Heiz- und Warmwasserkosten nach Wirtschaftseinheiten abrechnen

Leitsatz

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahingehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1

Kommentar

Die Vermieterin ist Eigentümerin zweier benachbarter Wohnhäuser, die über eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme und Warmwasser versorgt werden. Bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten werden die für den Betrieb der Heizungsanlage entstehenden Kosten erfasst und entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung auf die Mieter der beiden Häuser umgelegt. Das Landgericht hat diese Form der Abrechnung für unzulässig erachtet und hierzu ausgeführt, dass die Abrechnung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag voraussetze.

Der BGH ist anderer Ansicht: Er hat sich bereits in dem Urteil vom 20.7.2005 (VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135) mit der Frage befasst, ob mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden können. Dies wird vom BGH bejaht, soweit der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Diese Rechtsprechung führt der BGH fort. Die Umlage von Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten muss demnach nicht vereinbart werden; sie darf aber auch nicht ausgeschlossen sein.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob mit der Beschreibung des Mietobjekts im Mietvertrag (z.B. 3-Zimmer-Wohnung im Hause Bahnhofstraße 5) zugleich die Abrechnungseinheit festgelegt wird. Der BGH hat dies in der Entscheidung vom 20.7.2005 offengelassen und ausgeführt, dass für die Annahme einer Ausschlussvereinbarung kein Raum ist, wenn eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist. Hiervon ist in der Regel auszugehen, wenn mehrere Gebäude über eine Gemeinschaftsheizung mit Wärme versorgt werden. Eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Gebäude ist in einem solchen Fall nicht möglich. Eine solche Situation war auch hier gegeben.

Anmerkung

Anforderungen an Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten

Der Vermieter kann die Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten abrechnen, wenn

• mehrere Gebäude einheitlich verwaltet werden,
• ein unmittelbarer, örtlicher Zusammenhang zwischen den Gebäuden besteht und
• keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert vorhanden sind (OLG Koblenz, RE v. 27.2.1990, 4 W-RE-32/88, NJW-RR 1990 S. 1038).

Dies gilt auch dann, wenn eine Abrechnung nach Einzelgebäuden technisch möglich wäre.

Die Frage, ob die Beschreibung des Mietobjekts eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten ausschließt, hat der BGH nicht entschieden. Dies ist wohl zu verneinen, weil die Parteien mit der Beschreibung des Mietobjekts lediglich den Vertragsgegenstand festlegen und keine weiteren Zwecke verfolgen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII ZR 290/09, NJW 2010 S. 3229