Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 2.2 Fehlerhafte Abrechnung

Rudolf Stürzer

Bei Vorlage einer fristgemäßen, aber fehlerhaften Abrechnung ist zu prüfen, ob dadurch die Abrechnungsfrist als gewahrt anzusehen ist oder ob die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit Nachforderungen jedoch ausgeschlossen ist. Bei Vorlage einer fehlerhaften Abrechnung ist daher zu unterscheiden: Erfüllt die Abrechnung die Anforderungen, die von der Rechtsprechung an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung gestellt werden^{^[1]}, kommt es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist auf die inhaltliche Richtigkeit nicht an. Inhaltliche (materielle) Fehler haben keinen Einfluss auf die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.^{^[2]} Daher hindern sie auch nicht die Fälligkeit der Abrechnung. Somit bedarf es zur Herbeiführung der Fälligkeit keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung.^{^[3]}

Praxis-Beispiel

Inhaltlicher Abrechnungsfehler

Um solche lediglich inhaltlichen Fehler handelt es sich bei Rechenfehlern, unzutreffender Höhe einzelner Betriebskostenpositionen; unzutreffendem, d. h. nicht vertragsgemäßem Ansatz einzelner Betriebskostenpositionen, weil es für diese an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für diese Betriebskosten eine Pauschale vereinbart ist. Dabei handelt es sich lediglich um einen inhaltlichen (materiellen) Fehler, da es keine Frage der Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung ist, ob die in der Abrechnung dargestellten Betriebskosten überhaupt abrechenbar sind. Dies kann jeder Mieter durch Vergleich von Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung feststellen, ohne dass dies durch den Vermieter erläutert werden müsste.^{^[4]}

Auch bei falsch (zu hoch oder zu niedrig) angesetzten Vorauszahlungen handelt es sich um einen lediglich inhaltlichen Fehler^{^[5]}; ferner auch bei Angabe eines falschen Umlageschlüssels (z. B. Wohnfläche statt vertraglich vereinbarte Miteigentumsanteile)^{^[6]}; Ansatz von einzelnen, nicht umlagefähigen Positionen^{^[7]}; Beifügen von Belegen über Betriebskosten, die nicht an den Vermieter, sondern an einen Dritten adressiert sind^{^[8]}; Nichtberücksichtigung einer Mietminderung^{^[9]}; Abrechnung auf Basis von Soll-Vorschüssen (vereinbarte Vorauszahlungen) anstatt der tatsächlichen Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse).^{^[10]}

Auch die fehlende Erläuterung der Gesamtkosten stellt lediglich einen inhaltlichen und keinen formellen Mangel dar, da die Erläuterung nach der Rechtsprechung des BGH keine Wirksamkeitsvoraussetzung ist und der Mieter bei Unklarheiten auf Klarstellungen durch den Vermieter hinwirken kann.^{^[11]}

Ferner gehört in einem gemischt genutzten Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung^{^[12]} nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.

Dies gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung (z. B. Sozialwohnung) in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex.^{^[13]} Wird jedoch ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden, da es dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten fehlt.^{^[14]}

Hinweis

CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe beteiligen. Sie müssen gem. § 7 Abs. 3 CO2KostAufG in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung sowie die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Bestimmt der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten nicht oder weist er die gemäß Absatz 3 erforderlichen Informationen nicht aus, so hat der Mieter das Recht, den gemäß der Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 % zu kürzen. Wie das Gebäude klassifiziert werden kann, erfahren Sie in folgender Infografik:

Infographic

[1]

S. Betriebskostenabrechnung: Form und Inhalt

[2] OLG Koblenz, Urteil v. 17.1.2005, 12 U 1424/03, NZM 2005 S. 540.

[3] OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.3.2006, 10 U 143/05, DWW 2006 S. 238.

[4] BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10, WuM 2011 S. 420; BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009 S. 42; s. a. OLG Koblenz, Urteil v. 17.1.2005, 12 U 1424/03, NZM 2005 S. 540, wonach Verbrauchsmengen geschätzt werden dürfen.

[5] BGH, Urteil v. 18.5.2011, a. a. O..

[6] BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, WuM 2005 S. 61.

[7] OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.3.2006, 10 U 143/05, DWW 2006 S. 238.

[8] OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.4.2009, 1-24 U 163/08, GE 2009 S. 1489.

[9]

S. Betriebskostenabrechnung: Form und Inhalt, Abschnitt 4.