Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 3.5 Abrechnung bei Gewerberaum

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist der Vermieter zur Abrechnung über die Betriebskosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Wichtig

Keine Ausschlussfrist

Allerdings ist diese Frist bei gewerblichen Mietverhältnissen keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.^[1]

Da für Gewerberäume die Abrechnungs- und Ausschlussfristen des Wohnraummietrechts nicht gelten, kann der Vermieter von Gewerberäumen eine fehlerhafte Abrechnung zwar grundsätzlich auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren.^[2] Jedoch ist dieses Recht nach Treu und Glauben verwirkt, wenn der Vermieter längere Zeit (hier: 2 Jahre) untätig bleibt und er trotz Zahlungsaufforderung des Mieters die Abrechnung nicht überprüft.^[3]

Auch aus einer vertraglichen Vereinbarung, wonach die Abrechnung bis zu einem bestimmten Termin zu erstellen ist ("Die Abrechnung erfolgt bis spätestens 30.9. des folgenden Jahres"), kann ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden. Eine solche Klausel enthält ihrem Wortlaut nach zunächst eine bloße terminliche Festlegung. Zur zusätzlichen Herbeiführung der weitreichenden Folgen einer Ausschlussfrist muss der Vertrag entsprechende eindeutige Regelungen enthalten.^[4]

Dementsprechend ist einer Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen" ist, keine Ausschlusswirkung dahingehend beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert wäre, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.^[5]

Auch eine vertragliche Abrede, wonach die Betriebskosten einer gewerblichen Immobilie jährlich abgerechnet werden sollen, stellt lediglich eine Abrede über den Abrechnungszeitraum dar und keine Ausschlussfrist. Eine solche Frist ergibt sich auch nicht aus der Vereinbarung des Ausschlusses einer Zwischenabrechnung.^[6]

Allerdings kann eine vertragliche Vereinbarung, wonach die Betriebskostenabrechnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erstellen ist, dem Mieter nach Fristablauf ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Vorauszahlungen einräumen; ein Ausschluss des Anspruchs des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten tritt jedoch nicht ein.^[7]

Hinweis

Keine vorzeitige Abrechnung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Mieter nur einen Anspruch auf Ermittlung der Verbrauchsstände, nicht auf vorzeitige Abrechnung.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 27.1.2010, XII ZR 22/07; BGH, Urteil v. 17.11.2010, XII ZR 124/09, NZM 2011, 121.

[2] BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12, wonach der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zulasten des Mieters korrigieren kann, wenn er ein Guthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt hat.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 4.12.2008, 12 U 33/08.

[4] OLG Köln, Urteil v. 20.10.2006, 1 U 12/06.

[5] BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15, WuM 2016, 164.

[6] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 21.12.2007, 7-S 8274/07, ZMR 2008, 800.

[7] AG Halle, Urteil v. 30.8.2011, 95 C 378/11, ZMR 2011, 962.

[8] MüKo, Rn. 192 vor § 535 BGB.