1 Leitsatz
Der Vermieter kann für schuldhafte Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter Schadensersatz auch dann verlangen, wenn er die Schäden nicht beseitigt und die Wohnung zwischenzeitlich veräußert hat.
2 Normenkette
3 Das Problem
Die Frage, ob dem Vermieter auch ein sog. fiktiver Schadensersatzanspruch zusteht, d. h. der Vermieter vom Mieter den zur Beseitigung der Schäden erforderlichen Geldbetrag auch dann verlangen kann, wenn er die Schäden nicht repariert, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt.
4 Die Entscheidung
In dem vom LG Halle entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz für Beschädigungen an Fenstern, Fliesen, Naturstein und sanitären Anlagen in Höhe von 14.916 EUR. Allerdings hat der Vermieter diese Kosten nicht zur Beseitigung der Schäden aufgewendet und die Wohnung zwischenzeitlich verkauft.
Das LG Halle hat sich in seiner Entscheidung der neueren Auffassung des BGH angeschlossen. Danach räumt die bei einem Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB uneingeschränkt anwendbare Bestimmung des § 249 BGB dem Geschädigten die Wahlmöglichkeit ein zwischen der in Abs. 1 vorgesehenen Naturalrestitution und dem in Abs. 2 Satz 1 geregelten Zahlungsanspruch auf den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag. Die Höhe des Schadensersatzanspruchs kann auch im Mietrecht mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden (BGH, Beschluss v. 26.4.2022, VIII ZR 364/20).
Der Geltendmachung eines solchen fiktiven Schadensersatzanspruchs durch den Vermieter steht auch nicht entgegen, dass dieser die geltend gemachten Beschädigungen an der Mietwohnung nicht beseitigt und die Wohnung zwischenzeitlich veräußert hat. Der Geschädigte kann sich die Instandsetzungskosten auch auszahlen lassen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob er vor der Veräußerung wenigstens eine Abrechnung auf Reparaturkostenbasis verlangt hat. Auch wenn dies nicht der Fall ist, bleibt die Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB bestehen. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters beschränkt sich daher auch nicht auf einen durch die Schäden bedingten Mindererlös beim Verkauf der Wohnung.
5 Entscheidung
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