Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete

Leitsatz

Die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, d.h. der eigentliche Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden.

Sachverhalt

Im zu entscheidenden Fall war strittig, auf welcher finanziellen Grundlage eine Mietminderung nach § 536 BGB stattfindet. Der BGH ging auf die verschiedenen Möglichkeiten – Nettomiete, Bruttomiete mit Nebenkosten ohne Heizkosten, Grundlage je nach Fall, Grundlage nur die Nebenkosten, die durch den Mangel beeinträchtigt wurden oder Bruttomiete – ausführlich ein und machte klar, dass die Grundlage der Berechung der Minderung nur die Bruttomiete einschließlich aller Nebenkosten sein kann.

Zunächst ist schon die Möglichkeit der Vereinbarung von Betriebskosten unter § 556 BGB unter dem Kapitel "Vereinbarungen über die Miete" zu finden, so dass unter "Miete" eben auch die Betriebskosten zu zählen sind.

Weiterhin wäre, wenn man nur von der Nettomiete als Grundlage ausginge, das Äquivalenzprinzip des Mietrechts nicht gewahrt. Zu der Leistung des Vermieters gehören auch die Nebenleistungen, die durch die Betriebskosten bezahlt werden. Der Leistung des Vermieters steht also als Mieterleistung die Zahlung aller Betriebskosten, nicht einzeln aufschlüsselbar, gegenüber. Ist die Leistung des Vermieters durch den Mangel gestört, mindert sich die gesamte Gegenleistung des Mieters. Die Berechnungsgrundlage je nach Einzelfall zu wählen oder auch je nach betroffener Betriebskostenart würde im Ergebnis sowohl zu einer uneinheitlichen Rechtsprechung führen als auch zu einer unangemessenen und unpraktikablen Beweislast für den Mieter, insbesondere z.B., wenn die Betriebskosten nicht aufgeschlüsselt sind. Wie auch bei einer vereinbarten Bruttomiete, wo ganz selbstverständlich von dieser als Grundlage für die Minderung ausgegangen wird, ist dies auch in den Fällen so, gleichgültig, ob die Betriebskosten als nicht abzurechnende Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart wurden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03. – Vgl. zur Mietminderung auch Gruppe 21 S. 125ff.