BGH Urteil vom 17.09.1987 - VII ZR 153/86 (veröffentlicht am 17.09.1987) | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Leitsatz (amtlich)

Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, wonach ein formelhafter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen und Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam ist, wenn die Frei Zeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist. Soll der Veräußerer für „sichtbare Sachmängel” nicht haften, so ist das eine formelhafte Freizeichnung (Fortführung von BGHZ 74, 204, 209; BGH NJW 1982, 2243; 1984, 2094; Urt. v. 20. Februar 1986 – VII ZR 318/84 = BauR 1986, 345 = ZfBR 1986, 120; Urt. v. 21. Mai 1987 – VII ZR 3/86 = BB 1987, 1488 = WM 1987, 1018).

Normenkette

BGB § § 459 ff., § 633 ff.

Verfahrensgang

OLG Düsseldorf (Urteil vom 15.01.1986; Aktenzeichen 9 U 184/85)

LG Düsseldorf (Urteil vom 18.07.1985; Aktenzeichen 9 O 595/84)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 15. Januar 1986 aufgehoben

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten errichteten ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen. Eine Wohnung veräußerten sie mit „Kaufvertrag” vom 8. Juni 1982 zum Preis von 230.000,– DM an die Klägerin. Unter Nr. 1 des Vertrags wurde folgendes vereinbart:

„Der Grundbesitz wird übertragen ohne Gewähr für einen bestimmten Flächeninhalt. Der Veräußerer haftet nicht für sichtbare Sachmängel. Für unsichtbare Sachmängel haftet der Veräußerer bis zum 31. Dezember 1984.”

Die Klägerin, die die Wohnung schon im April 1982 bezogen hatte, behauptet, der Schallschutz zwischen der von ihr erworbenen Wohnung und der daneben sowie der darüber liegenden Wohnung sei völlig unzureichend. Auch habe die Wohnung weitere erhebliche Mängel. Mit der am 27. Dezember 1984 eingegangenen, den Beklagten am 17. Januar 1985 zugestellten Klage verlangt sie deshalb Rückzahlung des Erwerbspreises von 230.000,– DM gegen Rückübereignung der Wohnung sowie Schadensersatz in Höhe von 47.723,47 DM nebst Zinsen. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben.

Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der – angenommenen – Revision, die die Beklagten zurückzuweisen bitten, verfolgt die Klägerin den Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht nimmt an, der Klägerin stünden wegen der behaupteten Mängel Schadensersatzansprüche gemäß § 463 BGB nicht zu. Ansprüche wegen unzureichenden Schallschutzes seien nicht gegeben, weil die Beklagten ihre Gewährleistungsverpflichtung für „sichtbare Sachmängel” in dem Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen hätten. Der Vertrag enthalte keine vorformulierten Vertragsbedingungen und unterliege als Individualvertrag nicht dem AGBG. Auch könne nicht festgestellt werden, daß die Beklagten eine Offenbarungspflicht verletzt oder Mängel arglistig verschwiegen hätten. Ansprüche wegen angeblicher Mängel im Wärmeschutz seien verjährt. Die Beklagten hätten nach dem Vertrag für „unsichtbare Sachmängel” nur bis zum 31. Dezember 1984 Gewähr zu leisten. Diese Verjährungsfrist sei durch die Klage nicht unterbrochen worden, weil die Klägerin in der Klageschrift nur Schadensersatzansprüche wegen mangelnden Schallschutzes geltend gemacht, die übrigen Mängel aber erst nach Ablauf der Verjährungsfrist konkretisiert habe. Auch wenn im Oktober 1984 zwischen den Parteien Verhandlungen über einen eventuellen „Rückkauf” der Wohnung durch die Beklagten geführt worden seien, könnten sich diese auf den Eintritt der Verjährung berufen. Ansprüche der Klägerin auf Wandelung oder Minderung seien ebenfalls verjährt, für den geforderten Ersatz von Nebenkosten sei – da § 463 Satz 2 BGB ausscheide – eine Anspruchsgrundlage nicht ersichtlich.

Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

1. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats richten sich Ansprüche des Erwerbers wegen Sachmängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluß bereits fertiggestellt sein. Dabei ist es ohne Bedeutung, daß die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag bezeichnen (zuletzt Senatsurteil NJW 1987, 2373 m.w.N.). Da die Klägerin Sachmängel an einer von den Beklagten neu errichteten Eigentumswohnung behauptet, ist auf die Gewährleistung nach dem Erwerbsvertrag nicht – wie das Berufungsgericht annimmt – Kaufvertrags-, sondern Werkvertragsrecht anzuwenden. Der Klägerin können deshalb – sollten die vorgetragenen Mängel bestehen – unabhängig von arglistigem Verhalten der Beklagten Schadensersatzansprüche nach § 635 BGB zustehen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann dabei nicht ohne weiteres angenommen werden, daß solche Ansprüche ausgeschlossen oder verjährt sind.

2. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß die von der Klägerin beanstandeten Schallschutzmängel hier angesichts der Tatsache, daß die Klägerin die Wohnung bereits zwei Monate bewohnt hatte, als „sichtbare Mängel” im Sinne des zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrags angesehen werden können. Auch nimmt es mit Recht an, daß dieser Vertrag kein Formularvertrag ist und als Individualabrede nicht den Vorschriften des AGBG unterliegt. Allerdings kann ihm nicht gefolgt werden, wenn es den in dem Vertrag geregelten Gewährleistungsausschluß schlechthin für wirksam erachtet.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist ein in einem Individualvertrag enthaltener formelhafter – ganzer oder teilweiser – Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen und Häuser gemäß § 242 BGB dann unwirksam, wenn die einschneidenden Rechtsfolgen einer solchen Freizeichnung nicht vorher zwischen den Vertragsparteien eingehend erörtert werden und der Erwerber darüber nicht nachhaltig belehrt wird (Senatsurteile NJW 1984, 2094 m.w.N.; vom 20. Februar 1986 – VII ZR 318/84 = ZfBR 1986, 120 = BauR 1986, 345, 346 und vom 21. Mai 1987 – VII ZR 3/86 = BB 1987, 1488 = WM 1987, 1018). Maßgebend hierfür ist, daß das AGBG lediglich eine „Teilkodifikation des Rechtsinstituts der Inhaltskontrolle privatrechtlicher Verträge” darstellt (so Lieb AcP 178 [1978], 196, 197) und deshalb eine richterliche Inhaltskontrolle von Verträgen, die von seinem Anwendungsbereich nicht erfaßt werden, keineswegs ausschließt. Demgemäß unterwirft der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung Verträge auf dem Gebiet des Gesellschaftsrechts, für die nach § 23 Abs. 1 AGBG die Vorschriften des AGBG nicht anwendbar sind, der gerichtlichen Inhaltskontrolle nach § 242 BGB, um Gesellschafter einer Publikums-Kommanditgesellschaft vor unbilligen Vertragsbedingungen zu schützen (vgl. BGHZ 84, 11, 13 ff; BGH NJW 1982, 2495; BGH, Urteil vom 10. Oktober 1983 – II ZR 213/82 = LM BGB § 242 (Cd) Nr. 252 = WM 1983, 1407). Ebenso wird zum Schutz der Arbeitnehmer eine Inhaltskontrolle von Verträgen auf dem Gebiet des Arbeitsrechts, die ebenfalls zum Ausnahmebereich des § 23 Abs. 1 AGBG gehören, allgemein für zulässig gehalten (vgl. Kötz in MünchKomm, BGB, 2. Aufl., § 23 AGBG Rdn. 2; Staudinger/Schlosser, BGB, 12. Aufl., § 23 AGBG Rdn. 2; Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 5. Aufl., § 23 Rdn. 11 a; jeweils m.w.N.).

Aus diesem Grund unterzieht der Senat in Einzelfällen bestimmte Individualverträge, die gemäß § 1 Abs. 2 AGBG nicht dem AGBG unterliegen, der gerichtlichen Inhaltskontrolle, wenn es zum Schutz eines Beteiligten erforderlich ist. Ein solches Schutzbedürfnis bejaht er stets, wenn in einem notariell beurkundeten Individualvertrag über Veräußerung und Erwerb neu errichteter Häuser und Eigentumswohnungen eine formelhafte Freizeichnung des Veräußerers aufgenommen wird und mit den Vertragsparteien der Gewährleistungsausschluß nicht eingehend erörtert, insbesondere der Erwerber über die einschneidenden Rechtsfolgen einer derartigen Freizeichnung nicht ausführlich belehrt wird. Dabei liegt eine formelhafte Klausel nach Auffassung des Senats immer dann vor, wenn diese üblicherweise in Formularverträgen zu finden und nicht auf den Individualvertrag zugeschnitten ist. Die besondere Schutzbedürftigkeit des Erwerbers sieht der Senat darin, daß solche in einen Individualvertrag aufgenommene Klauseln den Anschein der Rechtmäßigkeit, Vollständigkeit und Ausgewogenheit verbreiten, deren Sinn und Rechtsfolgen sich die Beteiligten jedoch nicht ausreichend bewußt machen (so Wiedemann in Festgabe für Max Kummer, 1980, S. 175, 180). In diesen Fällen erscheint die „Richtigkeitsgewähr des Vertrags” typischerweise beeinträchtigt (so Kramer ZHR 146 [1982], 105, 111).

Diese Rechtsprechung des Senats hat im Schrifttum überwiegend Zustimmung gefunden (vgl. Brandner in Ulmer/Brandner/Hensen aaO § 9 Rdn. 3; Bunte ZIP 1984, 1313; ders. EWiR § 242 BGB 7/86, 871; Erman/Hefermehl, BGB, 7. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 10; Heinrichs in Bunte/Heinrichs, Aktuelle Rechtsfragen zur Freizeichnung nach dem AGBG, RWS-Skript 157, S. 20; Hensen EWiR § 242 BGB 10/87, 759; Palandt/Heinrichs, BGB, 46. Aufl., Vorb. vor § 8 AGBG Anm. 2 d; Pflug, Kontrakt und Status im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, 1986, S. 309 ff; Rieder DNotZ 1984, 226; G. Stein, Die Inhaltskontrolle vorformulierter Verträge des Privatrechts, 1982, S. 114 ff; Steindorff DNotZ 1985 Sonderheft S. 52 ff; vgl. auch Roth BB 1987, 977, 983 f; unklar Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen aaO § 1 Rdn. 74 ff).

Sie ist aber auch auf Kritik gestoßen. So wird eingewandt, der Senat setze sich über den Gesetzgeber hinweg und korrigiere das Gesetz durch „partielle Gesetzesaufhebung” (Stürner DNotZ 1984, 763, 764). Weiter wird vorgetragen, die Rechtsprechung des Senats schränke die Privatautonomie und die Vertragsgestaltungsfreiheit ein, auch gefährde sie die Funktion der vorsorgenden Rechtspflege (Soergel/U. Stein, BGB, 11. Aufl., vor § 8 AGBG Rdn. 28; Brambring DNotZ 1985 Sonderheft S. 27, 32; vgl. auch ders. NJW 1987, 97, 99). Schließlich wird beanstandet, daß nach dieser Rechtsprechung die unterlassene Belehrung durch den Notar zur Unwirksamkeit der vertraglichen Abrede führt, die Verletzung von Amtspflichten des Notars somit als treuwidriges Verhalten eines Vertragsteils gewertet wird (Brambring DNotZ 1986, 613, 617; Stürner DNotZ 1984, 763, 765 f; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, § 9 Rdn. 25).

Trotz dieser Einwände hält der Senat an seiner Rechtsprechung fest. Das AGBG wollte den Rechtsschutz der Betroffenen und die Kontrollmöglichkeit der Gerichte erweitern und nicht einschränken; es hat keine „Sperrwirkung” (vgl. Bunte ZIP 1984, 1313, 1315; Lieb aaO S. 217; Wiedemann aaO S. 187). Mit der richterlichen Inhaltskontrolle von Individualverträgen in bestimmten Fällen wird deshalb nicht das Gesetz korrigiert, sondern lediglich eine vom Gesetzgeber offen gelassene Lücke ausgefüllt (vgl. Bunte aaO S. 1315). Die Rechtsprechung über die Inhaltskontrolle beeinträchtigt auch nicht die Privatautonomie oder die Vertragsgestaltungsfreiheit, schon gar nicht wird dadurch die Stellung der Organe der vorsorgenden Rechtspflege geschwächt. Vielmehr ist es durchaus weiterhin möglich, in notariellen Individualverträgen über die Veräußerung neu errichteter Häuser und Eigentumswohnungen wirksam einen Gewährleistungsausschluß zu vereinbaren. Voraussetzung ist allerdings, daß die jeweils betroffenen Vertragsparteien über die Bedeutung und die rechtliche Tragweite formelhafter Klauseln umfassend, also auch über die einschneidenden Rechtsfolgen, aufgeklärt werden. Unterbleibt eine solche sachkundige Belehrung, wird der Zweck der notariellen Beurkundung, auf eine angemessene Vertragsgestaltung hinzuwirken, in grober Weise verfehlt, dann ist die richterliche Inhaltskontrolle die sachgerechte Reaktion (so Heinrichs in Bunte/Heinrichs aaO S. 20; Palandt/Heinrichs aaO Vorb. vor § 8 AGBG Anm. 2 d). Zum Schutz des Erwerbers muß es dabei hingenommen werden, daß die unterbliebene Aufklärung und Belehrung durch den Notar zur Unwirksamkeit der Klausel führt, also dem Veräußerer zugerechnet wird, der sich freizeichnen will.

b) Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, wie der in Nr. 1 des Vertrags vom 8. Juni 1982 enthaltene Gewährleistungsausschluß für „sichtbare Sachmängel” zustandegekommen ist. Daß es sich um eine formelhafte Klausel im Sinne der Senatsrechtsprechung handelt, steht außer Frage; denn das zu veräußernde Wohnungseigentum wird als „Grundbesitz” bezeichnet, die Klausel ist also nicht auf den von den Parteien abgeschlossenen Individualvertrag zugeschnitten (vgl. a. Senatsurteil BauR 1986, 345, 346 = ZfBR 1986, 120, 121 zur Freizeichnung für „alle erkennbaren Mängel”). Sollte – was das Berufungsgericht zu ermitteln haben wird und wofür hier angesichts der Bezeichnung des Erwerbsvertrags als „Kaufvertrag” alles spricht – dieser formelhafte Gewährleistungsausschluß ohne ausführliche Belehrung und eingehende Erörterung seiner einschneidenden Rechtsfolgen in den Vertrag vom 8. Juni 1982 aufgenommen worden sein, würde er der gemäß § 242 BGB vorzunehmenden Inhaltskontrolle nicht standhalten; er wäre unwirksam.

3. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch insoweit, als es etwaige Ansprüche der Klägerin wegen angeblicher Mängel am Wärmeschutz der Wohnung für verjährt ansieht. Zwar handelt es sich bei solchen Mängeln – wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt – um „unsichtbare Mängel”, für die die Beklagten nach Nr. 1 des Vertrags vom 8. Juni 1982 bis zum 31. Dezember 1984 Gewähr zu leisten haben. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wurde diese zwischen den Parteien wirksam vereinbarte Verjährungsfrist jedoch durch die am 27. Dezember 1984 bei dem Landgericht eingereichte Klage unterbrochen (§ 209 Abs. 1 BGB, § 270 Abs. 3 ZPO). Zumindest können sich die Beklagten nach § 242 BGB insoweit auf Verjährung nicht berufen. Dabei kann davon ausgegangen werden, daß hier die vertraglich vereinbarte Verjährungsfrist für unsichtbare Sachmängel wirksam ist.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben zwischen den Parteien im Oktober 1984 Verhandlungen mit dem Ziel eines eventuellen Rückkaufs der Wohnung durch die Beklagten stattgefunden, die Beklagten haben einen solchen Rückkauf in Aussicht gestellt. Noch in einem an den Prozeßbevollmächtigten der Klägerin gerichteten Schreiben vom 17. Dezember 1984 hat der Beklagte zu 1 seine Bereitschaft erklärt, in eine Wandelung des Kaufvertrags über die Wohnung einzuwilligen. Ebenso hatten die Parteien – wie die Klägerin in der Berufungsbegründung unwidersprochen vorgetragen hat – für den 21. Dezember 1984 einen Notartermin vereinbart, um die Rückübereignung der Eigentumswohnung beurkunden zu lassen. Die Klägerin hat deshalb gegenüber dem von ihr schon am 26. September 1984 beauftragten Sachverständigen – wie aus dessen Rechnung vom 18. Dezember 1984 hervorgeht – auf die Fertigstellung des in Auftrag gegebenen Gutachtens über „Baumängel und Bauschäden” in der Eigentumswohnung verzichtet.

Aus welchen Gründen auch immer die Rückübereignung der Eigentumswohnung gescheitert ist (darüber besteht zwischen den Parteien Streit), die Klägerin war jedenfalls auch und gerade aufgrund des Verhaltens der Beklagten nicht in der Lage, die in der Klageschrift erwähnten „erheblichen Mängel, welche nicht im Schall bzw. Trittbereich” liegen, näher anzuführen. Das hierfür von ihr eingeholte, bereits in der Klageschrift als in Auftrag gegeben, aber noch nicht fertiggestellt erwähnte Sachverständigengutachten hat sie dann wenig später – nämlich Ende April 1985 – unmittelbar, nachdem sie es in Händen hatte, vorgelegt. Bei dieser Sachlage kann – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – nicht angenommen werden, daß die erhobene Klage den Ablauf der Verjährung hinsichtlich dieser Mängel nicht wirksam unterbrechen konnte. In einem solchen Fall muß vielmehr nach § 242 BGB genügen, daß die nähere Kennzeichnung der Mängel in angemessener Frist, wie es hier geschehen ist, nachgeholt wird. Die zwischen den Parteien vereinbarte Verjährungsfrist für etwaige Ansprüche der Klägerin wegen „unsichtbarer Sachmängel” ist daher durch die rechtzeitig eingereichte Klage unterbrochen worden. Zumindest können sich die Beklagten nach Treu und Glauben insoweit auf Verjährung nicht berufen.

4. Nach alledem kann das Berufungsurteil nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben, ohne daß es auf arglistiges Verschweigen von Sachmängeln durch die Beklagten ankommt. Da hinreichende tatrichterliche Feststellungen fehlen, ist der Senat zu eigener Sachentscheidung nicht in der Lage (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Die Sache ist daher zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.