Betriebskostenabrechnung - Keine Vermutung der Richtigkeit bei nicht mehr geeichten Messgeräten

Leitsatz

Ist im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. Den von einem nicht mehr geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen.

Fakten:

Die Parteien streiten darüber, ob der Vermieter den Wasserverbrauch zutreffend dadurch ermittelt hatte, dass er der Abrechnung die Messwerte eines bei Ablesung nicht mehr geeichten Wasserzählers zugrunde gelegt hat. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Ist eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. Der Mieter kann diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises entkräften. Auf nicht mehr geeichte Messgeräte trifft die Vermutung der Richtigkeit nicht zu. Der Vermieter muss dann die Richtigkeit der abgelesenen Werte im Prozess zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. Hier ist dem Vermieter dieser Nachweis gelungen, dass der nicht mehr geeichte Wasserzähler den anteiligen Wasserverbrauch des Mieters richtig erfasst hat. Dies hatte sich bei der Beurteilung der Messgeräte entsprechend dem Prüfbericht der staatlich anerkannten Prüfstelle für Messgeräte für Wasser herausgestellt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10

Fazit:

Dem Vermieter ist in einem solchen Fall dringend anzuraten, darauf zu achten, dass geeichte Messgeräte zur Feststellung des tatsächlichen Verbrauchs benutzt werden. Zuständig für die Eichung der Wasserzähler sind die staatlich anerkannten Prüfstellen für Messgeräte für Wasser, die sich zum Beispiel im Internet sehr leicht recherchieren lassen.