Bildung von Teileigentum: Genehmigung?

1 Leitsatz

Im räumlichen Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB ist dem Grundbuchamt vor Eintragung der Umwandlung eines Wohnungs- in Teileigentum die Genehmigung nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB nachzuweisen.

2 Normenkette

§ 250 BauGB

3 Das Problem

Im Zuge seiner Teilungserklärung erklärt der aufteilende Eigentümer, ein Wohnungseigentum, für den bereits ein Wohnungseigentum Grundbuchblatt angelegt worden war, solle nun ein Teileigentum sein. Das Grundbuchamt meint, zum Vollzug der Änderung sei eine Genehmigung gem. § 172 BauGB vorzulegen sei. Hiergegen wendet sich der aufteilende Eigentümer.

4 Die Entscheidung

Im Ergebnis ohne Erfolg! Nach der Gemeinschaftsordnung sei der aufteilende Eigentümer zwar berechtigt, allein ein Wohnungs- in ein Teileigentum umzuwidmen.

Seit dem 7.10.2021 bedürfe die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum bei Bestandsgebäuden in Berlin aber einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Dies gelte auch für die Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum (Hinweis auf Drexler, notar 2021, S. 252, 256). Die Erstreckung des Genehmigungserfordernisses nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB halte sich im Rahmen der mit der Einfügung von § 250 BauGB verfolgten gesetzgeberischen Ziele. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz hätten die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützt werden sollen (BT-Drucksache 19/24838). Die in § 250 BauGB getroffenen Regelungen sollten darauf abzielen, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Wohnungen zu erhalten. Mieter sollten vor Verdrängung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden (BT-Drucksache 19/24838, S. 2, 18, 30). Eine solche Gefahr bestehe bei der Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum nicht minder, wenn die Eigentümer damit die Möglichkeit erhalten, bestehenden Wohnraum künftig einer gewerblichen Nutzung zuzuführen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i. S. v. § 201a Satz 3 und Satz 4 BauGB vorliegen und diese Gebiete nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB bestimmt sind, bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum grundsätzlich nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis gilt nach § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als 5 Wohnungen befinden. Die Genehmigungspflicht soll zunächst bis zum 31.12.2025 gelten.

Benutzungsvereinbarungen

Im Fall geht es nicht um die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum, sondern nach h. M. um eine bloße Vereinbarung der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Warum diese Vereinbarung ausnahmsweise einer Genehmigung unterliegen soll, begründet das KG Berlin mit den Gefahren einer Umwandlung. Das ist nicht völlig falsch. Ich denke aber, es wäre eine teleologische Erweiterung der Norm. Da sollte man noch skeptisch sein. Gibt es viele andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die Behörden genehmigen müssen?

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltungen sollten den Streit der Dogmatiker beobachten, ihrem Tun und Denken aber derzeit pragmatisch das KG Berlin und seine Entscheidung zugrunde legen.

6 Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 10.3.2023, 1 W 509/22