BGH Urteil vom 03.06.1993 - IX ZR 119/92 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Leitsatz (amtlich)

›Hat der mit der Durchführung des Kaufvertrages beauftragte Notar den Kaufpreis durch Banküberweisung erhalten, schließen jedoch die Auflagen, mit denen die Bank die Überweisung verbunden hat, die Annahme der Leistung als Erfüllung aus und drohen dem Käufer Rechtsnachteile, falls die Zahlung nicht alsbald auflagenfrei gestellt wird, muß der Notar unverzüglich den Käufer selbst davon benachrichtigen; eine Mitteilung an die Bank genügt nicht.‹

Tatbestand

Der Kläger war am Erwerb eines noch abzumessenden Trennstücks aus einem in B. gelegenen Grundstück interessiert. Die Eigentümer hatten ihm durch notariellen Vertrag vom 8. Oktober 1988 ein Vorkaufsrecht an diesem - durch einen beigefügten Lageplan gekennzeichneten und als ca. 1294 qm groß angegebenen - Grundstück eingeräumt. Zugunsten des Klägers war eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen.

Mit Vertrag vom 10. März 1990, der vom beklagten Notar beurkundet wurde, kaufte der Kläger das nunmehr vermessene, tatsächlich 1603 qm große Teilstück zum Preise von 320600 DM (200 DM/qm). Die Vertragsparteien erklärten zugleich die Auflassung und beauftragten den Beklagten mit der Durchführung des Vertrages. Der Kaufpreis war bis zum 1. April 1990 auf ein in der Vertragsurkunde genanntes Anderkonto des Beklagten zu entrichten. Die Verkäufer behielten sich den Rücktritt bei nicht fristgemäßer Bezahlung vor.

Am Freitag, den 30. März 1990, ging der Kaufpreisbetrag aufgrund einer Überweisung der G.-B. auf dem Konto des Beklagten ein. Am selben Tage erhielt er ein Schreiben der Bank vom 29. März, in dem diese darum bat, über den Betrag nur zu verfügen, wenn die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber gewährleistet sei. Außerdem werde vorausgesetzt, daß sämtliche Bedingungen des Kaufvertrages erfüllt seien. Eine Kopie dieses Schreibens sandte die Bank an den Kläger.

Der Beklagte erklärte daraufhin noch am 30. März einer Sachbearbeiterin der Bank fernmündlich, er könne den Treuhandauftrag mit den gestellten Bedingungen nicht annehmen, weil er mit dem Kaufvertrag nicht in Einklang stehe. Am Montag, den 2. April 1990, führte der Beklagte ein weiteres Telefongespräch mit einer Angestellten der Bank. Als es ihm auch auf diese Weise nicht gelungen war, bis 18. 00 Uhr von der Bank die Erklärung zu erhalten, daß die Überweisung vorbehaltslos sei, lehnte er die Annahme des Treuhandauftrages ab, übersandte dem Kläger eine Kopie dieses Schreibens und überwies den Betrag am 3. April an die Bank zurück.

Der Kläger setzte sich an diesem Tage nach Erhalt des Schreibens des Beklagten mit seiner Bank in Verbindung und erreichte, daß der Kaufpreisbetrag am 5. April auflagenfrei wieder an den Beklagten überwiesen wurde, wo er am 6. April einging. Bereits mit Schreiben vom 4. April, das der Kläger am folgenden Tage erhielt, hatten jedoch die Verkäufer den Rücktritt erklärt, so daß der Vertrag nicht vollzogen wurde.

Der Kläger nimmt den Beklagten deshalb auf Schadensersatz in Anspruch. Er ist der Auffassung, der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Treuhandauftrag schuldhaft verletzt, weil er ihn nicht sofort nach Erhalt des Schreibens der Bank vom 29. März 1990 fernmündlich oder schriftlich über die der Durchführung des Vertrages entgegenstehenden Hindernisse informiert habe. Nunmehr sei das betreffende Grundstück 720 DM/qm wert; der Schaden belaufe sich damit auf 520 DM/qm = 833560 DM.

Unter Berücksichtigung eines eventuellen Verschuldens der Bank verlangt der Kläger 80 % dieses Betrages = 666848 DM ersetzt. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Anspruch weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, dem Beklagten sei keine Amtspflichtverletzung im Sinne des § 19 Abs. 1 BNotO vorzuwerfen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Zwar habe der Notar Mitteilungspflichten gegenüber den Beteiligten, wenn er ein ihm übertragenes Amtsgeschäft nicht ausführe, von dessen Vollzug möglicherweise wirtschaftliche Maßnahmen abhängig seien. Im Streitfall habe jedoch kein Anlaß bestanden, den Kläger zu benachrichtigen, weil eine Kopie des Schreibens der G.-B. vom 29. März 1990 an ihn gegangen sei. Im übrigen habe der Beklagte auch deshalb nichts unternehmen müssen, weil jenes Schreiben allein einen von der Bank dem Beklagten erteilten einseitigen Treuhandauftrag betroffen habe und er darin frei gewesen sei, ob er ihn annehme oder ablehne.

Der Kläger beanstande auch zu Unrecht die Rücküberweisung des Geldes. Dazu sei der Beklagte berechtigt gewesen, weil er die Summe erst am 3. April zurückgeleitet und der Kläger sich zu diesem Zeitpunkt schon in Zahlungsverzug befunden habe.

II. Diese Erwägungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. Der Kläger wirft dem Beklagten zu Recht eine Amtspflichtverletzung vor.

1. Als Grundlage des mit der Klage verfolgten Anspruchs kommt nur § 19 Abs. 1 BNotO in Betracht. Die Parteien des Kaufvertrages haben den Notar mit der Durchführung des Vertrages beauftragt. Die Verpflichtung des Klägers zur Entrichtung des Kaufpreises war durch Zahlung auf das Anderkonto des Beklagten zu erfüllen. Der dem Notar damit erteilte Treuhandauftrag ist ein typisches Amtsgeschäft im Sinne des § 23 BNotO, dem eine sichernde Betreuung (§ 24 BNotO) vorauszugehen hatte (BGH, Urt. v. 4. Mai 1984 - V ZR 255/82, WM 1984, 1230, 1231; v. 15. November 1984 - IX ZR 31/84, NJW 1985, 2028, 2029). Der Notar wird ausschließlich hoheitlich tätig, soweit er Treuhandaufträge übernimmt und ausführt. Ihm obliegt die Amtspflicht, ein solches Geschäft sorgfältig zu erledigen. Verletzungen dieser Pflicht können infolgedessen Ansprüche nur aus Amtshaftungsrecht begründen (BGH, Urt. v. 21. Dezember 1959 - III ZR 180/58, VersR 1960, 231, 233; v. 19. November 1985 - IX ZR 60/85, WM 1986, 197, 199; v. 19. März 1987 - IX ZR 166/87, NJW 1987, 3201; v. 8. Februar 1990 - IX ZR 63/89, DNotZ 1990, 661, 662).

2. Der Beklagte hat - entgegen seiner erstmals im Revisionsrechtszug vertretenen Auffassung - die erhaltene Überweisung des Kaufpreisbetrages wegen der im Schreiben der G.-B. vom 29. März 1990 enthaltenen Auflagen zu Recht nicht als Erfüllung angenommen.

Wie beide Parteien in den Tatsacheninstanzen übereinstimmend vorgetragen haben, war der Kaufpreis gemäß § 3 des notariellen Vertrages bis 1. April 1990 auflagenfrei auf das Notaranderkonto zu entrichten. Die Parteien haben sich zudem auf das Schreiben des Beklagten vom 2. April 1990 (GA 117) bezogen, in dem es heißt, der Kaufpreis habe durch bedingungslose Zahlung auf das Notaranderkonto erfolgen müssen, weil die Verkäufer umgehend nach dem Eingang des Betrages über diesen hätten verfügen wollen. Damit ist der tatsächliche - jeder Vertragsauslegung vorgehende - Wille des Klägers und der Verkäufer im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung unstreitig gestellt. Infolgedessen war der in dem Schreiben der Bank enthaltene Vorbehalt, der Beklagte dürfe über den Kaufpreisbetrag erst verfügen, wenn die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber gewährleistet sei, mit der vom Kläger eingegangenen Zahlungsverpflichtung nicht vereinbar.

3. Der Beklagte hat gegen die ihm aus dem Treuhandauftrag obliegenden Amtspflichten verstoßen, als er den Kläger am 30. März 1990 nicht unverzüglich davon in Kenntnis setzte, warum die von der G.-B. eingegangene Zahlung nicht als Erfüllung angenommen werden konnte.

a) Will der Notar ein Amtsgeschäft nicht ausführen, das für einen Beteiligten rechtliche oder wirtschaftliche Bedeutung besitzt und dessen Vollzug er aufgrund der von ihm eingeleiteten Maßnahmen ersichtlich erwartet, so hat der Notar ihn davon unverzüglich zu benachrichtigen (vgl. BGH, Urt. v. 2. April 1959 - III ZR 22/58, VersR 1959, 561; v. 21. Dezember 1959 - III ZR 180/58, VersR 1960, 231, 234; v. 29. Juni 1989 - IX ZR 62/88, NJW 1990, 324, 325). Schon im Privatrecht ist der Beauftragte gemäß § 666 BGB verpflichtet, den Auftraggeber zu informieren, wenn der Auftrag nicht in der Weise ausführbar ist, wie der Auftraggeber sich dies erkennbar vorgestellt hat (MünchKomm/Seiler, BGB 2. Aufl. § 666 RdNr. 1, 5; BGB-RGRK/Steffen, 12. Aufl. § 666 Rdnr. 2; Staudinger/Wittmann, BGB 12. Aufl. § 666 RdNr. 1, 4). Für den Notar als Träger eines öffentlichen Amtes bestand nach der Übernahme des Treuhandauftrags eine solche Verpflichtung erst recht (BGH, Urt. v. 2. April 1959 - III ZR 22/58, VersR 1959, 561).

b) Der Kläger wollte mittels der von der Bank ausgeführten Überweisung seine Kaufpreisverpflichtung erfüllen. Da diese Leistung, solange die im Schreiben der Bank vom 29. März 1990 enthaltenen Vorbehalte bestanden, nicht als Erfüllung angenommen werden konnte und die dem Kläger vertraglich gesetzte Zahlungsfrist wenige Tage später ablief, war die Durchführung des Vertrages in hohem Maße gefährdet, wenn es dem Kläger nicht innerhalb von drei Tagen - das dazwischenliegende Wochenende eingeschlossen - gelang, die Zahlung auflagenfrei zu stellen. Demzufolge bestand für den Beklagten Veranlassung, den Kläger noch am 30. März zu benachrichtigen.

Einer solchen Verpflichtung war der Beklagte nicht deshalb enthoben, weil die Bank dem Kläger eine Kopie ihres Schreibens vom 29. März 1990 übersandt und dies dem Notar mitgeteilt hatte. Der Beklagte konnte nicht sicher davon ausgehen, daß dem Kläger aus dem Inhalt des Schreibens bewußt wurde, welche rechtliche Bedeutung den Weisungen der Bank zukam, er sie also als Hindernis für eine rechtzeitige Erfüllung der Kaufpreisverpflichtung erkannte. Daher durfte der Beklagte nicht annehmen, der Kläger werde - wenn er weiterhin am Erwerb des Grundstücks interessiert sei - schon von sich aus umgehend alle Maßnahmen treffen, die zur Erfüllung der Kaufpreisverpflichtung erforderlich waren. Sowohl die dem Notar obliegende allgemeine Betreuungspflicht (§ 14 Abs. 1 BNotO) als auch die mit dem Treuhandauftrag übernommene Aufgabe, die Vertragsdurchführung zu sichern (vgl. Reithmann, Vorsorgende Rechtspflege durch Notare und Gerichte S. 184), geboten es daher, dem Kläger die eingetretene Gefahr aufzuzeigen und ihm dadurch die Möglichkeit zu geben, das Scheitern des Vertrages noch abzuwenden. Aus diesem Grunde war eine unverzügliche Benachrichtigung des Klägers, die eine entsprechende rechtliche Belehrung enthielt, dringend geboten.

Sogar dann, wenn der Kläger selbst seine Zahlung mit Auflagen verbunden hätte, wie dies im Streitfall die als Erfüllungsgehilfe eingesetzte Bank getan hat, hätte der Beklagte aufgrund seiner Betreuungspflicht den Kläger über die rechtlichen Folgen solcher Vorbehalte umgehend belehren müssen. Folglich konnte eine solche Pflicht nicht deshalb entfallen, weil der Kläger von dem Inhalt der Weisungen Kenntnis erhielt, die die von ihm eingesetzte Bank dem Notar erteilt hatte.

c) Der Beklagte hat die ihm obliegenden Pflichten nicht dadurch erfüllt, daß er der Bank fernmündlich mitteilte, was eine Annahme der Zahlung als Erfüllung verhinderte. Der Kläger hatte die Bank lediglich als Erfüllungsgehilfen eingesetzt, nicht aber zu seinem Vertreter bestimmt. Daher hatte sich der Beklagte an den Kläger selbst als die Person zu wenden, die ihm - gemeinsam mit den Verkäufern - den Treuhandauftrag erteilt hatte und von der Weigerung, das überwiesene Geld anzunehmen, unmittelbar betroffen war. Abgesehen davon durfte sich der Beklagte auch deshalb nicht mit der Benachrichtigung der Bank begnügen, weil die Zeit drängte und es vorauszusehen war, daß die Bank ihre Vorbehalte nicht ohne Absprache mit dem Kläger rechtzeitig bis zum 2. April, dem letzten Tag der Frist (§ 193 BGB), aufgeben würde.

d) Ergab sich somit für den Notar eine Pflicht zur Benachrichtigung des Klägers aus dem bei Beurkundung des Kaufvertrages erhaltenen Treuhandauftrag, ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich unerheblich, daß der Beklagte im Verhältnis zur Bank nicht verpflichtet war, den mit dem Schreiben vom 29. März erteilten - einseitigen - Treuhandauftrag anzunehmen.

e) Wegen des unmittelbar bevorstehenden Fristablaufs hätte der Beklagte versuchen müssen, den Kläger, dessen Anschrift ihm bekannt war, noch am 30. März fernmündlich zu erreichen. Ergab sich dessen Telefonanschluß nicht aus den Notariatsunterlagen, war der Beklagte gehalten, die Teilnehmernummer aus dem Telefonbuch oder durch eine Rückfrage bei der überweisenden Bank zu ermitteln. Der Beklagte hat bisher nicht behauptet, er hätte auf diese Weise den Telefonanschluß des Klägers nicht erfahren.

Unterstellt, dem Beklagten wäre es nicht gelungen, eine fernmündliche Verbindung zum Kläger herzustellen, hätte er ihn jedenfalls durch einen bereits am 30. März abgesandten Brief über die rechtlichen Wirkungen des Schreibens der Bank belehren müssen. Der Kläger hat unter Beweisantritt behauptet, es wäre ihm noch am 2. April gelungen, die Bank zum Verzicht auf ihre Vorbehalte zu veranlassen, wenn er an diesem Tage die schriftliche Nachricht des Beklagten erhalten hätte.

Im Falle einer Benachrichtigung bis zum 2. April hätte der Kläger den Beklagten anweisen können, das Geld vorläufig auf dem Anderkonto zu behalten und ihm so Gelegenheit zu geben, die einer Annahme als Erfüllung entgegenstehenden Hindernisse schnellstmöglich zu beseitigen. Eine solche Weisung hätte der Beklagte befolgen müssen; denn sie diente der Vertragsdurchführung und verletzte die rechtlichen Interessen der Beteiligten nicht.

f) Die Revision macht weiter geltend, der Kläger hätte den Rücktritt der Verkäufer auch noch dadurch verhindern können, daß er jedenfalls vor Zugang der Rücktrittserklärung die Erfüllung der Kaufpreisforderung bewirkte. Das trifft zu, sofern die Verkäufer nicht schon bei bloßer Versäumung der Zahlungsfrist, sondern erst unter der Voraussetzung des Zahlungsverzuges zurücktreten durften (zu letzterem vgl. BGH, Urt. v. 12. Dezember 1990 - VIII ZR 332/89, WM 1991, 464, 467). Die Frage, in welchem Sinne die Rücktrittsklausel in § 3 Abs. 3 des Kaufvertrages zu verstehen ist, gewinnt jedoch nur Bedeutung, wenn der Kläger nicht zu beweisen vermag, daß er die Zahlung bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten schon bis zum 2. April 1990 auflagenfrei gestellt hätte.

III. Das angefochtene Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig.

1. Ansprüche gegen die Bank als anderweitige Ersatzmöglichkeit berühren die Haftung des Beklagten dem Grunde nach nicht; denn der Treuhandauftrag gehört zu den in §§ 23, 24 BNotO bezeichneten Amtsgeschäften, für die der Grundsatz der subsidiären Haftung des Notars nicht gilt (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO).

2. Eine Pflichtverletzung des Beklagten oder deren Ursächlichkeit für den geltend gemachten Schaden kann nicht mit der Erwägung verneint werden, der Eigentumsverschaffungsanspruch des Klägers sei durch die aufgrund des Vorkaufsrechts eingetragene Vormerkung nicht gesichert gewesen, weil die Urkunde vom 18. Oktober 1988 die Größe des Grundstücks mit lediglich ca. 1294 qm angab, das dem Kläger verkaufte Grundstück dagegen eine Fläche von 1603 qm hatte. Gegenstand des Vorkaufsrechts war eine noch nicht vermessene Geländefläche. Das Grundstück, dessen Verkauf die Eigentümer beabsichtigten, war in einem der notariellen Urkunde beigefügten Lageplan durch eine bestimmte Grenzziehung und eine ungefähre Flächenmaßangabe in dem erforderlichen Maße bezeichnet. Der Beklagte behauptet nicht, dem Kläger sei ein anderes oder auch nur ein gegenüber der Grenzziehung im Vertrag vom 18. Oktober 1988 vergrößertes Grundstück verkauft worden. Damit bezog sich die im Grundbuch eingetragene Vormerkung (§ 883 BGB) auf einen hinreichend bestimmten Eigentumsübertragungsanspruch und sicherte zugleich denjenigen aus dem Kaufvertrag vom 10. März 1990 in vollem Umfang (vgl. BGH, Urt. v. 30. Oktober 1970 - V ZR 27/68, DNotZ 1971, 95, 96 f; v. 13. Juni 1980 - V ZR 119/79, WM 1980, 1013, 1014).

3. Soweit ein eigenes Mitverschulden des Klägers oder ein solches der Bank in Betracht kommt, das sich der Kläger gemäß §§ 254 Abs. 2 Satz 2, 278 BGB zurechnen lassen müßte (vgl. BGH, Urt. v. 2. Juni 1981 - VI ZR 148/79, DNotZ 1981, 775), wiegt es jedenfalls nicht so schwer, daß daneben die Pflichtverletzung des Beklagten keine Bedeutung mehr hat.

IV. Ob die Unterlassung des Beklagten für den Schaden ursächlich geworden ist, auf welchen Betrag sich dieser beläuft und ob der Kläger sich ein Mitverschulden über die von ihm schon berücksichtigte Quote von 20 % hinaus anrechnen lassen muß, bedarf noch tatrichterlicher Aufklärung und Würdigung. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO).