Betriebskosten: Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten

Leitsatz

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende, zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135; Urteil v. 14.7.2010, VIII ZR 290/09, NJW 2010 S. 3229).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

1 Der Fall

Die Entscheidung betrifft eine aus 3 Gebäuden bestehende Wohnanlage. Die Gebäude wurden zur selben Zeit in Form einer zusammenhängenden Häuserzeile errichtet. Die Wohnungen sind hinsichtlich Größe und Ausstattung weitgehend baugleich. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Einzelgebäude bei der Betriebskostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden können.

Dies wird vom BGH bejaht. Nach seiner Ansicht können die Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten erfasst und abgerechnet werden, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

2 Keine Ausschlussvereinbarung

Der Mietvertrag darf keine abweichende Vereinbarung enthalten. Es ist nicht erforderlich, dass die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten ausdrücklich vereinbart wird; es genügt, wenn diese Möglichkeit nicht ausgeschlossen ist. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob in der Lagebeschreibung des Mietobjekts ("... vermietet wird eine Wohnung im Hause A...Straße 1 ...") eine konkludente Vereinbarung zu sehen ist, dass die Betriebskosten nach Einzelgebäuden abzurechnen sind.

In dem Urteil vom 20.7.2005 (VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135) hat der BGH ausgeführt, dass mit einer solchen Vereinbarung jedenfalls dann kein Ausschluss der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten verbunden ist, wenn mehrere Gebäude durch eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt werden und aus diesem Grund eine gesonderte Erfassung und Umlage der Heizkosten ausscheidet.

Hier führt der BGH ergänzend aus, dass die Festlegung und Beschreibung des Mietgegenstands regelmäßig keine Regelung über die Betriebskostenumlage enthält.

3 Baugleichheit der Gebäude/Einheitliche Verwaltung

In der Literatur wird zum Teil die Ansicht vertreten, dass eine Umlage nach Wirtschaftseinheiten nur dann möglich ist, wenn eine Abrechnung nach Einzelgebäuden aus technischen Gründen ausscheidet (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 556a BGB Rdn. 10; Langenberg, NZM 2004 S. 41, 46).

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Für die Umlage nach Wirtschaftseinheiten reicht es aus, wenn

1. mehrere Gebäude in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich sind und
2. einheitlich verwaltet werden (ebenso: OLG Koblenz, RE v. 27.2.1990, 4 W-RE-32/88, WuM 1990 S. 268, 269; LG Hamburg, Urteil v. 30.11.2000, 307 S 127/00, WuM 2004 S. 498; Schmid in: MünchKomm, § 556a Rdn. 19; Ehlert in: Bamberger/Roth, § 556a Rdn. 23; Weitemeyer in: Staudinger (2006), § 556a Rdn. 27).

Sind diese Voraussetzungen gegeben, können auch solche Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten abgerechnet werden, die sich – wie die Grundsteuer – nach dem jeweiligen Einzelgebäude richten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, NJW 2011 S. 368