Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 2.7 Heilung der fehlerhaften Abrechnung

Eine nicht nachvollziehbare Abrechnung kann nicht durch nachträgliche Erläuterung geheilt werden. Vielmehr ist eine neue Abrechnung zu erstellen.^[1]

Hat der Vermieter dagegen ordnungsgemäß abgerechnet, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt, sodass er keine neue Abrechnung mehr verlangen kann. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft nicht die Abrechnungspflicht, sondern die materielle Berechtigung einzelner Positionen, über die ggf. im Wege der Klage auf Nachzahlung bzw. Rückerstattung von Betriebskosten zu entscheiden ist.^[2]

Achtung

Option zur Mehrwertsteuer

Hat der Vermieter auf die Mehrwertsteuer optiert, muss die Betriebskostenabrechnung (sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnraum) die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung enthalten.

Bei gewerblicher Vermietung kann i. S. v. § 9 UStG vereinbart werden, dass "Miete und Betriebskostenvorauszahlungen zzgl. Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe zu zahlen sind, soweit der Vermieter die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat". Im Fall einer derartigen Vereinbarung umfasst die Umsatzsteuerpflicht die gesamten Betriebskosten, unabhängig davon, ob die einzelne Betriebskostenart bereits mit Vorsteuern belastet ist oder ob keine Vorsteuern anfallen, so z. B. bei der Grundsteuer. Für Versicherungskosten ist die Umsatzsteuer auch nicht durch die Versicherungssteuer abgegolten, da diese nach der Rechtsprechung des BFH keine Umsatzsteuer i. S. d. § 10 Abs. 2 Satz 2 UStG darstellt.^[3]

Hat der Vermieter vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags zur Umsatzsteuer optiert und schuldet der Mieter vertraglich die auf die Miete entfallende Umsatzsteuer, so gilt dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Umsatzsteuer auf das sich aus der Schlussabrechnung ergebende Nebenkostensaldo, da Betriebskosten nach der Gesetzessystematik Bestandteil der Miete sind. Andernfalls hätte der Vermieter einen Verlust in Höhe der Umsatzsteuer, da er die Steuer in jedem Fall abführen muss, wogegen der Mieter begünstigt wäre, weil er nur den Nettobetrag an den Vermieter zahlen müsste, gleichzeitig aber die darauf entfallende Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen könnte.^[4]

Strittig ist, ob bei preisgebundenem Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) aufgrund der Bestimmungen des § 4 Abs. 7 und 8 NMV eine Gegenüberstellung der Kosten des laufenden Abrechnungsjahrs mit denjenigen des vergangenen Jahrs erforderlich ist.^[5] Bei frei finanzierten Wohnungen ist dies unstreitig nicht erforderlich.

Ferner ist der Vermieter nicht zu einer Erläuterung verpflichtet, wenn bei einer Betriebskostenabrechnung nach Flächenanteilen die Flächenwerte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle, nicht aber die formelle Richtigkeit der Abrechnung.^[6] Zu den unterschiedlichen Rechtsfolgen von formellen bzw. materiellen Fehlern siehe Betriebskostenabrechnung: Rechte der Mieter und Vermieter, Abschn. 2.

Genügt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 259 BGB, behält der Mieter seinen Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung.^[7]

Achtung

Umlagenausfallwagnis nur bei öffentlich gefördertem Wohnraum

In Mietverträgen über frei finanzierte Wohnungen kann der Mieter nicht verpflichtet werden, auf die jährlichen Betriebs- und Heizkosten laut Jahresabrechnung ein Umlagenausfallwagnis von 2 % zu entrichten. Dies ist nur im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (z. B. bei Sozialwohnungen) zulässig. Bei frei finanzierten Wohnungen ist eine solche Klausel unwirksam.^[8]

[1] LG Berlin, Urteil v. 7.11.1996, 62 S 170/96, DWW 1997 S. 152.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 13.2.1997, 307 S 170/96, WuM 1998 S. 727.

[3] BGH, Urteil v. 30.9.2020, XII ZR 6/20.

[4] BGH, a. a. O..

[5] LG Berlin, Urteil v. 7.5.2002, 64 S 360/01, ZMR 2002 S. 666; a. A. mit wohl zutreffender Begründung: LG Berlin, Urteil v. 26.11.1999, 63 S 245/99, GE 2001 S. 209.

[6] BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07, WuM 2008 S. 407.

[7] AG Wetzlar, Urteil v. 21.2.2008, 38 C 1281/07, ZMR 2008 S. 634.

[8] LG Trier, Beschluss v. 15.10.2007, 11 O 258/07, WuM 2007 S. 626.