BGH Urteil vom 14.04.1999 - XII ZR 60/97 (veröffentlicht am 14.04.1999) | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Leitsatz (amtlich)

Wird ein vor dem Beitritt in der DDR abgeschlossener Miet- oder Pachtvertrag nach dem Beitritt durch eine schriftliche Nachtragsvereinbarung abgeändert, ist die sog. Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senatsurteil vom 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - WM 1992, 1160), nach der die gesetzliche Schriftform für das gesamte Vertragswerk gewahrt ist, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei den Regelungen des Ursprungsvertrages bleiben, jedenfalls dann anwendbar, wenn der unter der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR abgeschlossene Ursprungsvertrag den Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs an die Schriftform genügt.

Normenkette

BGB § 566

Verfahrensgang

KG Berlin (Aktenzeichen 8 U 6114/95)

LG Berlin (Aktenzeichen 32 O 793/94)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Grund-, Teil- und Schlußurteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 16. Januar 1997 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage wegen der in der Berufungsinstanz erfolgten Klageerweiterung abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Revisionsverfahrens – an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin betreibt in einem Gebäude im ehemaligen Ostteil von Berlin – dem früheren Pressecafé – im Erdgeschoß ein Bistro und im ersten Obergeschoß ein Restaurant. Das Grundstück war vor dem Beitritt im Liegenschaftsbuch als Eigentum des Volkes eingetragen, Rechtsträger war der zum Parteivermögen der SED gehörende organisationseigene Betrieb Zentrag Berlin. Berechtigter Nutzer und Betreiber der Gaststätten war der volkseigene Betrieb Gaststätten HO Berlin, der am 18. Juli 1990 in die Berliner G. und H. GmbH im Aufbau (im folgenden: BGHG) umgewandelt wurde. Die Beklagte ist die Rechtsnachfolgerin des BGH

Am 25. Juli 1990 schlossen die BGHG als Vermieterin und S., der Geschäftsführer der Klägerin, einen bis zum 31. Juli 2000 befristeten, als Mietvertrag bezeichneten Vertrag über die Gasträume sowohl im Erdgeschoß als auch im Obergeschoß. Dieser Vertrag wurde einvernehmlich ersetzt durch getrennte – im wesentlichen inhaltsgleiche – schriftliche Verträge vom 28. August 1990 für das Erdgeschoß und vom 12. September 1990 für das Obergeschoß. In den Verträgen war vorgesehen, daß die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin auf der Mieterseite anstelle von S. in den Vertrag eintreten könne. Davon hat die Klägerin unmittelbar nach Abschluß der Verträge Gebrauch gemacht.

Das Gebäude verfügte von Anfang an nicht über eigene Anlagen zur Beheizung, zur Klimatisierung und zur Versorgung mit Elektrizität und Frischwasser. Die Versorgung erfolgte vielmehr aufgrund eines Nutzungsvertrages von dem angrenzenden Gebäude des ehemaligen Berliner Verlages aus.

Durch schriftliche Vereinbarung vom 13. Juni 1991 zwischen der BGHG auf Vermieterseite und S. sowie der Klägerin auf Mieterseite wurde das Vertragsverhältnis in einzelnen Punkten geändert. 1993 beabsichtigte der G. Verlag, der das Haus des ehemaligen Berliner Verlags erworben hatte, das Nachbargrundstück, in dem die Klägerin die Gaststättenräume gemietet hatte, hinzuzuerwerben. Mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 an die Klägerin machte die BGHG geltend, der zwischen ihnen bestehende Mietvertrag sei unwirksam. Hilfsweise kündigte sie ihn fristlos wegen angeblicher Vertragsverletzungen der Klägerin, außerdem hilfsweise ordentlich zum 31. März 1994. Kurz zuvor hatte der G. Verlag den erwähnten Nutzungsvertrag gekündigt und mitgeteilt, er werde die Versorgung des klägerischen Betriebes vom Nachbargrundstück aus unterbrechen. Die Klägerin forderte daraufhin die BGHG auf, Abhilfe zu schaffen und für eine eigene Versorgung des Hausgrundstücks zu sorgen. Die BGHG lehnte mit Schreiben vom 7. Januar 1994 und vom 1. März 1994 jedwedes Tätigwerden ab. Daraufhin begann die Klägerin selbst, entsprechende Anlagen zu errichten. Am 23. Februar 1994 unterbrach der G. Verlag die Versorgung des klägerischen Betriebes. Die Klägerin ließ zunächst eine elektrische Heizung als Notversorgung installieren, die später zu einer gebrauchsfähigen Heizungsanlage ausgebaut wurde. Außerdem sorgte sie für eine provisorische Versorgung mit Frischwasser. Wegen dieser Aufwendungen verlangte die Klägerin in erster Instanz von der Beklagten Zahlung von 99.939,24 DM (zuzüglich Zinsen). Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin zusätzlich 41.699,15 DM wegen der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit der Klimaanlage geltend gemacht.

Das Berufungsgericht hat die Klage wegen einer Forderung von 82.605,58 DM für dem Grunde nach gerechtfertigt erklärt und insofern die Sache zur Entscheidung über die Höhe an das Landgericht zurückverwiesen. Im übrigen hat es die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage wegen der in zweiter Instanz geltend gemachten Klageerweiterung abgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Zahlungsansprüche weiter, soweit sie von den Vorinstanzen abgewiesen worden sind.

Entscheidungsgründe

Soweit das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und den erweiterten Klageantrag abgewiesen hat, führt die Revision der Klägerin zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht führt aus, die im Sommer 1990 zwischen der BGHG und der Klägerin bzw. dem Geschäftsführer der Klägerin S. abgeschlossenen mietvertraglichen Vereinbarungen seien unwirksam. Ihre Wirksamkeit sei nach Art. 232 §§ 1 und 2 EGBGB nach DDR-Recht zu beurteilen, da das BGB erst ab dem 3. Oktober 1990 anwendbar sei. Das vermietete Hausgrundstück habe im Eigentum des Volkes gestanden. Aus § 19 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR ergebe sich nur, daß die dort genannten Betriebe und Einrichtungen befugt gewesen seien, Volkseigentum zu besitzen und zu nutzen. Nach § 19 Abs. 1 Satz 2 ZGB-DDR seien sie zwar auch berechtigt gewesen, „zur Durchführung der staatlichen Pläne” im Rahmen der Rechtsvorschriften über das ihnen anvertraute Volkseigentum zu verfügen. Einen staatlichen Plan, der die Vermietung des Hausgrundstücks an Private vorgesehen habe, habe es aber nicht gegeben. Grundsätzlich sei eine Vermietung von Volkseigentum zur gewerblichen Nutzung durch Privatpersonen unzulässig gewesen. Zwar habe der DDR-Gesetzgeber § 20 Abs. 3 ZGB-DDR, der den Erwerb und die Übertragung von der Tätigkeit der Betriebe dienenden Sachen aus dem sozialistischen Eigentum in persönliches Eigentum verboten habe, durch Gesetz vom 28. Juni 1990 aufgehoben. § 19 ZGB-DDR sei aber eben nicht aufgehoben worden. Die Rechtslage habe sich auch nicht geändert durch den Erlaß des Gesetzes zur Privatisierung und Reorganisation des volkseigenen Vermögens (Treuhandgesetz) vom 17. Juni 1990 (Gesetzblatt DDR I 299). In § 1 dieses Gesetzes heiße es zwar, das volkseigene Vermögen sei zu privatisieren. Mit der Durchführung der entsprechenden Maßnahmen sei aber die Treuhandanstalt beauftragt worden (§ 1 Abs. 3 TreuhandG). Eigenmächtige Privatisierungsmaßnahmen der durch Umwandlung von volkseigenen Betrieben entstandenen Gesellschaften seien dadurch nicht gedeckt. Da die mietvertraglichen Vereinbarungen vom Sommer 1990 unter Verstoß gegen § 19 Abs. 1 ZGB-DDR zustande gekommen seien, seien sie nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB nichti

Die Vertragsparteien hätten jedoch nach dem 3. Oktober 1990 – zu einer Zeit also, als § 19 ZGB-DDR nicht mehr galt – erneut einen Mietvertrag abgeschlossen. Dies sei nicht nur durch konkludentes Handeln geschehen, sondern spätestens durch den Änderungsvertrag vom 13. Juni 1991. Dieser Mietvertrag sei aber durch die von der BGHG erklärte Kündigung zum 31. März 1994 beendet worden. Zwar sei die BGHG nicht zu einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt gewesen. Die von ihr hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung habe aber zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Der Änderungsvertrag vom 13. Juni 1991 sei zwar schriftlich abgeschlossen worden, habe aber nicht alle für einen Mietvertrag wesentlichen Regelungen enthalten und genüge somit nicht den Erfordernissen der Schriftform. Deshalb gelte dieser Mietvertrag nach § 566 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, so daß die BGHG zur ordentlichen Kündigung berechtigt gewesen sei.

Bis zum 31. März 1994 sei die Beklagte nach § 536 BGB verpflichtet gewesen, die vermietete Sache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehöre die Sicherstellung der Lieferung von Wasser, Wärme, Klimatisierung usw.. Daß sich die Beklagte zuvor zur Erfüllung dieser Vermieterpflichten eines Dritten bedient habe, stehe ihrer Haftung nicht entgegen. Es liege insoweit ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor, weil der Nutzungsvertrag über die Belieferung des Hausgrundstücks vom Nachbargrundstück aus jederzeit zum Jahresende kündbar gewesen sei. Nach § 538 Abs. 1 BGB hafte die Beklagte deshalb auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, ohne daß es darauf ankomme, ob ihr ein Verschulden zur Last falle.

Allerdings könne die Klägerin nur den Ersatz von Aufwendungen verlangen, die sie zwischen dem 23. Februar 1994 und dem 31. März 1994 gehabt habe. Da die Versorgungsleitungen erst am 23. Februar 1994 getrennt worden seien, sei der Mangel erst an diesem Tage eingetreten. Das bedeute, daß die Beklagte sich auch erst seit dem 23. Februar 1994 mit der Mangelbeseitigung in Verzug befunden habe. Eine Mahnung durch die Klägerin sei entbehrlich gewesen, weil die Beklagte schon mit Schreiben vom 7. Januar 1994 jede Mangelbeseitigung ernstlich und endgültig verweigert habe. Aufwendungen aus der Zeit nach dem 31. März 1994 könne die Klägerin nicht geltend machen, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung der Beklagten zum 31. März 1994 beendet worden sei. Nach dem Vortrag der Klägerin seien die mit der Klageerweiterung geltend gemachten 41.669,15 DM für die Wiederherstellung der Klimatisierung und weitere 17.333,66 DM aus der ursprünglichen Klageforderung erst nach dem 31. März 1994 angefallen. Insofern sei die Klage nach dem eigenen Vortrag der Klägerin unbegründet. Im übrigen sei sie dem Grunde nach gerechtfertigt. Zur Durchführung des Betragsverfahrens sei die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

Diese Ausführung des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

2. Nicht zu beanstanden ist – jedenfalls im Ergebnis – die Annahme des Berufungsgerichts, als Anspruchsgrundlage für das Begehren der Klägerin komme § 538 Abs. 2 BGB in Betracht. Es kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob es sich bei den Vereinbarungen der Parteien, wie es in den Vertragsurkunden heißt und wie das Berufungsgericht – ohne die Frage zu problematisieren – angenommen hat, um Mietverträge handelt, oder ob sie als Pachtverträge zu bewerten sind, weil ein bereits eingerichteter und eingeführter Restaurationsbetrieb mit Inventar zur Nutzung überlassen worden ist (zur Abgrenzung vgl. Senatsurteil vom 27. März 1991 - XII ZR 136/90 - ZMR 1991, 257). Die Gewährleistungsbestimmungen des Mietrechts sind auf Pachtverträge nach § 581 Abs. 2 BGB entsprechend anwendbar.

Ebenso kann offen bleiben, ob – wie das Berufungsgericht angenommen hat – ein anfänglicher Mangel der Mietsache darin zu sehen ist, daß der Nutzungsvertrag mit dem Berliner Verlag über die Versorgung der Betriebsräume vom Nachbargrundstück aus jederzeit zum Jahresende kündbar war, so daß insofern schon bei Vertragsschluß „eine Gefahrenquelle” gegeben gewesen sei, und ob die Klägerin dennoch Aufwendungen, die sie vor der endgültigen Trennung der Versorgung vom Nachbargrundstück aus, also vor dem 23. Februar 1994 zur Sicherung der Versorgung vorbeugend gemacht hat, nicht ersetzt verlangen kann.

Das Berufungsgericht hat die Klage nur abgewiesen bzw. das die Klage abweisende Urteil des Landgerichts nur bestätigt, soweit die Klägerin Ansprüche geltend macht wegen Aufwendungen, die nach dem 31. März 1994 angefallen sind. Nur über diesen Teil der Klageforderung ist in der Revisionsinstanz zu entscheiden. Ein Mangel lag aber spätestens vor, nachdem am 23. Februar 1994 die Versorgung vom Nachbargrundstück aus unterbrochen worden war.

Zutreffend führt das Berufungsgericht aus, die Beklagte bzw. ihre Rechtsvorgängerin sei auch ohne Mahnung mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten, weil sie es strikt abgelehnt habe, zur Beseitigung des Mangels tätig zu werden.

3. Zu Unrecht meint die Revisionserwiderung, die Schadensersatzansprüche der Klägerin aus § 538 Abs. 2 BGB seien nach § 539 BGB ausgeschlossen, weil der Klägerin bei Abschluß der Verträge bekannt gewesen sei, daß die Versorgung der Betriebsräume aufgrund des erwähnten Nutzungsvertrages vom Nachbargrundstück aus erfolge. Es ist Sache des Vermieters bzw. Verpächters, die Versorgung der überlassenen Betriebsräume mit Wärme usw. sicherzustellen. Wenn er meint, er könne auf eine eigene Heizungsanlage, eine eigene Klimaanlage und eine direkte Wasserversorgung verzichten, weil die entsprechende Versorgung aufgrund eines Nutzungsvertrages vom Nachbargrundstück aus hinreichend gesichert sei, so trägt er das Risiko, daß die Versorgung vom Nachbargrundstück aus funktioniert. Fällt sie aus, so ist er nach § 536 BGB verpflichtet, Abhilfe zu schaffen.

4. Von Rechtsfehlern beeinflußt ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, das Vertragsverhältnis sei durch die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum 31. März 1994 beendet worden und deshalb könne die Klägerin Aufwendungen, die sie nach diesem Zeitpunkt gemacht habe, nicht ersetzt verlangen.

a) Selbst wenn man unterstellt, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten zur ordentlichen Kündigung berechtigt war, ist es zumindest fraglich, ob die von ihr unter dem 9. Dezember 1993 erklärte Kündigung zum 31. März 1994 wirksam werden konnte. Handelt es sich bei dem Vertrag der Parteien um einen Pachtvertrag (vgl. oben), so war eine ordentliche Kündigung nach § 584 Abs. 1 BGB nur zum Schluß eines Pachtjahres zulässig, mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr (abzüglich dreier Werktage).

b) Es ist jedoch nicht erforderlich, hierauf näher einzugehen. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist nämlich nicht davon auszugehen, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten zur ordentlichen Kündigung berechtigt war. Die Vertragsparteien haben in den Verträgen vom 28. August 1990 und vom 12. September 1990 feste Laufzeiten bis zum Jahre 2000 vereinbart. Damit haben sie für die Zeit davor eine ordentliche Kündigung vertraglich ausgeschlossen. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Verträge vom 28. August 1990 bzw. 12. September 1990 enthielten einen Verstoß gegen § 19 Abs. 1 ZGB-DDR und seien deshalb nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB-DDR unwirksam. Zutreffend ist, daß nach DDR-Recht zu beurteilen ist, ob die Verträge wirksam zustande gekommen sind (Art. 232 § 1 EGBGB). § 19 ZGB-DDR ist auf die streitigen Verträge jedoch nicht anwendbar. Der Senat hat bereits Bedenken, ob dieser Vorschrift im August bzw. September 1990 – nach Einführung der Währungs- und Wirtschaftsunion und wenige Wochen vor dem Beitritt – noch die Bedeutung zukam, die das Berufungsgericht ihr beimessen will. Es spricht vieles dafür, daß die Vorschrift sich erledigt hatte, auch wenn sie noch nicht förmlich aufgehoben worden war. Auch diese Frage kann aber offen bleiben. § 19 ZGB-DDR wäre nach seinem eindeutigen Wortlaut nur anwendbar, wenn das vermietete bzw. verpachtete Grundstück bei Abschluß des Vertrages im Eigentum des Volkes gestanden hätte. Eigentümerin war aber seit 1. Juli 1990 die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die BGH Dies hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einem gegen die Klägerin angestrengten (erfolglosen) Räumungsprozeß bereits ausgeführt (Urteil vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 - WM 1998, 987 f.). Auf die Entscheidungsgründe dieses Urteils wird verwiesen. Zwar ist die gesetzliche Grundlage, auf der der Eigentumserwerb der BGHG beruht (§ 2 Abs. 1 der fünften Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz) erst am 18. September 1990 – wenige Tage nach Abschluß der Verträge – formell in Kraft getreten, jedoch ausdrücklich mit Rückwirkung auf den 1. Juli 1990. Die angeordnete Rückwirkung des Eigentumserwerbs bedeutet, daß Maßnahmen des neuen Eigentümers oder gegenüber dem neuen Eigentümer, die nach dem 1. Juli 1990 vorgenommen worden sind, wirksam sein sollten. Diese Sicht entspricht im übrigen auch dem in den §§ 184 Abs. 1, 185 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. BGB zum Ausdruck gekommenen Grundgedanken.

Schon aus diesem Grunde kann das angefochtene Urteil nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung bestehen bleiben.

5. Die Feststellungen des Berufungsgerichts rechtfertigen es auch nicht, das Berufungsurteil aus anderen Gründen aufrechtzuerhalten.

a) Die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten außerdem erklärte fristlose Kündigung habe nicht zur Beendigung der Nutzungsverträge geführt, weil kein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund vorgelegen habe, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

b) Auch durch die Änderungsvereinbarung vom 13. Juni 1991 ist keine vorzeitige ordentliche Kündigung möglich geworden. Zwar bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als für ein Jahr geschlossen wird, nach dem im Juni 1991 auf das Vertragsverhältnis der Parteien anwendbaren (Art. 232 § 2 EGBGB) § 566 BGB der schriftlichen Form. Wird die Form nicht eingehalten, kann der Vertrag – erstmals zum Schluß des ersten Jahres – ordentlich gekündigt werden. Dieser Formzwang ergreift grundsätzlich jede Änderung und jede Verlängerung des Mietvertrages, wenn der Vertrag nach der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll (Palandt/Putzo, BGB 58. Aufl. § 566 Rdn. 15 f. m.N.). Die Schriftform ist jedoch gewahrt. Die Abänderungsvereinbarung ist schriftlich abgefaßt und von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Daß in ihr nicht alle Regelungen der Ausgangsverträge wiederholt werden, ist unschädlich. Nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Vertragsänderungen die gesetzliche Schriftform für das gesamte Vertragswerk gewahrt, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher gültig niedergelegt worden sei (ständige Rechtsprechung, vgl. Senatsurteil vom 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - WM 1992, 1160 f. = BGHR BGB § 566 Nachtragsvereinbarung 3 m.N.). Diesen Anforderungen genügt die Änderungsvereinbarung der Parteien. Sie nimmt ausdrücklich Bezug auf den Ursprungsvertrag und regelt insbesondere, daß die ursprünglich mitverpachtete Einrichtung der Gaststätte von dem Pächter zum Preise von 39.124 DM übernommen werden und daß sich deshalb der Mietzins um rund 1.000 DM auf 15.792 DM zuzüglich MWSt ermäßigen solle.

Zwar geht die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung davon aus, daß der in Bezug genommene Ursprungsvertrag der in § 566 BGB angeordneten Schriftform genügt hat, weil andernfalls eine längere Laufzeit als ein Jahr nicht wirksam hätte vereinbart werden können. Verweist eine nach dem Beitritt unter der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossene Änderungsvereinbarung auf einen Ursprungsvertrag, der vor dem Beitritt auf dem Gebiet der ehemaligen DDR abgeschlossen worden ist, ist das nicht selbstverständlich, weil das Zivilgesetzbuch der DDR eine dem § 566 BGB entsprechende Vorschrift nicht kannte. Nach dem Zivilgesetzbuch konnten vielmehr auch langfristige Mietverträge formfrei abgeschlossen werden. Es mag deshalb fraglich sein, ob der in einer schriftlichen Abänderungsvereinbarung enthaltene Bezug auf einen vor dem Beitritt formlos abgeschlossenen Mietvertrag zur Einhaltung der Schriftform genügen würde. Im vorliegenden Fall sind die Ausgangsverträge aber in einer Weise schriftlich abgeschlossen worden, die die Anforderungen des § 566 BGB erfüllt hätte. In einem solchen Falle bestehen keine Bedenken, die erwähnte Rechtsprechung zu Mietänderungsverträgen in gleicher Weise anzuwenden, wenn die Ausgangsverträge vor dem Beitritt auf dem Gebiet der ehemaligen DDR abgeschlossen worden sind.

c) Allerdings räumt der Vertrag vom 12. September 1990 unter Nr. XII 3 der Klägerin ein Vorkaufsrecht ein. Diese Vereinbarung ist nach §§ 306 Abs. 1 Satz 1, 66 Abs. 2 ZGB-DDR unwirksam, weil die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten worden ist. Nach § 306 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR bedarf die Einräumung eines vertraglichen Vorkaufsrechts an einem Grundstück u.a. der notariellen Beglaubigung der Unterschriften. Diese ist nicht erfolgt. Ob die Nichtigkeit dieser Einzelregelung die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge hat, hängt nach § 68 Abs. 2 ZGB, der in etwa dem § 139 BGB entspricht, davon ab, ob der Vertrag auch ohne das Vorkaufsrecht abgeschlossen worden wäre. Eine Beurteilung dieser Frage ist dem Senat verwehrt, weil das Berufungsgericht hierzu keine Feststellungen getroffen hat.

6. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO). Es fehlen nicht nur Feststellungen zu § 68 Abs. 2 ZGB. Dem Berufungsurteil ist auch nicht zu entnehmen, welche Aufwendungen die Klägerin im einzelnen geltend macht. Der Senat kann deshalb nicht beurteilen, ob die Klägerin schlüssig vorgetragen hat, daß ihr der geltend gemachte Schadensersatzanspruch dem Grunde nach zusteht und wenn ja in welcher Höhe. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit es die notwendigen Feststellungen nachholen kann.