Betriebskosten - Abrechnung nach Wirtschaftseinheit zulässig

Leitsatz

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbaren Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Das gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.

Fakten:

Im Mietvertrag ist für die Betriebskosten eine Verteilung "nach qm ges." vereinbart. Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenabrechnungen, weil der Vermieter bei vielen Positionen die Gesamtkosten der drei Häuser der zusammenhängenden Häuserzeile berücksichtigte. Die Wohnungen sind hinsichtlich Ausstattung und Größe weitgehend baugleich, die Gesamtwohnfläche der drei Häuser unterscheidet sich nur geringfügig. Auf einem der Grundstücke befinden sich zusätzlich Garagen, die den Mietern aller drei Häuser zur Verfügung stehen. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Die Abrechnungen sind ordnungsgemäß. Der Vermieter preisfreien Wohnraums ist nach billigem Ermessen berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Das Gesetz beschränkt den Vermieter nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist. Die hier gewählte Wirtschaftseinheit ist nicht zu beanstanden, da die betroffenen Wohnungen in Bauweise, Wohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich sind. Die Abrechnung nach der gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht darum unbillig, weil einzelne Kostenpositionen - etwa die Grundsteuer - getrennt abgerechnet werden könnten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10

Fazit:

Eine Betriebskosten Abrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Sofern keine besonderen Abreden bestehen, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung und inhaltlicher Richtigkeit richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Der Verteilungsmaßstab ist nur dann zu erläutern, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.