Entscheidungsstichwort (Thema)
Darlegungs- und Beweislast des Mieters bei Einwand der Unwirtschaftlichkeit von Betriebskosten. Vergleich mit Durchschnittswerten (Betriebskostenspiegel). Keine sekundäre Beweislast des Vermieters
Leitsatz (amtlich)
a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
Normenkette
BGB § 556 Abs. 3 S. 1
Verfahrensgang
Tenor
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des LG Heidelberg vom 26.11.2010 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Rz. 1
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H. . Mit Schreiben vom 12.11.2008 rechnete die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2007 gegenüber den Beklagten ab. Darin wurde der auf die Beklagten entfallende Anteil der Müllentsorgungsgebühren mit 525,71 EUR angegeben. Mit Anwaltsschreiben vom 9.12.2008 beanstandeten die Beklagten diese Abrechnungsposition unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für Deutschland", der für eine Wohnung vergleichbarer Größe hinsichtlich der Müllabfuhrgebühren lediglich eine Kostenumlage von 185,76 EUR als berechtigt ausweise, und forderten die Klägerin zur Rückzahlung des Differenzbetrages i.H.v. 339,95 EUR auf, da die Klägerin durch ihren überhöhten Kostenansatz das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt habe.
Rz. 2
In der Folgezeit behielten die Beklagten von der Miete für Januar 2009 einen Teilbetrag von 395,95 EUR ein. Die ihnen von ihrem Rechtsanwalt berechneten Kosten für das Beanstandungsschreiben vom 9.12.2008i.H.v. 99,60 EUR brachten die Beklagten von der Miete für Februar 2009 in Abzug.
Rz. 3
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung der einbehaltenen Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Rz. 4
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Rz. 5
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Rz. 6
Die Klage sei begründet, da die Beklagten Teile der von ihnen geschuldeten Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55 EUR zu Unrecht einbehalten hätten. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der von der Klägerin für das Jahr 2007 in Ansatz gebrachten Abfallentsorgungskosten könne nicht festgestellt werden.
Rz. 7
Nach dem sog. Wirtschaftlichkeitsgebot treffe den Vermieter gegenüber dem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten hätten, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht könne zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richte. Die Voraussetzungen eines derartigen Schadensersatzanspruchs hätten die Beklagten aber nicht ausreichend substantiiert dargelegt.
Rz. 8
Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trage der Mieter. Dies folge aus der Einordnung als Schadensersatzanspruch. Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters sei allerdings im Hinblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitze, durch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast eingeschränkt. Demnach sei es zunächst Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Sei dies geschehen, so könne der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit nur wirksam bestreiten, indem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darlege. Sodann sei es wiederum Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen. Dies sei den Beklagten nicht gelungen.
Rz. 9
Zwar sei der von der Klägerin in Ansatz gebrachte Anteil der Beklagten an den Müllbeseitigungskosten für H. Verhältnisse, die der Kammer bekannt seien, ungewöhnlich hoch, so dass es einen Anhaltspunkt für einen überhöhten Kostenansatz gebe. Auf entsprechenden Hinweis der Kammer habe die Klägerin jedoch im Einzelnen dargelegt, welche Müllgefäße bereitgestellt worden seien, welche Überlegungen hierfür maßgeblich gewesen seien und welche Kosten hierfür angefallen seien. Damit habe die Klägerin ihrer sekundären Darlegungslast genügt.
Rz. 10
Die Beklagten hätten in Auseinandersetzung hiermit keinen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen können. Die von der Beklagtenseite aufgezeigte Überschreitung des im Betriebskostenspiegel für Deutschland ausgewiesenen Kostenansatzes für eine hinsichtlich der Wohnungsgröße mit der Wohnung der Beklagten vergleichbare Wohnung genüge hierfür nicht. Insbesondere werde dieser Betriebskostenspiegel den Unterschieden in den durch öffentliches Recht vorgegebenen Kostenstrukturen je nach Region und Kommune sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnissen der konkreten Anwesen nicht gerecht, so dass bundesweiten Durchschnittswerten keine ausreichende Aussagekraft zukommen könne.
II.
Rz. 11
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
Rz. 12
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nach § 535 Abs. 2 BGB zu. Die von den Beklagten mit dem teilweisen Einbehalt der für Januar und Februar 2009 geschuldeten Mieten stillschweigend erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Erstattung überhöhter Müllgebühren aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten geht ins Leere, weil den Beklagten kein Erstattungsanspruch zusteht. Denn die Klägerin hat die Beklagten in der genannten Betriebskostenabrechnung ohne Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot mit anteiligen Müllgebühren i.H.v. 525,71 EUR belastet.
Rz. 13
1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der - nach entsprechender Vereinbarung - vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rz. 14). Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs haben die Beklagten nicht dargelegt.
Rz. 14
a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist umstritten, wer im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot die Darlegungs- und Beweislast trägt. Eine verbreitete Meinung weist dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür zu, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet habe (AG Hannover WuM 2011, 30; AG Leipzig, WuM 2006, 568 f.; WuM 2003, 452; AG Düren, WuM 2003, 153; AG Frankfurt/M., WuM 2002, 376 f.; AG Mitte, ZMR 2002, 761 f.; LG Hamburg, NZM 2001, 806; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rz. 84; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rz. 14; MünchKomm/BGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rz. 116; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rz. 119; Schmid, ZMR 2007, 177 ff.). Soweit eine Begründung hierfür gegeben wird, stellt diese Auffassung darauf ab, dass die Kostenumlage von vornherein hinsichtlich Art und Höhe auf solche Aufwendungen begrenzt sei, die dem Gebot einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung genügten (Blank/Börstinghaus, a.a.O.; Schmid, ZMR 2007, 177 ff.).
Rz. 15
b) Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenansicht stellt darauf ab, dass der Mieter mit der Behauptung, der Vermieter habe seine Pflicht zur Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots verletzt, einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB geltend mache; deshalb treffe nach dem allgemeinen Grundsatz, dass jede Partei die ihr günstigen Tatsachen im Prozess vorzutragen habe, den Mieter die Darlegungs- und Beweislast (LG Berlin, GE 2005, 1129; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 560 BGB Rz. 126; Wall in Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., Vor §§ 556, 556a und 560 BGB Rz. 1448 ff.; Streyl, NZM 2008, 23; Ludley, NZM 2011, 417, 419; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rz. V 359a; differenzierend Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 566 Rz. 96).
Rz. 16
c) Der Senat hat die Frage, wen im Prozess die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit trifft, bisher offen lassen können (BGH, Urt. v. 13.6.2007 - VIII ZR 78/06, NJW-RR 2007, 1242 Rz. 13), jedoch bereits entschieden, dass es sich bei der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters handelt (BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 243/06, a.a.O.). Aus dieser Einordnung, an der der Senat festhält, folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt.
Rz. 17
2. Danach hat das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Beklagten im Streitfall eine Pflichtverletzung der Klägerin nicht dargelegt haben.
Rz. 18
a) Der Hinweis der Beklagten, dass die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Kosten für die Müllentsorgung die im vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für Deutschland" hierfür ausgewiesenen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe erheblich übersteigen, ist nicht geeignet, eine Pflichtverletzung der Klägerin darzutun. Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, tragen derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung, so dass aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu entscheidenden Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rz. 23; Ludley, a.a.O., S. 420 ff.). Dies wird am Beispiel der im Streitfall in Rede stehenden Kosten der Müllentsorgung besonders deutlich; denn diese durch die Kommunen von den Grundstückseigentümern erhobenen und durch Gebührenbescheid festgesetzten Kosten können sich von Kommune zu Kommune stark unterscheiden, so dass sich aus vergleichsweise hohen Kostenansätzen nichts für eine Pflichtverletzung des Vermieters im Einzelfall gewinnen lässt.
Rz. 19
b) Die Beklagten sind ihrer Darlegungslast auch nicht durch den Hinweis darauf nachgekommen, dass die Müllbeseitigungskosten mit 571,71 EUR für eine Wohnung von 86 m2 Größe auch für die Verhältnisse der Stadt H. ungewöhnlich hoch sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Klägerin auch mit Rücksicht auf diesen Umstand nicht gehalten, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darzulegen, etwa durch nähere Angaben zu Anzahl und Art der bereitgestellten Müllgefäße und der hierfür maßgeblichen Überlegungen.
Rz. 20
Zwar entspricht es einer verbreiteten Meinung, dass die Darlegungslast des Mieters für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch die von der Rechtsprechung zur sekundären Darlegungslast entwickelten Grundsätze einzuschränken sei, weil allein der Vermieter die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit seines Kostenansatzes notwendigen Kenntnisse und Informationen besitze (so z.B. Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O.; Sternel, a.a.O.; Streyl, a.a.O.). Dem kann jedenfalls in dieser Allgemeinheit jedoch nicht zugestimmt werden.
Rz. 21
Nach der Rechtsprechung des BGH finden die Grundsätze der sekundären Darlegungslast nur Anwendung, wenn der an sich Darlegungsbelastete außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen Geschehensablaufs steht, der Gegner aber alle erheblichen Tatsachen kennt und ihm nähere Angaben zumutbar sind (BGH, Urt. v. 17.2.2004 - X ZR 108/02, NJW-RR 2004, 989 unter II 2b bb; v. 17.1.2008 - III ZR 239/06, NJW 2008, 982 Rz. 16). So verhält es sich bei der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung regelmäßig nicht. Bei der Frage, ob der Vermieter bei finanziellen Dispositionen, die Auswirkungen auf die Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht genommen hat, geht es regelmäßig nicht um interne, für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulationen des Vermieters, sondern um objektive Gegebenheiten, wie etwa durch Bescheid festgesetzte öffentlich-rechtliche Gebühren und Abgaben oder die ortsübliche Entlohnung eines Hauswarts oder die Beschaffung von Brennstoff für die Heizungsanlage zu marktüblichen Preisen. Der Mieter hat das Recht, die für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters maßgebenden Belege einzusehen (BGH, Urt. v. 8.3.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rz. 21 ff.). Erscheinen dem Mieter nach Belegeinsicht einzelne Abrechnungspositionen als zu hoch, ist es ihm unbenommen, diese Positionen im Hinblick auf einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einer weiteren Prüfung zu unterziehen. Dies ist dem Mieter auch möglich und zumutbar.
Rz. 22
c) Der Auffassung der Beklagten, dass die Klägerin mit der Auswahl der Müllgefäße, zu der sie auf den Hinweis des Berufungsgerichts im Einzelnen vorgetragen hat, unwirtschaftlich gehandelt habe, ist das Berufungsgericht zu Recht nicht gefolgt. Denn es fehlt auch insoweit bereits an der schlüssigen Darlegung einer Pflichtverletzung der Klägerin.
Rz. 23
Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin ist in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.
Rz. 24
Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, ist von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, haben die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.
Fundstellen
Haufe-Index 2739264 |
NJW 2011, 3028 |
NJW 2011, 6 |
NWB 2011, 2610 |
DWW 2012, 52 |
EBE/BGH 2011, 292 |
NVwZ-RR 2011, 960 |
JR 2012, 374 |
NZM 2011, 705 |
ZAP 2011, 1079 |
ZIP 2011, 5 |
ZfIR 2011, 4 |
wistra 2011, 3 |
AnwBl 2011, 245 |
DVP 2013, 42 |
MDR 2011, 1095 |
MuA 2011, 498 |
NJ 2011, 3 |
WuM 2011, 513 |
AbfallR 2011, 249 |
Info M 2011, 310 |
MietRB 2011, 337 |
NJW-Spezial 2011, 642 |
NWB direkt 2011, 843 |
PA 2011, 130 |
RdW 2011, 745 |
ZGS 2011, 345 |
BBB 2011, 60 |
I&F 2012, 64 |
IWR 2012, 83 |
MK 2011, 183 |
RohR 2011, 108 |