Zum Verwalter kann jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft oder eine juristische Person handeln.
Keine "Vertreter"-Bestellung möglich
Ein Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann zwar hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein. Er ist aber nichtig, soweit auch ein Vertreter des Verwalters bestellt werden soll.[1]
3.1 Allgemeine Voraussetzungen
3.1.1 Fachliche Anforderungen
Grundsätzlich benötigt der Verwalter keine Ausbildung und keine einschlägigen Kenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung. Nach dem am 1.8.2018 in Kraft getretenen "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter"[1] wurde zwar eine Gewerbeerlaubnis- und Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter eingeführt sowie eine Verpflichtung zur regelmäßigen Weiterbildung. Allerdings kann Weiterbildung immer nur dann effizient erfolgen, wenn sie auf bestehendem Wissen aufbaut.
Gewerbeerlaubnis
Hinsichtlich der persönlichen Voraussetzungen umschreibt § 34c Abs. 2 GewO lediglich Ausschlusskriterien, wann eine Gewerbeerlaubnis zu versagen ist. Dies ist der Fall, wenn es dem Antragsteller an der für den Betrieb erforderlichen Zuverlässigkeit fehlt. Ein Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann zwar u. a. auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der Verwalter aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem einzelnen Verwalter tatsächlich an den elementaren Grundkenntnissen für seine Berufsausübung fehlt. Dies offenbart sich zwangsläufig erst im Rahmen der Gewerbeausübung und kann im Extremfall zum Widerruf der Gewerbeerlaubnis bzw. zur Gewerbeuntersagung führen; das ist im Rahmen ihrer Erteilung aber zunächst irrelevant.
3.1.2 Der zertifizierte Verwalter
Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor wird der Verwalter keine Ausbildung benötigen, um seinen Beruf ausüben zu können. Ab dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb ab diesem Zeitpunkt nicht unerhebliche Anfechtungsrisiken drohen, so der bestellte Verwalter nicht zertifiziert ist oder einem zertifizierten Verwalter nicht gleichgestellt ist. Bereits am 1.12.2020 amtierenden Verwaltern wird insoweit eine großzügigere Frist bis zum 1.6.2024 eingeräumt. In der Zwischenzeit gelten sie den Wohnungseigentümern der entsprechend verwalteten Anlagen als zertifizierter Verwalter. Ausnahmen vom Zertifizierungserfordernis gelten unter bestimmten Voraussetzungen für Kleinanlagen in Eigenverwaltung.
Voraussetzungen
Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Nach § 26a Abs. 2 WEG obliegt die inhaltliche Ausgestaltung des Verfahrens und der Prüfungsinhalte des zu erteilenden Zertifikats und auch des vom Prüfungserfordernis befreiten Personenkreises dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz.
Nach einem ersten Referentenentwurf ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wer
- die Befähigung zum Richteramt,
- eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann oder zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder
- einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
besitzt.
Diese Aufzählung ist abschließend, sodass etwa Immobilienfachwirtinnen und -fachwirte einem zertifizierten Verwalter nicht gleichgestellt sind. Die Befähigung zum Richteramt haben im Übrigen alle Volljuristen. Ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt wäre u. a. etwa das Absolvieren eines Studiums der Immobilienwirtschaft, des Immobilienmanagements oder der Betriebswirtschaft Bau und Immobilien.
Keine Bezeichnung als "zertifizierter Verwalter"
Wichtig ist die Klarstellung im Verordnungsentwurf, wonach sich zertifizierten Verwaltern gleichgestellte Personen lediglich dann als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen dürfen, wenn sie ebenfalls eine Prüfung vor der IHK abgelegt haben.
Die Gleichstellung mit einem zertifizierten Verwalter hat jedoch zur Folge, dass die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt sind. Die Bestellung eines Verwalters, der lediglich eine...
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