Betriebskostenabrechnung - Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit bei hohen Müllgebühren

Leitsatz

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

Fakten:

Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenabrechnung soweit der Vermieter Müllentsorgungsgebühren in Höhe von 525,71 Euro jährlich für die 86qm große Wohnung verlangt und beruft sich auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für Deutschland", der für eine Wohnung vergleichbarer Größe für Müllabfuhrgebühren lediglich eine Kostenumlage von 185,76 Euro als berechtigt ausweise.

Der Mieter hält das Gebot der Wirtschaftlichkeit insoweit für verletzt und mindert in der Folge die Miete entsprechend. Der BGH verneint einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot mit der Begründung, der Mieter habe einen entsprechenden Verstoß nicht dargelegt. Die Berufung des Mieters auf den vom Mieterbund herausgegebenen überregionalen Betriebskostenspiegel berücksichtigt die starken Unterschiede der von den einzelnen Kommunen erhobenen Müllentsorgungskosten nicht. Hier lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist insoweit nicht feststellbar.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10BGH, Urteil vom 6.7.2011 – VIII ZR 340/10

Fazit:

Die Betriebskosten machen einen immer größeren Posten bei der Miete aus. Der Vermieter ist gehalten, hinsichtlich der Betriebskosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die - nach entsprechender Vereinbarung - Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet. In Literatur und Rechtsprechung war umstritten, wer die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trifft. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter den Verstoß darlegen und beweisen muss.