BEHÖRDLICHE GENEHMIGUNG - Kein Haftungsausschluss des Vermieters für behördliche Genehmigung

Leitsatz

Die mietvertragliche Klausel "Der Vermieter leistet keine Gewähr da- für, dass die gemieteten Räume den infrage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Klausel "Bauliche Änderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen, auch die Vergitterung der Fenster und die Herstellung und Verände- rung von Feuerstätten, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Erteilt der Vermieter eine solche Einwilligung, so ist der Mieter für die Einholung der bauaufsichts- amtlichen Genehmigung verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen" beinhaltet nicht die Verpflichtung des Mieters, für die be- hördliche Genehmigung des mietvertraglich vereinbarten Betriebs zu sorgen, sondern nur die Regelung, dass bauliche Maßnahmen des Mieters der Genehmigung durch den Vermieter bedürfen und auf Kosten des Mieters erfolgen.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Gewerberaummieters. Der Mieter hatte Gewerberäume zum Betrieb eines "Büros/Lagers etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche" gemietet. Der Mietvertrag enthält die beiden oben zitierten Vertragsklauseln. Das Mietobjekt war als "Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle" baurechtlich genehmigt. Der Mieter betrieb das Cateringunternehmen sechs Jahre lang unbeanstandet. Dann wies ihn das zuständige Bauaufsichtsamt im Rahmen einer Bußgeldanhörung darauf hin, dass die geänderte Nutzung der Mieträume als Cateringbetrieb ohne Genehmigung ordnungswidrig ist. Der Vermieter weigerte sich, an der Einholung der Genehmigung der Nutzungsänderung mitzuwirken. Der Mieter beantragte dann die Baugenehmigung für die erfolgte Nutzungsänderung. Der Antrag wurde zuückgewiesen, weil bestimmte Unterlagen fehlten. Der Mieter kündigte daraufhin fristlos. Das Oberlandesgericht hatte noch dem Vermieter Recht gegeben, der BGH entscheidet endgültig zugunsten des Mieters. Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung der Mieträume stellt einen Mietmangel dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht. Außerdem hält die mietvertragliche Regelung des Haftungsausschlusses des Vermieters auch für den Fall, dass die behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen, einer Inhaltskontrolle nicht stand. Nach dieser Klausel wären im Fall der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags ausgeschlossen. Ein so weitgehender Haftungsausschluss benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts legt der BGH die andere streitige Vertragsklausel in der Weise aus, dass der Mieter nicht selbst für die zum Betrieb seines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung verantwortlich ist. Die Klausel regelt nur, dass der Mieter bauliche Änderungen nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf und ggf. die hierfür anfallenden Kosten sebst zu tragen hat. Der BGH weist die Sache im Übrigen an das Berufungsgericht zurück, denn er konnte hier ohne weiteren Sachvortrag nicht klären, ob die Weigerung des Vermieters, an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mitzuwirken, zur fristlosen Kündigung des Mieters berechtigte.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06

Fazit:

Der Vermieter kann sich mit den genannten Klauseln seiner Haftung für die vertragsgemäße Beschaffenheit der Mieträume - zu welcher auch die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit gehört - nicht entziehen. Inwieweit den Vermieter hinsichtlich der baurechtlichen Genehmigungen eine Mitwirkungspflicht trifft, hat der BGH hier nicht entschieden.