BayObLG Beschluss vom 28.02.2002 - 2Z BR 171/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Leitsatz (amtlich)

1. Sind in einer Jahresgesamtabrechnung Forderungen gegen Dritte aufgeführt, ist der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung insoweit für ungültig zu erklären.

2. Ein Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters ist für ungültig zu erklären, wenn dieser der Jahresabrechnung eine Vermögensübersicht beigefügt und in diese Forderungen gegen Dritte eingestellt hat, die nicht ausschließbar unzutreffend wiedergegeben sind.

Normenkette

WEG §§ 26, 28 Abs. 3, 5

Verfahrensgang

LG Kempten (Beschluss vom 17.10.2001; Aktenzeichen 4 T 2112/00)

AG Kaufbeuren (Aktenzeichen 3 UR II 014/00)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 17. Oktober 2001 dahingehend abgeändert, daß der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 22. Juni 2000 zu Tagesordnungspunkt (TOP) 2.1 auch insoweit für ungültig erklärt wird, als er in der Vermögensübersicht Forderungen gegen die Betriebsgesellschaft betrifft und sich auf die Verwalterentlastung hinsichtlich der Hausmeisterkosten bezieht. Im gleichen Umfang werden die Eigentümerbeschlüsse vom 22. Juni 2000 zu TOP 2.2 und zu TOP 2.3 für ungültig erklärt. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen.

II. Von den Gerichtskosten aller Rechtszüge haben die Antragsteller als Gesamtschuldner 1/3 und die Antragsgegner als Gesamtschuldner 2/3 zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.669 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer größeren Feriendorfanlage, die in erheblichem Umfang an die „A. … Urlaubsdorf Betriebsgesellschaft GmbH” verpachtet war. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin der Wohnanlage; sie errichtete die Jahresgesamtabrechnungen 1997 bis 1999 als „Einnahmen-Ausgaben-Rechnung” und „Vermögensübersicht (Verbindlichkeiten – Forderungen der Gemeinschaft)”.

In den Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen der drei genannten Jahre findet sich jeweils eine Position „Hausmeister”. Dort sind die Ausgaben der Wohnungseigentümer für die drei von ihnen angestellten Hausmeister der Wohnanlage aufgeführt. Von den Ausgaben wird der Betrag abgezogen, den die Betriebsgesellschaft im jeweils abgelaufenen Wirtschaftsjahr an die Wohnungseigentümer für die Hausmeister bezahlt hat. In der Jahresabrechnung 1997 (TOP 2.1) ist überdies eine Rückvergütung in Höhe von 8.436,91 DM an die Betriebsgesellschaft aufgeführt. In der „Vermögensübersicht” der Jahresabrechnungen sind unter anderem die Forderungen der Wohnungseigentümer gegen Dritte, darunter Forderungen gegen die Betriebsgesellschaft, aufgeführt.

In der Eigentümerversammlung vom 22.6.2000 billigten die Wohnungseigentümer zu TOP 2.1 die Jahresabrechnung 1997, zu TOP 2.2 die Jahresabrechnung 1998 und zu TOP 2.3 die Jahresabrechnung 1999, jeweils „in der vorgelegten Form, einschließlich der Vermögensaufstellung samt ausgewiesener Forderungen und Verbindlichkeiten”. Außerdem erteilten die Wohnungseigentümer der weiteren Beteiligten jeweils Entlastung.

Die Antragsteller haben sinngemäß beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären, soweit die Hausmeisterkosten betroffen sind. Die Antragsteller sind der Auffassung, der Beitrag der Betriebsgesellschaft zu den Hausmeisterkosten in den Jahren 1997 bis 1999 sei zu gering gewesen. Außerdem haben die Antragsteller beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären, soweit der weiteren Beteiligten Entlastung erteilt worden ist. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 13.9.2000 die Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt, soweit sie Hausmeisterkosten betreffen. In der Begründung wird klargestellt, daß der weiteren Beteiligten, beschränkt auf die Hausmeisterkosten, keine Entlastung erteilt werden konnte. Das Landgericht hat am 17.10.2001 auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner den Beschluß des Amtsgerichts, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse ist, dahingehend abgeändert, daß der Eigentümerbeschluß zu TOP 2.1 insoweit für ungültig erklärt wird, als er die Rückvergütung des Betrages von 8.436,91 DM an die Betriebsgesellschaft betrifft; im übrigen hat es die Anträge auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2.1 bis 2.3 abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel ist überwiegend begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Eigentümerbeschlüsse zu den drei Jahresabrechnungen seien nicht zu beanstanden. In eine Jahresabrechnung seien die im Wirtschaftsjahr getätigten tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen. Würden Zahlungen an die Wohnungseigentümer, wie hier von der Betriebsgesellschaft, gekürzt, müsse in der Jahresabrechnung folglich der im Vergleich zu früheren Jahren geringere Betrag aufgeführt werden. I...