Bindung an bereits erfolgte Abnahme im Bauträgervertrag gegenüber Nachzüglern

Leitsatz

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann in einem formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum gemeinschaftlichen Eigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger abgibt

Normenkette

§§ 204 Abs. 1, 307, 634a BGB

Das Problem

1. Im Rahmen eines Anwaltshaftungsprozesses kommt es darauf an, ob der Anwalt wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum rechtzeitig gegen den Bauträger Klage erhoben hat.
2. Die Erwerbsverträge sahen vor, dass die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums entweder durch einen vom Bauträger ausgewählten, beauftragten Sachverständigen oder durch den von ihm bestellten Erstverwalter in Vollmacht für die Erwerber erklärt wird. In "Nachzüglerverträgen" war geregelt worden, dass sich die Nachzügler an die bereits so erklärte Abnahme binden.

Entscheidung

Der Anwalt hat rechtzeitig Klage erhoben. Selbst wenn man im Gutachten eines Sachverständigen aus dem November 2000 eine Abnahme sähe, würde diese die Erwerber nicht binden: Erwerber von Wohnungseigentum können formularmäßig nicht an Abnahmeerklärungen eines ihnen vom Bauträger vorgegebenen Sachverständigen gebunden werden.

Kommentar

Anmerkung

Die Entscheidung entspricht der noch h.M. Danach kann ein Erwerber im Bauträgervertrag – wenn er nicht individuell ausgehandelt ist – nicht an Abnahmeerklärungen eines ihm vom Bauträger vorgegebenen Sachverständigen gebunden werden (OLG Karlsruhe v. 27.9.2011, 8 U 106/10, NJW 2012 S. 237, 239; OLG Brandenburg v. 13.6.2013, 12 U 162/12, NJW-Spezial 2013 S. 589; Vogel, NZM 2010, S. 377, 379; Hogenschurz, MDR 2012, S. 386, 387).

Was ist für Verwalter wichtig?

1. Der Verwalter muss nach h.M. für das fruchtlose Verstreichenlassen von Gewährleistungsfristen einstehen. Der professionell Verwaltende sollte daher die Wohnungseigentümer stets frühzeitig auf den möglichen Ablauf von Gewährleistungsfristen hinweisen und dafür Sorge tragen, dass Schritte zur Hemmung des Ablaufs der Verjährung zum Gegenstand der Versammlung und eines Beschlusses gemacht werden.
2. Droht "plötzlich" der Ablauf der Verjährung, kann der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG auch ermächtigt sein, selbstständig Schritte einzuleiten. Hierauf sollte man es aber nicht ankommen lassen.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 30.9.2013, 1 U 18/12