Beschlussfassung über Einzelabrechnungen nicht stets erforderlich

Leitsatz

(Abweichung von der Rechtsprechung des BayObLG?)

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat entschieden:

Einer Genehmigung der aus der Jahresabrechnung hergeleiteten Einzelabrechnung durch die Wohnungseigentümerversammlung bedarf es nicht, wenn sämtliche notwendigen Abrechnungsgrundlagen bereits in der Jahresabrechnung enthalten sind, die Einzelabrechnungen mithin nur den rechnerischen Vollzug der Jahresabrechnung für den einzelnen Wohnungseigentümer darstellen (Abgrenzung zu BayObLG Z 1987, 96 und BayObLG, NJW-RR 1987, 1356).

Das Gericht begründet seine Entscheidung wie folgt: Nicht zu beanstanden sind die Feststellungen der Vorinstanzen, dass die hier maßgeblichen Jahresabrechnungen die Grundlagen für die (abschließenden) Zahlungsverpflichtungen der einzelnen Wohnungseigentümer hinreichend erkennen lassen. . . . Danach sind in den Abrechnungen die Gesamtaufwendungen (ohne Heizungskosten) sowohl mit einem Gesamtbetrag ausgeworfen als auch - ausgehend von einer umlagefähigen Gessamtfläche von . . . qm - mit dem hiervon auf jeden qm entfallenden Teilbetrag angegeben, sodass jeder Wohnungseigentümer durch Multiplikation des Teilbetrags mit der Quadratmeterzahl seiner Wohneinheit den auf ihn entfallenden Betrag der Aufwendungen ermitteln kann.

Hieraus ergibt sich gleichzeitig, dass es einer besonderen Beschlussfassung der Versammlung über die für jeden Eigentümer zu erstellende Einzelabrechnung zur Begründung einer Zahlungsverpflichtung nicht bedarf. Der gegenteiligen Auffassung des BayObLG, das ausdrücklich für die Geltendmachung von Forderungen aus der Jahresabrechnung regelmäßig einen Eigentümerbeschluss auch über die Einzelabrechnungen fordert, vermag der Senat jedenfalls für die vorliegende Fallgestaltung nicht zu folgen. Nach den dort mitgeteilten Sachverhalten beschränkte sich die (genehmigte) Jahresabrechnung auf die Auflistung der insgesamt für die Wohnanlage entstandenen Einnahmen und Ausgaben und enthielt keine Angaben dazu, in welcher Weise die Gesamtbeträge auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufzuteilen sind. Dort werden in der Tat (genehmigungsbedürftige) Abrechnungsgrundlagen in die Einzelabrechnungen verlagert, sodass folgerichtig auch die Einzelabrechnungen der Genehmigungen bedürfen.

Im vorliegenden Fall stellt dagegen bereits die Jahresabrechnung, wie oben dargelegt, verbindlich entsprechend dem geltenden und anerkannten Verteilungsschlüssel den auf jeden umlagepflichtigen qm entfallenden Kostenanteil und den hierfür maßgeblichen Verteilungsschlüssel fest. Damit erweisen sich die Einzelabrechnungen für den einzelnen Eigentümer lediglich als rechnerischer Vollzug der Jahresabrechnung, ohne zusätzliche Abrechnungsgrundlagen zu enthalten.

Eine Vorlage an den BGH ist insoweit nicht veranlasst, da der Senat lediglich die Auffassung vertritt, dass im vorliegenden Fall die Einzelabrechnung nicht mehr als Abrechnungsgrundlage qualifiziert werden kann. Diese Abweichung (gegenüber dem BayObLG) liegt im Bereich der tatsächlichen Würdigung, die eine Vorlegungspflicht nicht begründet (vgl. Jansen, FGG, 2. A., § 28 Rn. 8).

Link zur Entscheidung

( OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30.10.1989, 3 W 199/88, ZMR 4/90, 155 = NJW-RR 15/90, 912)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

1. Diese Senatsmeinung entspricht sicher nicht der bisherigen Rechtsprechung des BayObLG, die wohl auch bisher die Beschlussfassung über Einzelabrechnungen als Anspruchsgrundlage für etwaige Nachzahlungen selbst dann fordert, wenn in einer Gesamtabrechnung auch Aufteilungsschlüssel miterwähnt und beschlossen sein sollten. Immerhin ergibt sich auch aus solchen Einzelabrechnungen ein etwaiger Saldo aus der Gegenüberstellung der geleisteten Wohngeldvorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen und anteilig umzulegenden Ausgaben - bezogen auf jeden einzelnen Eigentümer. Im Fall der Korrekturbedürftigkeit auch nur einer einzigen Einzelabrechnung könnte sich die Notwendigkeit für Korrekturen aller anderen Einzelabrechnungen ergeben (kommunizierende Wirkung der Einzelabrechnungen im Sinne der Rechtsprechung des BayObLG). Ein etwaiger Fehler muss hier nicht unbedingt in Fragen der Aufteilung und des Aufteilungsschlüssels begründet liegen [vgl. auch Deckert, NJW 1989, 1064].

Bedenklich ist allerdings die Auffassung des OLG Zweibrücken insoweit, als dort mittelbar zum Ausdruck gebracht wird, dass jeder Wohnungseigentümer unschwer durch Multiplikation den auf ihn entfallenden Anteil der Aufwendungen selbst ermitteln könne. Abrechnungsarbeit hat hier ein bestellter Verwalter zu leisten, der sich auch im Regelfall entsprechender Programme bedient, in denen Multiplikationen und Divisionen vorgenommen werden. Auch für diese Arbeit bezahlt der Eigentümer seinen Verwalter. Über die Voraussetzung einer Beschlussfassung auch über Einzelabrechnungen als Anspruchsgrundlage für Auszahlungen von Guthaben und Nachforderungen von Restschuldbeträgen mag man mangels gesetzlicher konkreter Bestimmungen streiten. ...