Betriebskostenabrechnung – Beweislast für Vorwegabzug bei gemischt genutztem Gebäude

Leitsatz

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 – VIII 78/05, NJW 2006, 1419). (amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556a

Kommentar

Der Vermieter hatte das Erdgeschoss seines Hauses an einen Verein vermietet, der dort eine Art Wohnheim für Behinderte (betreutes Wohnen) betrieb. Die übrigen Räume des Hauses waren an einzelne Personen oder Familien vermietet. Nach den jeweiligen Mietverträgen hatten die Mieter die Betriebskosten entsprechend dem Anteil ihrer Wohnfläche zu tragen. Dementsprechend hat der Vermieter die Betriebskosten abgerechnet. Einer der Wohnungsmieter hat die Ansicht vertreten, dass die auf das Erdgeschoss entfallenen Betriebskosten gesondert erfasst und abgerechnet werden müssen.

Der BGH hat sich mit dem Problem der Vorwegerfassung bereits befasst (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05). Er hat in dieser Entscheidung ausgesprochen, dass eine Vorwegerfassung für die gewerblich genutzten Flächen dann erforderlich ist, wenn hierdurch eine "erhebliche Mehrbelastung" eintritt. Der BGH hat in der genannten Entscheidung offengelassen, welche Partei die tatsächlichen Voraussetzungen für den Vorwegabzug darlegen und beweisen muss.

In dem jetzt vorliegenden Urteil stellt der BGH klar, dass die Darlegungs- und Beweislast dem Mieter obliegt. Dies folgt aus der Erwägung, dass die einheitliche Abrechnung die Regel und der Vorwegabzug die Ausnahme darstellt. Der Mieter kann sich die für die Darlegung erforderlichen Informationen im Wege der Belegeinsicht verschaffen. Sollte der Mieter trotz Belegeinsicht zu einem sachgerechten Vortrag nicht in der Lage sein, während der Vermieter über hinreichende Informationen verfügt, so muss der Vermieter seine Kenntnisse offenlegen (sog. "sekundäre Darlegungslast").

In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatte der Mieter eingewandt, dass die für das Erdgeschoss entstehenden Wasser- und Energiekosten höher sind als bei den übrigen Wohnungen. Außerdem müsse der Vermieter wegen der Nutzung des Erdgeschosses zu gewerblichen Zwecken höhere Versicherungsprämien und eine höhere Grundsteuer bezahlen. Der BGH führt aus, dass sich die verbrauchsabhängigen Kosten infolge der Nutzung der Erdgeschossräume durch behinderte Mieter nicht ändern. Es sei aber denkbar, dass der Vermieter wegen der teilgewerblichen Nutzung des Gebäudes höhere Versicherungsprämien und eine höhere Grundsteuer zu zahlen hat. Da dieser Umstand noch nicht aufgeklärt war, hat der BGH die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.10.2006, VIII ZR 251/05, WuM 2006, 684