Betriebskostenabrechnung - Abrechnung auch ohne Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung wirksam

Leitsatz

Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung erteilt hat, etwa im Mietvertrag. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nuztung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird.

Fakten:

Die Parteien streiten darüber, ob bei den Betriebskosten ein Vorwegabzug für die in oberen Etagen untergebrachten gewerblichen Nutzer - unter anderem Lebensmittelgeschäft, Behörde, Gaststätte, Praxen von Ärzten und Steuerberatern - vorzunehmen ist. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Diese Voraussetzungen erfüllt die Abrechnung. Hier enthält sie die Gesamtkosten der Grundsteuer, es fehlt aber der Rechenschritt, mit dem der auf den Mieter entfallende Betrag ermittelt wurde. Jedoch hatte der Vermieter bereits im vorherigen Rechtsstreit über Nebenkostenabrechnungen erläutert, wie die Gesamtkosten der Grundsteuer aufgeteilt werden. Einer Wiederholung dieser Erläuterung bedurfte es dann nicht. Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung ist für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich. Ist ein erforderlicher Vorwegabzug unterblieben, hat der Mieter Anspruch auf entsprechende Korrektur.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.08.2010, VIII ZR 45/10BGH, Urteil vom 11.8.2010 – VIII ZR 45/10

Fazit:

Laut BGH darf die Betriebskostenabrechnung vorab nicht um solche Anteile bereinigt werden, die nicht umlagefähig sind. Der Abrechnung würde es dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten fehlen. Eine formelle Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung ist nur dann gegeben, wenn sich der Fehler durch die gesamte Abrechnung zieht. Betri der Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Die Umlage nach Flächenanteil muss der Vermieter nicht erläutern, wenn die Umlage aus sich selbst heraus verständlich ist.