994 bis März 1998 und einer Vergütung für besondere Verwalterleistungen von 1.751,45 DM. Die Antragsgegner haben der Erledigterklärung zugestimmt und Abweisung des Zahlungsantrags beantragt. Das Amtsgericht hat den Zahlungsantrag am 29.4.1998 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin durch Beschluß vom 30.7.1998 bis auf einen anerkannten Betrag von 43,13 DM zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, mit der nur noch eine Verwaltervergütung von November 1994 bis März 1998 in Höhe von 10.522,75 DM geltend gemacht wird.
II.
Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts, soweit sie angefochten ist, und zur Zurückverweisung der Sache.
1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Verwaltervertrag sei zu Recht am 30.6.1997 fristlos gekündigt worden. Ein wichtiger Grund sei von der Antragstellerin selbst vorgetragen worden. Sie habe ausgeführt, ab 1996 habe sich das Klima zwischen dem neuen Verwaltungsbeirat und der Verwalterin rapide verschlechtert; eine konstruktive Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat sei nicht mehr möglich gewesen. Dieses eigene Vorbringen der Antragstellerin rechtfertige die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Ein Verschulden an der Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat sei nicht erforderlich. Der wichtige Grund könne sich nämlich auch aus objektiven Umständen ergeben. Nach dem eigenen Vorbringen der Antragstellerin sei den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der in dem Verwaltervertrag vorgesehenen Zeit nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar gewesen.
Für die Zeit von November 1994 bis einschließlich Juni 1997 ergebe sich eine Verwaltervergütung von 39.192,– DM; abzüglich der geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer von 39.148,87 DM verbleibe der anerkannte Betrag von 43,13 DM. Ab Juli 1997 stünden der Antragstellerin wegen der wirksamen Kündigung keine Vergütungsansprüche mehr zu.
2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (allg.M.; BayObLGZ 1972, 139/141; BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WuM 1991, 161; 1993, 762/763; OLG Hamm WuM 1991, 218/219; KG WuM 1993, 761/762; Bärmann/Merle WEG 7. Au...