Bei Veräußerungszustimmung des Verwalters sind alle Wohnungseigentümer zu beteiligen

Leitsatz

Soll der Verwalter verpflichtet werden, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, so sind die übrigen Wohnungseigentümer am Verfahren zu beteiligen.

Sachverhalt

Häufige Regelung in Teilungserklärungen von Wohnanlagen ist, daß die Veräußerung oder übertragung von Wohnungs- und Teileigentum der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. So auch in dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt. Ein älteres Ehepaar wollte seine Eigentumswohnung auf den gemeinsamen Sohn im Wege der Schenkung übertragen. Im Gegenzug sollte ihnen auf Lebensdauer ein Nießbrauch an der Wohnung eingeräumt werden.

Der Verwalter verweigerte seine Zustimmung zu dieser Schenkung, da er der Auffassung war, die Eheleute wollten mit dieser Eigentumsübertragung nur ein gegen sie gerichtetes Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums umgehen. Das Ehepaar beschritt nun den Rechtsweg, damit der Verwalter gerichtlich verpflichtet werde, seine Zustimmung zu erteilen.

Entscheidung

Amtsgericht und Landgericht kamen dem Antrag der Eheleute jedoch nicht nach, weshalb zuletzt das BayObLG bemüht werden mußte. Die Richter konnten jedoch eine abschließende Entscheidung gar nicht herbeiführen, da an diesem Rechtsstreit alle Wohnungseigentümer hätten beteiligt werden müssen. Eine derartige Beteiligung ist jedoch in den Instanzen unterblieben.

Gegenstand des Verfahrens waren die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. An einem solchen Verfahren sind sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen, da die gerichtliche Entscheidung auch für alle bindend ist. Dabei sind Anträge, Termine, Beteiligtenvorbringen, Ermittlungsergebnisse und Entscheidungen allen Wohnungseigentümern mitzuteilen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 25.06.1997, 2Z BR 50/97

Fazit:

Zwar sind im Regelfall alle Wohnungseigentümer im WEG-Verfahren Beteiligte, für die Ladung zum Verfahren und für die Zustellung von Antragsschriften wie auch für formlose übersendungen von Schriftstücken reicht es aus, die Zustellung an den Verwalter durch übergabe bzw. übersendung nur einer Ausfertigung oder Abschrift des Schriftstücks vorzunehmen. Der Verwalter ist nämlich gemäß § 27 Abs. 2 WEG berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen.

In diesem Fall ist der Verwalter aber verpflichtet, die Wohnungseigentümer über die Zustellung zu unterrichten. Er hat dabei darauf hinzuweisen, daß die Unterlagen in seinem Büro zur jederzeitigen Einsicht bereit liegen.