Beschwer: Änderung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

1 Leitsatz

Bei der Verurteilung, eine Willenserklärung abzugeben, ist das wirtschaftliche Interesse an dem Nichteintritt der mit der Erklärung verbundenen Folgen maßgeblich.

2 Normenkette

§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; § 242 BGB

3 Das Problem

Im Fall handelt es sich um eine sog. "Zweiergemeinschaft". Diese ist durch Aufteilung eines Einfamilienhauses von Wohnungseigentümer B entstanden. Wohnungseigentümer K errichtet im Jahr 1994 auf seine Kosten einen Anbau, durch den die Wohnfläche seiner Wohnung von 65,37 qm auf 90,85 qm und die Gesamtwohnfläche auf 227,09 qm vergrößert wird (die Wohnfläche der Wohnung von Wohnungseigentümer B ist mit 136,24 qm unverändert). Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B jetzt, der Änderung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Das Sondereigentum des K soll dem Gegenstand nach dem tatsächlich bestehenden baulichen Zustand angepasst werden, die Wohnflächen sowie die Miteigentumsanteile sollen neu festgesetzt und die Verteilung der Kosten gemäß der neuen Aufteilung nach § 10 der Gemeinschaftsordnung erfolgen. K verlangt ferner die Zustimmung zu der Eintragung der geänderten Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch. Das AG weist die Klage ab. Das LG gibt ihr hingegen Zug um Zug gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrags von 4.958,42 EUR statt. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde will Wohnungseigentümer B die Zulassung der Revision erreichen.

4 Die Entscheidung

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nach Ansicht des BGH unzulässig! Der Wert, der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer übersteige nicht 20.000 EUR. Bei der Verurteilung, eine Willenserklärung abzugeben, sei das wirtschaftliche Interesse an dem Nichteintritt der mit der Erklärung verbundenen Folgen maßgeblich. Dass B durch die Verurteilung zu der Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung und deren Eintragung in das Grundbuch ein Nachteil entstehe, der den Wert von 20.000 EUR übersteige, habe B nicht dargelegt und glaubhaft gemacht. Entscheidend sei, inwieweit der Verkehrswert seines Wohnungseigentums durch die Neufassung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gemindert werde. Dazu enthalte die Nichtzulassungsbeschwerde keine Angaben. Das LG habe im Rahmen der Ermittlung des von K an B zu zahlenden Ausgleichsbetrags – sachverständig beraten – festgestellt, dass die Wertminderung 4.958,42 EUR betrage. Auf dieser Grundlage schätze der Senat die Beschwer des B. Anhaltspunkte für einen höheren Wert lägen nicht vor. Soweit B geltend mache, es müsse berücksichtigt werden, dass ihm nach Art einer Enteignung die Teilhabe an der künftig zu erwartenden Wertsteigerung der nach der Teilungserklärung 1993 zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Fläche entzogen werde, lege er nicht dar, wie hoch dieser Nachteil zu bewerten sei.

Hinweis

Soweit es um die Verteilung der Kosten und die Wohnflächen geht, konnte K die Klage auf § 10 Abs. 2 WEG stützen. Danach kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Für die Teilungserklärung gilt dies nicht. Strebt ein Wohnungseigentümer – wie im Fall K – eine Änderung des Gegenstands des Sondereigentums sowie der Größe der Miteigentumsanteile an, kennt das WEG hierfür keine Anspruchsgrundlage. Nach h. M. kann eine Änderung dennoch im Einzelfall nach Treu und Glauben in Verbindung mit dem die Wohnungseigentümer verbindenden Gemeinschaftsverhältnis verlangt werden

5 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 25.2.2021, V ZR 166/20