Betriebskostenabrechnung – Voraussetzungen / 3 Anpassung von Vorauszahlungen

Jede Partei kann durch einseitige Erklärung (Textform) eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht (§ 560 Abs. 4 BGB). Damit soll nach einer Abrechnung erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahekommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.^[1]

Bei getrennten Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Nebenkosten gilt für die jeweiligen Vorauszahlungen ein gesondertes Anpassungsrecht.^[2]

Voraussetzung: Inhaltlich korrekte Abrechnung

Das Anpassungsrecht des Vermieters setzt eine inhaltlich korrekte Abrechnung voraus. Eine lediglich formell ordnungsgemäße Abrechnung reicht entgegen der früheren Rechtsprechung des BGH nicht mehr aus. Dies bedeutet, dass die Abrechnung nicht nur keine grundsätzlichen strukturellen (formellen) Fehler aufweisen darf, z. B.

• falscher Abrechnungszeitraum,
• Unverständlichkeit,
• fehlende Nachvollziehbarkeit.

Die Abrechnung darf nach der neueren Rechtsprechung auch keine inhaltlichen (materiellen) Fehler haben, z. B.

• Rechenfehler,
• unzulässiger Ansatz oder unzutreffende Höhe einzelner Betriebskostenpositionen,
• falscher Umlageschlüssel.

Wichtig

Abrechnung muss richtig sein

Eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung berechtigt den Vermieter nicht zu einer Anpassung der Vorauszahlungen.^[3]

Zeitpunkt

Ferner lässt sich dem Gesetz keine Einschränkung der Grundlage des Anpassungsrechts auf die letztmögliche Abrechnung entnehmen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen auf Grundlage einer Betriebskostenabrechnung ist daher auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.^[4] Dieses Urteil ist zwar zu einem Anpassungsverlangen des Mieters ergangen, gilt aber in gleicher Weise für das Anpassungsverlangen des Vermieters, da § 560 Abs. 4 BGB insoweit keinen Unterschied macht.

Einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen für die Zukunft steht grundsätzlich auch nicht entgegen, dass der Vermieter über längere Zeit keine Betriebskostenabrechnungen erteilt hat und daher wegen Versäumens der Abrechnungsfrist mit Nachforderungen ausgeschlossen ist.

Eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setzt nicht voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt hat. Bei einer verspäteten Nachforderung sieht das Gesetz über den Nachforderungsausschluss hinaus keine Sanktion für die verspätete Abrechnung vor. Auch eine verspätete Abrechnung liefert einen schlüssigen Anhaltspunkt für die zukünftige Entwicklung der Kosten. Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist daher auch nach verspäteter Abrechnung zulässig.^[5]

Nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist, d. h. vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an, kann der Vermieter einen Anspruch auf Vorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum nicht mehr geltend machen, sondern nur noch die Beträge verlangen, die sich aus der Abrechnung ergeben.^[6]

Kommt der Mieter mit Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife (Ablauf der Abrechnungsfrist) erhalten. Der Vermieter hat deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können. Irrelevant ist insofern, ob sich aus der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode ein Saldo zugunsten des Vermieters ergibt.^[7]

Hinweis

Fälligkeit der angepassten Vorauszahlung

Liegen die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Vorauszahlung vor, schuldet der Mieter die erhöhte Vorauszahlung erstmals mit dem Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats.^[8]

Umfang

Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen i. S. v. § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für den Umfang der Anpassung ist daher immer die letzte Betriebskostenabrechnung. Dabei kann zwar eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden.

Wichtig

Kein abstrakter Sicherheitszuschlag

Unzulässig ist dagegen der Ansatz eines abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigter Sicherheitszuschlag, z. B. von 10 %.^[9]

Bei preisgebundenem Wohnraum

Für preisgebundenen Wohnraum ist die Erhöhungsmöglichkeit in § 20 Abs. 4 ...