Zusammenfassung
Das gesetzlich vorgesehene Recht zur Betriebskostenerhöhung spielt in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle, da in der Regel die Umlage von Betriebskosten vertraglich geregelt ist. Das gesetzliche Erhöhungsrecht ist jedoch dann von Bedeutung, wenn während der Mietzeit eine neue Betriebskostenart entsteht, die durch die Umlagevereinbarung nicht erfasst wird, sowie bei vereinbarter Betriebskostenpauschale bzw. Pauschalmiete.
Die Möglichkeit der Veränderung von Betriebskosten ist in § 560 BGB geregelt. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nur die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten zahlen muss. In bestimmten Fällen kann der Vermieter auch Betriebskosten umlegen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind:
- Der Vermieter führt eine Modernisierung durch und als Folge daraus ergeben sich neue Betriebskosten. Zum Beispiel kann er nach dem Einbau eines Aufzugs die für den Betrieb anfallenden laufenden Kosten umlegen. Voraussetzung ist, dass er die Modernisierung ordnungsgemäß mitgeteilt und darin die voraussichtlich anfallenden Betriebskosten genannt hat.
- Der Vermieter will die Heizungsanlage nicht mehr selbst betreiben, sondern die Wärme von einem gewerblichen Anbieter liefern lassen. Dann kann er auf eine Versorgung mit Nahwärme oder Fernwärme umstellen und dem Mieter den Preis für die "gewerbliche Wärmelieferung" in Rechnung stellen. Das ist aber an bestimmte gesetzlich festgelegte Voraussetzungen geknüpft (Contracting).
- Die Kostenart ist als umlegbar vereinbart und der Mietvertrag erhält einen Erhöhungsvorbehalt. Ergibt sich z. B. aus dem Mietvertrag (mit Erhöhungsvorbehalt), dass der Mieter die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zu tragen hat, kann der Vermieter eine weitere Versicherung abschließen und die Kosten umlegen. Es darf sich aber nicht um überflüssigen Versicherungsschutz handeln (Grundsatz der Wirtschaftlichkeit).
- Der Vermieter lässt Wasserzähler einbauen und will anschließend die Wasserkosten nach Verbrauch umlegen, was vorher nicht der Fall war. Waren die Wasserkosten bisher in der Grundmiete enthalten, kann er sie als Betriebskosten gesondert berechnen. Für die Abwasserkosten gilt das entsprechend.
1 Erhöhung bei vereinbarter Betriebskostenumlage
Ist vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten und der Vermieter hierüber abzurechnen hat, so können die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt werden. Dies gilt auch für solche Betriebskosten, die sich im Abrechnungszeitraum (gleich aus welchen Gründen) erhöht haben oder die neu entstanden sind. Hat sich eine Betriebskostenposition rückwirkend erhöht (z. B. die Grundsteuer), so kann auch diese Position in die Abrechnung eingestellt werden. Die früher in § 4 Abs. 3 MHG geregelte Begrenzung der Rückwirkung besteht seit dem 1.9.2001 nicht mehr.
Die Betriebskostenvorauszahlungen können nach § 560 Abs. 4 BGB erhöht werden. Sind die Betriebskosten zum Teil in der Miete enthalten und wird für den verbleibenden Teil eine Vorauszahlung verlangt (Teilinklusivmiete), so besteht das Erhöhungsrecht nach Abs. 4 nur für die gesondert ausgewiesenen Betriebskosten. Sind für einen Teil der Betriebskosten Vorauszahlungen und für einen anderen Teil eine Pauschale vereinbart, so gilt für die Vorauszahlungen Abs. 4 und für den pauschalierten Teil § 560 Abs. 1 BGB.
2 Erhöhungen bei vereinbarter Betriebskostenpauschale
Bei vereinbarter Betriebskostenpauschale eröffnet § 560 Abs. 1 BGB die Möglichkeit zur Umlage von Kostenerhöhungen. Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine Betriebskostenpauschale wird ferner dann angenommen, wenn nach den mietvertraglichen Vereinbarungen unklar ist, ob die Parteien eine Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht oder eine Pauschale vereinbart haben. Im Mietvertrag muss daher ganz genau stehen, welche Nebenkosten die Pauschale abdeckt und welche der Mieter ggf. gesondert zahlen muss. Anderenfalls gehen die Gerichte im Streitfall davon aus, dass alle Nebenkosten mit der Pauschale abgegolten sind.
2.1 Vereinbarung erforderlich
Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Erhöhungsrecht, sondern setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1.9.2001) abgeschlossen worden sind. Der Vermieter kann die Pauschale also nur dann erhöhen, wenn eine Anpassung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist. Außerdem darf er die Pauschale nur für die Betriebskosten erhöhen, die auch im Mietvertrag stehen. Sind die Nebenkosten nicht genau aufgezählt, darf der Vermieter nur die bisher abgerechneten Kosten erhöhen.
2.2 Betriebskostenerhöhung
Für den Begriff der Betriebskosten gilt § 556 Abs. 1 BGB. Eine Erhöhung liegt vor, wenn sich diese Kosten – gleich aus we...