Entscheidungsstichwort (Thema)
Landpacht
Leitsatz (amtlich)
Haben die Parteien eines langfristigen Landpachtvertrages in einem juristisch ausgefeilten Vertragstext vereinbart, Eigenleistungen des Pächters (hier: zum Aufbau eines Stalles) seien nach dem Ende der Pachtzeit nicht zu erstatten, jedoch vom Verpächter zeitanteilig zu ersetzen, wenn der Pächter „aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, die Bewirtschaftung des Pachthofes vorzeitig aufgeben” muß, und kündigt dann wegen Freitods des Pächters dessen Erbe den Vertrag, so hat er die Aufgabe der Bewirtschaftung „nicht zu vertreten”.
Notwendige Verwendungen bei der Landpacht sind – ebenso wie im Mietrecht – solche, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Pachtsache erforderlich sind. Jedoch gehören Aufwendungen des Pächters zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Pachtsache nicht zu den notwendigen Verwendungen, vielmehr kommt insoweit nur ein Ersatzanspruch nach § 586 Abs. 2 i.V. mit § 538 Abs. 2 BGB in Betracht.
Normenkette
BGB §§ 133, 157, 276, 590b, 586 Abs. 2
Verfahrensgang
OLG Oldenburg (Oldenburg) (Urteil vom 06.07.1989) |
AG Brake (Urteil vom 19.12.1988) |
Tenor
I. Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats – Senat für Landwirtschaftssachen – des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 6. Juli 1989 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert und wie folgt neu gefaßt:
- Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Brake vom 19. Dezember 1988 wird zurückgewiesen.
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das vorgenannte Urteil wie folgt geändert und neu gefaßt:
- Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagte 37.060,43 DM nebst 4 % Zinsen seit 4. Mai 1988 zu zahlen.
- Die Klage und die weitergehende Widerklage werden abgewiesen.
- Von den Kosten des ersten Rechtszuges tragen der Kläger 46 %, die Beklagte 54 %.
- Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen zu 55 % dem Kläger und zu 45 % der Beklagten zur Last.
II. Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen der Kläger 45 %, die Beklagte 55 %.
Tatbestand
Mit schriftlichem Vertrag vom 27. Oktober 1977 verpachtete der Kläger dem Ehemann der Beklagten einen landwirtschaftlichen Hof nebst Grünflächen bis zum 30. April 2000. Der am 2. Oktober 1987 durch Freitod verstorbene Pächter wurde von der Beklagten beerbt. Diese kündigte das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 1987, womit der Kläger einverstanden war. Auf seinen Wunsch räumte die Beklagte die Wirtschaftsgebäude bis Ende November und das Wohnhaus bis Jahresende 1987. Die Wirtschaftsgebäude wurden sogleich nach der Räumung von dem Nachfolgepächter genutzt.
Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage über die Höhe der Restpacht und beiderseitige Ansprüche aus Anlaß der Vertragsbeendigung. Das Landwirtschaftsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage unter Abweisung des weitergehenden Antrags zur Zahlung von 30.044,11 DM nebst Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der wechselseitigen Rechtsmittel im übrigen die Verurteilung des Klägers auf 12.256,79 DM nebst Zinsen ermäßigt.
Dagegen wendet sich die Revision der Beklagten mit dem Antrag, unter teilweiser Aufhebung des Berufungsurteils den Kläger auf die Widerklage zur Zahlung von 66.953,15 DM nebst Zinsen zu verurteilen. Sie greift das Berufungsurteil insoweit an, als es dem Kläger Restpacht von 1.697,50 DM sowie Schadensersatz für Fensterrahmen von 2.485 DM zubilligt und ihr einen Ausgleich für Eigenleistungen des Pächters am Jungviehstall in Höhe von 21.863,64 DM und Ersatz für weitere Verwendungen in Höhe von 28.650,22 DM aberkannt hat. Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat teilweise Erfolg.
1. Restlicher Pachtzins für Dezember 1987 (1.697,50 DM).
Nach Auffassung des Berufungsgerichts führt die freiwillige Überlassung der Wirtschaftsgebäude Ende November 1987 an den Nachpächter Bu. nicht zu einer Minderung der Pachtzinsforderung des Klägers. Wie die Revision mit Recht rügt, hatte die Beklagte aber unwidersprochen vorgetragen, sie sei wiederholt vom Kläger gedrängt worden, die Wirtschaftsgebäude schon Ende November 1987 an den Nachpächter zu überlassen, damit dieser vor Einbruch des Winters zur Vermeidung von Frostschäden die Gebäude übernehmen könne; darüber sei dann in Gesprächen zwischen den Anwälten der Parteien Einigkeit erzielt worden.
Das Berufungsgericht hätte deshalb Anlaß gehabt zu prüfen, ob nicht insoweit eine einverständliche vorzeitige Aufhebung des Pachtvertrages vorliegt. Die vom Tatrichter unterlassene Auslegung des hierzu entstandenen anwaltlichen Schriftwechsels der Parteien (Schreiben vom 29. Oktober 1987, Schreiben vom 3. November 1987) kann aufgrund seines feststehenden Inhalts und des übrigen unstreitigen Sachverhalts der Senat selbst vornehmen (BGHZ 65, 107, 112 m.N.; BGH, Urteile v. 17. September 1980, IV b ZR 550/80, NJW 1981, 51; v. 24. Juni 1988, V ZR 49/87, NJW 1988, 2878, 2879).
War der Kläger mit der Kündigung zum 31. Dezember 1987 einverstanden und drängte er die Beklagte danach, die Wirtschaftsgebäude schon Ende November 1987 an den Nachpächter zu überlassen, so lag in der am 28. Oktober 1987 zwischen den Anwälten der Parteien getroffenen Absprache (bestätigt mit Schreiben vom 29. Oktober 1987) eine Aufhebung des Pachtvertrages in bezug auf die Wirtschaftsgebäude zum Räumungszeitpunkt. In dem maßgeblichen Gespräch unterbreitete die Beklagte jedenfalls konkludent ein entsprechendes Angebot, weil sie in erster Linie dem Wunsch des Klägers nachkam und es ihrem erkennbaren Interesse entsprach, ab dem Zeitpunkt der Räumung keine Pacht mehr zahlen zu müssen (§§ 133, 157 BGB). Der Anwalt des Klägers hat eine Absprache über die erwünschte vorzeitige teilweise Räumung des Pachtobjekts unter Bezug auf ein erneutes Gespräch vom 3. November 1987 ebenfalls bestätigt. Aus dem Schriftwechsel läßt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, daß im Rahmen der Gespräche davon die Rede war, die Klägerin müsse entgegen ihrem erkennbaren Interesse trotz teilweiser Räumung die volle Pacht bis 31. Dezember 1987 bezahlen.
2. Schadensersatzanspruch für Fensterrahmen (2.485 DM)
Insoweit haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eine Teileinigung dahin erzielt, den Ersatzanspruch des Klägers im Rahmen der Abrechnung mit 1.242,50 DM anzusetzen, um eine Zurückverweisung in diesem Punkt zu vermeiden. Das bedeutet, daß der Beklagten ein weiterer Betrag von 1.242,50 DM gutgebracht werden muß, weil das Berufungsgericht einen Betrag von 2.485 DM für begründet gehalten hat.
3. Ersatzanspruch für Pächterleistungen beim Bau des Jungviehstalles (21.863,64 DM)
Das Berufungsgericht verneint einen solchen Anspruch und meint, § 8 Abs. 2 Satz 2 des Pachtvertrages sei nicht anwendbar. Bei Prüfung seiner Voraussetzungen stellt es auf die Tatsache des Freitods ab und nimmt an, die Beklagte sei darlegungspflichtig dafür, daß der Pächter seinen Freitod ausnahmsweise nicht zu vertreten habe. Das greift die Revision mit Recht an.
Nach § 8 Abs. 2 des Pachtvertrages sind die Eigenleistungen des Pächters für den Neubau des Jungviehstalls zum Ende der Pachtzeit nicht zu erstatten, jedoch vom Verpächter dann zeitanteilig zu ersetzen, wenn der Pächter „aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, die Bewirtschaftung des Pachthofes vorzeitig aufgeben” muß. Das Berufungsgericht geht unangegriffen davon aus, die Vertragsparteien wollten damit eine Sonderregelung für den Ausnahmefall treffen, daß der Pachtvertrag vor Ablauf der ausbedungenen Pachtzeit endete. Wie aus dem Gesamtzusammenhang seiner Ausführungen weiter zu entnehmen ist, versteht es den Begriff des „Vertretens” im Sinne des allgemeinen Schuldrechts (vgl. § 276 Abs. 1 BGB). Sollte sich den Ausführungen des Berufungsgerichts eine solche Auslegung nicht entnehmen lassen, holt sie der Senat hiermit im Wege eigener Auslegung (vgl. oben Ziff. 1) nach. Die Vertragsparteien bedienten sich im gesamten Vertragstext einer juristisch ausgefeilten Sprache. Auch das Wort „vertreten” muß deshalb ohne gegenteilige Anhaltspunkte entsprechend seinem allgemeinen und üblichen Sinngehalt, d.h. hier gesetzestechnisch, verstanden werden (vgl. auch Senatsurt. v. 8. Dezember 1978, V ZR 9/75, WM 1979, 370; v. 18. September 1987, V ZR 55/86, Umdruck S. 9).
Da sich das Berufungsgericht mit Blick auf § 276 Abs. 1 Satz 3, § 827 BGB nur mit der Schuldfähigkeit des Pächters bei der Selbsttötung auseinandersetzt, läßt es außer acht, daß das Vertretenmüssen im Sinne des Schuldrechts eine Vertragsverletzung – hier des Pächters – voraussetzt (Staudinger/Löwisch, BGB 12. Aufl., § 276 Rdn. 5 und 6; BGB-RGRK/Alff, 12. Aufl., § 276 Anm. 7; Palandt/Heinrichs, BGB 49. Aufl., § 276 Anm. 2 d). Das gilt auch für § 8 Abs. 2 Satz 2 des Pachtvertrages. Während die Parteien eines Vertrages stets verpflichtet sind, Unmöglichkeit oder Verzug zu vermeiden, läßt sich das für die Herbeiführung von Kündigungsgründen bei Miet- oder Pachtverhältnissen nicht ohne weiteres annehmen. Neben Kündigungsgründen, die auf einer Verletzung von Vertragspflichten des anderen Teils beruhen (vgl. etwa § 594 e BGB), gibt es befristete außerordentliche Kündigungen gemäß §§ 594 c, 594 d BGB wegen Berufsunfähigkeit sowie Tod des Pächters (im Mietrecht auch den Kündigungsgrund des § 570 BGB wegen Versetzung des mietenden Beamten), deren Grund nicht in einer Vertragsverletzung liegt. Diese Vorschriften tragen der besonderen personalen Geschäftsgrundlage von Miete und Pacht Rechnung, die mit dem Tod des Mieters oder Pächters wegfällt (vgl. Mot. BGB II, 416; MünchKomm/Voelskow, BGB 2. Aufl. § 569 Rdn. 7), ohne daß es auf die Gründe für den Tod ankommt. Deshalb gilt das Kündigungsrecht des § 569 BGB unbestritten auch für die Erben des Selbstmörders (MünchKomm/Voelskow a.a.O., Rdn. 2, Fn. 2; BGB-RGRK/Gelhaar a.a.O., § 569 Rdn. 4; Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1966, § 569 Rdn. 4 Fn. 1; Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl., S. 485 Anm. 3; Unger, Der Selbstmord, 1913, S. 116 f).
Der Mieter oder Pächter handelt nicht vertragsuntreu, wenn er den Freitod sucht, weil diese höchstpersönliche Entscheidung in bezug auf seine Existenz mit seinen Vertragspflichten nichts zu tun hat (vgl. Grasmann, Festschrift für Ferid S. 510, 516 ff; im Ergebnis ebenso Staudinger/Werner 10./11. Aufl. § 275 Rdn. 14 und § 276 Rdn. 9; Erman/Battes, BGB 8. Aufl. § 275 Rdn. 6; Oertmann, Recht der Schuldverhältnisse, 5./6. Aufl. § 276 Anm. 9; Palandt/Heinrichs, BGB 49. Aufl. § 276 Anm. 2 c). Kommt es infolge des Freitodes zur Kündigung oder Aufhebung des Vertrages, so hat der Erbe dies ebensowenig zu vertreten wie den Freitod des Erblassers selbst. Wollte man annehmen, der Pächter müsse seine Selbsttötung im Sinne von § 8 Abs. 2 Satz 2 des Vertrages vertreten, so käme dieses Ergebnis auch in unüberwindbare Abgrenzungsschwierigkeiten mit einem „fahrlässig” selbst herbeigeführten Tod des Pächters. Vorsatz und Fahrlässigkeit stehen unter dem Begriff des „Vertretens” auf einer Linie. Würde die Selbsttötung zum Verlust des Ersatzanspruchs führen, so müßte diese Folge auch eintreten, wenn der Pächter den Tod durch Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (z.B. durch einen Verkehrsunfall) erleidet (vgl. dazu auch Josef, Gruchot 50, 29, 32–34). Der Pächter kann aber grundsätzlich nicht im Interesse seines Verpächters die Rechtspflicht zu einer gesunden und ungefährlichen Lebensführung haben, weil dies ein unannehmbarer Eingriff in seine höchstpersönliche Freiheit wäre. Jedermann weiß, daß die Pflichten des Pachtvertrages soweit nicht gehen, und der Verpächter kann nicht erwarten, daß sein Vertragspartner alle allgemeinen Gefahren meidet, die dessen Existenz beeinträchtigen können. Die gegenteilige Annahme würde den Schutzzweck der vertraglichen Regelung überschreiten, die ersichtlich darauf hinausläuft, eine Sanktion nur dafür vorzusehen (Verlust des Ersatzanspruchs), daß der Pächter infolge schuldhafter Vertragsverletzung die Bewirtschaftung des Pachthofes nicht mehr weiterführen kann.
Der seiner Höhe nach unstreitige Ersatzanspruch der Beklagten nach § 8 Abs. 2 Satz 2 des Pachtvertrages ist demnach begründet.
4. Ersatzansprüche für weitere Verwendungen (28.650,22 DM)
Das Berufungsgericht läßt offen, ob die von der Widerklage angeführten Verwendungen für Hofbefestigung (1.684,80 DM), Siloplatte (1.242,65 DM), Maschinenschuppen (4.189,98 DM), Rindviehaufstallung (9.643,26 DM), Drainagen (2.953,77 DM und 5.241,78 DM und 957,99 DM), Bohrbrunnen (806,89 DM) und Grünlandverbesserung (1.929,10 DM) notwendig oder nur nützlich gewesen seien, weil für Notmaßnahmen oder notwendige Maßnahmen außerhalb des Gewährleistungsbereichs insoweit nichts ersichtlich sei. Daher habe es hier entweder nach § 586 Abs. 2, § 538 Abs. 2 BGB vorheriger Inverzugsetzung des Verpächters mit der Mangelbeseitigung oder nach § 8 Abs. 1 und Abs. 3 des Pachtvertrages der Zustimmung des Verpächters zu den erwähnten Aufwendungen bedurft. Beides indes fehle.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Notwendige Verwendungen bei der Landpacht sind – wie im Mietrecht nach § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB – solche, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Pachtsache erforderlich sind (vgl. zur Miete: BGH, Urt. v. 13. Februar 1974, VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743). Jedoch gehören Aufwendungen des Pächters zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Pachtsache nicht zu den notwendigen Verwendungen im Sinne des § 590 b BGB. Vielmehr kommt insoweit nur ein Ersatzanspruch nach § 586 Abs. 2 i.V. mit § 538 Abs. 2 BGB in Betracht (vgl. zur Miete: BGH, Urt. v. 30. März 1983, VIII ZR 3/82, NJW 1984, 1552, 1554 m.N.; ferner Urt. v. 13. Februar 1974, VIII ZR 233/72 a.a.O.).
Es fehlt jeder Sachvortrag der Beklagten dafür, daß die Aufwendungen für die Hofbefestigung, die Siloplatte, den Maschinenschuppen, den Bohrbrunnen, die Drainagearbeiten (ausgenommen das Jahr 1985) und die Grünlandverbesserung notwendige Verwendungen im Sinne des Pachtrechts sind. Es kommt nicht darauf an, ob diese Anlagen aus der betriebswirtschaftlichen Sicht des Pächters „notwendig” erscheinen, sondern ob sie nach einem objektiven Maßstab zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Pachtsache erforderlich waren. Entgegen der Auffassung der Revision enthält hierzu auch die Berufungsbegründung der Beklagten nicht den nötigen Tatsachenvortrag, vielmehr spricht vieles dafür, daß die oben genannten Posten nur sonstige Verwendungen waren.
Es mag sein, daß die Kosten für die Rindviehaufstallung (Ersatz der unbrauchbar gewordenen alten Aufstallung) und für die Drainagearbeiten des Jahres 1985 (angeblich notwendig wegen Änderung der Vorflut durch den Entwässerungsverband) zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Pachtsache erforderlich waren. Dann waren es aber Aufwendungen zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Pachtsache (die im Laufe der Pachtzeit mangelhaft geworden war), für die die Beklagte grundsätzlich nur bei Verzug des Pächters Ersatz verlangen kann (vgl. auch Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, § 590 b Rdn. 7). Dazu fehlt Sachvortrag der Beklagten. Diese hat auch nichts dafür vorgetragen, daß die genannten Arbeiten ohne Inverzugsetzung des Verpächters als Notmaßnahme geboten waren.
Soweit die Revision erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat die Kosten der Drainagearbeiten als vom Verpächter zu tragende öffentliche Lasten nach § 6 Abs. 1 des Pachtvertrages qualifizieren will, kann ihr dies nicht zum Erfolg verhelfen. Es fehlt jede Revisionsrüge dazu, daß das Berufungsgericht in dieser Hinsicht Tatsachenvortrag der Beklagten übergangen habe. Aus der Natur der Aufwendungen für die Drainage folgt nicht von selbst, daß es sich insoweit um öffentliche Lasten handelt.
Für andere als notwendige Verwendungen schuldet der Verpächter nach der vertraglichen Regelung nur Ersatz, wenn ihm die entsprechenden Maßnahmen vorher angezeigt wurden und er zustimmt (§ 8 des Vertrages; vgl. auch § 591 Abs. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß eine solche Zustimmung fehlt und auch nicht von einer konkludent erklärten Genehmigung des Verpächters ausgegangen werden kann. Dies wird von der Revision nicht angegriffen.
Entgegen der Auffassung der Revision scheidet ein Anspruch der Beklagten nach Bereicherungsrecht aus, weil – wie auch das Berufungsgericht zutreffend ausführt – die vertragliche Regelung den insoweit subsidiären Vorschriften der §§ 812 ff BGB vorgeht (vgl. BGHZ 40, 70, 75; BGH Urt. v. 7. März 1968, VII ZR 175/65, WM 1968, 776, 777; Heimann/Trosien WM 1969, 314 m.w.N. zur BGH-Rechtsprechung; Palandt/Thomas, BGB 49. Aufl. Einführung vor § 812 Anm. 5). Soweit die Revision auf das Urteil des VIII. Zivilsenats vom 12. Juli 1989, VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745, 2746 verweist, übersieht sie, daß dieses Urteil Aufwendungen betraf, die nicht auf dem Mietvertrag beruhten.
5. Über den vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag von 12.256,79 DM hinaus hat die Beklagte gegen den Kläger mithin noch Ansprüche in Höhe von 24.803,64 DM (1.697,50 DM + 1.242,50 DM + 21.863,64 DM). Auf die Widerklage ist der Kläger somit zur Zahlung von 37.060,43 DM zu verurteilen. Er schuldet aus diesem Betrag Prozeßzinsen in Höhe von 4 % (§ 291, § 288 Abs. 1 BGB).
6. Die Kostenfolge der Entscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 ZPO.
Unterschriften
Hagen, Linden, Vogt, Siefer, Erdmann
Fundstellen
Haufe-Index 1759017 |
BGHR |
Nachschlagewerk BGH |
ZIP 1990, 1485 |