Gründe
I. Der Beklagte wendet sich mit der Berufung gegen die mit dem angegriffenen Urteil tenorierte Feststellung, dass ein zwischen der Klägerin und ihm geschlossener Mietvertrag am 30. September 2014 endete.
Die Parteien schlossen am 18. Juni 2006 einen Mietvertrag über eine Wohnung im A... in ... H... Der Kläger mietete die Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung an betreuungsbedürftige Senioren an, die dort die Dienste einer in Kooperation stehenden Hauskrankenpflege in Anspruch nehmen konnten. Mit Schreiben vom 24. März 2014 erklärte die Klägerin die außerordentliche sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30. September 2014.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen nimmt der Senat Bezug auf das angefochtene Urteil (§ 522 Abs. 2 Satz 4 ZPO).
Der Kläger hat in zweiter Instanz beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 26. März 2015, Az.: 5 O 131/14, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat angekündigt, zu beantragen,
die Berufung zurückzuweisen
Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien ausgetauschten Schriftsätze, insbesondere die Berufungsbegründung und die Berufungserwiderung verwiesen.
II. A. Das Rechtsmittel des Klägers ist statthaft und auch im Übrigen zulässig; in der Sache selbst bleibt es aber ohne Erfolg.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird - gemäß § 522 Abs. 2 Satz 3, 2. Halbsatz ZPO - auf die Ausführungen im Hinweisbeschluss des Senats vom 20. Juli 2015 Bezug genommen, an denen festgehalten wird.
Der Senat hat in diesem Beschluss unter anderem ausgeführt:
Die Wertung des Urteils des Landgerichts Neuruppin, die Klage sei als Feststellungsklage zulässig und der streitgegenständliche Mietvertrag sei durch ordentliche Kündigung gemäß § 578 Abs. 1 und 2 i.V.m. §§ 542 Abs. 1, 550, 567 Satz 1, 580a Abs. 2 BGB beendet, erweist sich als zutreffend.
Die Klage ist als Feststellungsklage zulässig. Die Klägerin war nicht wegen des Grundsatzes der Subsidiarität der Feststellungsklage auf eine Leistungsklage, gerichtet auf Räumung und Herausgabe, zu verweisen. Die Entscheidung über den Anspruch auf Räumung und Herausgabe entfaltet Rechtskraft nur über die ausgesprochene Rechtsfolge, also das Bestehen oder Nichtbestehen des geltend gemachten Anspruchs, nicht aber hinsichtlich des zugrundeliegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisses (BGH, Urteil vom 07. Mai 2008 - XII ZR 69/06 -, BGHZ 176, 301-311; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 23. Oktober 2012 - 6 U 29/12 -, juris).
Die Feststellungsklage ist auch begründet.
Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 18. Juni 2006 über die Wohnung im A... in ... H... ist wirksam durch ordentliche Kündigung beendet worden. Die Kündigung richtete sich nicht nach den Vorschriften über die Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 ff. BGB), so dass auch die dortigen Regelungen über die Kündigung vorliegend keine Anwendung finden. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein Mietvertrag über Wohnraum oder ein sonstiger Mietvertrag vorliegt, ist nicht die Frage, welcher Art die Räume - Wohnräume, Geschäftsräume, Büroräume oder Ladenräume - sind. Anders als der Gesetzeswortlaut zunächst nahelegen mag, sind die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen maßgeblich für die Unterscheidung. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Vorbemerkung zu § 535 Rn. 94). Auch wenn der Vertragszweck die Unter- oder Weitervermietung ist, unterliegt der Hauptmietvertrag nicht dem Wohnungsmietrecht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. April 2002 - I-24 U 199/01, 24 U 199/01 -, juris). Der Wohnungsmietvertrag wird in diesem Fall nur zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen (BGH, Versäumnisurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07 -, juris; BGH, Urteil vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84 -, BGHZ 94, 11-18). Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter eine gemeinnützige Organisation ist, die die Weitervermietung zur Verfolgung eines sozialen, satzungsgemäßen Zwecks und nicht aus wirtschaftlichen Interessen beabsichtigt (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24. Oktober 1983 - 3 REMiet 4/83 -, juris).
Dieser ganz überwiegenden Ansicht schließt sich auch der Senat an. Es ist kein tragender Grund ersichtlich, weshalb der Schutz des Wohnungsmietrechts dem gewerblichen Nutzer von Wohnungen zugutekommen soll. Entscheidend muss alleine der Vertragszweck, nicht aber der Charakter der Räumlichkeiten sein. Auch wenn etwa Büroräume zu Wohnzwecken vermietet werden, muss der Mieter besonders geschützt werden, während im umgekehrten Fall bei der Anmietung von Wohnräumen zum Zwecke des Betreibens eines Büros dieser besondere Schutz verfehlt wäre. Auch der Mieter der eine Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter zur Eigennutzung mietet, bedarf dieser Schutzvorschriften des Wohnungsmietrechts, ebenso wie der Mieter, der direkt vom Eigentümer mietet (BVerfG, Kammerbes...
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