Verfahrensgang
LG Neuruppin (Urteil vom 11.05.2015) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Neuruppin vom 11.05.2015 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.
Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Der Kläger möchte festgestellt wissen, dass zwei mit dem Beklagten geschlossene Mietverträge betreffend die Nutzung von 2 im... Ring 42 in H. gelegene Eigentumswohnungen des Klägers mit Wirkung zum 30.09.2014 beendet worden sind.
Die streitgegenständlichen jeweils mit "Wohnungs-Mietvertrag" überschriebenen Mietverträge wurden am 06.02. bzw. 05.05.2006 zwischen den Parteien geschlossen. Gemäß § 1 der mit identischem Wortlaut geschlossenen Mietverträge werden die zu der jeweiligen Wohnung gehörenden Räume zur Benutzung als "Wohnräume" vermietet.
§ 11 der Verträge hat folgenden Wortlaut:
"Untervermietung
Der Vermieter gestattet dem Mieter eine Untervermietung der Räume an betreuungsbedürftige Senioren, die den Wunsch haben, miteinander in einer Wohngemeinschaft persönliche Selbstständigkeit zu bewahren, jedoch bei Bedarf die Sicherheit professioneller Hilfe, in Kooperation mit einer Krankhauspflege, in Anspruch nehmen wollen.
Die Wohnung wird nicht gewerblich genutzt, sondern den Senioren zur Privatnutzung, mit einem Untermietvertrag, zur Verfügung gestellt."
Gem. § 2 der Anlage 2 (Gemeinschaftsordnung) zur Teilungserklärung vom 08.11.1993 sind "die Gebäude grundsätzlich nur für Wohnzwecke bestimmt. Eine berufliche Nutzung in geringem Umfang ist gestattet. Ansonsten ist eine gewerbliche Nutzung nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig, die nur erteilt werden darf, wenn keine wesentlichen Belange der Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden."
Der Beklagte, der über die streitgegenständlichen zwei Wohnungen noch eine weitere Wohnung in der unmittelbaren Nachbarschaft angemietet hat, hat alle drei Wohnungen zimmerweise an Untermieter weitervermietet, die ihrerseits - jedenfalls in Bezug auf die beiden streitgegenständlichen Wohnungen - untereinander Vereinbarungen betreffend ihre Seniorenwohngemeinschaft getroffen haben.
Mit Schreiben vom 24.03.2014 kündigte der Kläger die Mietverträge außerordentlich sowie hilfsweise ordentlich zum 30.09.2014. Zur Begründung führte er aus, der Beklagte habe entgegen der Vereinbarung betreffend die Untervermietung in den drei Wohnungen jeweils einen Gemeinschaftsraum für alle Bewohner eingerichtet. Ferner sei die Untervermietung an Personen vorgenommen worden, die offensichtlich nicht mehr in der Lage seien, sich selbst zu versorgen. Es werde in der Einrichtung eine Betreuung rund um die Uhr gewährleistet. Schließlich habe der Beklagte die Wohnungen zum Zwecke der Gewinn- und Einkommenserzielung vermietet. Jedenfalls komme es auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht an, da der Beklagte die Räume von Anfang an nicht dazu angemietet habe, diese selbst zu bewohnen.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob auf die streitgegenständlichen Mietverträge die gesetzlichen Regelungen betreffend Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung finden. In diesem Zusammenhang hat der Kläger behauptet, der Beklagte habe die Wohnungen (auch) zum Zwecke der Gewinnerzielung weitervermietet. Er habe mit der Weitervermietung einen erheblichen Gewinn erzielt.
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, auf die streitgegenständlichen Verträge sei Wohnraummietrecht anzuwenden. Jedenfalls seien die Verträge dahin auszulegen, dass dem Beklagten ebenso wie den Mitgliedern der Seniorenwohngemeinschaften der Kündigungsschutz für Wohnraummieter zu Gute kommen müsse. Er habe zu keinem Zeitpunkt mit Gewinnerzielungsabsicht gehandelt. Die von ihm den Bewohnerinnen und Bewohnern in Rechnung gestellten Mietzinsen für das gewerbliche Untermietverhältnis decken lediglich seine Kosten und sicherten zeitweilige Leerstände ab.
Das LG hat der Klage mit dem angefochtenen Urteil in vollem Umfang stattgegeben. Es hat seine sachliche Zuständigkeit mit der Begründung bejaht, § 23 Ziff. 2a GVG stehe nicht entgegen, da es sich bei den Mietverträgen nicht um Wohnraummietverhältnisse, sondern um gewerbliche Zwischenmietverhältnisse handele.
Das für die Zulässigkeit der Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse hat das LG darin gesehen, dass der Beklagte der Wirksamkeit der Kündigung entgegentrete und der Kläger allein den Bestand der Mietverhältnisse im Verhältnis zum Beklagten klären lassen wolle, ohne die Herausgabe nach § 546 BGB aufgrund der vertragskonformen Weitervermietung an Dritte zu verlangen.
Die Mietverhältnisse seien durch formell ordnungsgemäße ordentliche Kündigung des Klägers zum 30.09.2014 beendet worden.
Der Beklagte könne sich nicht auf die speziellen Kündigungsregelungen für Wohnraum berufen. Der vertragsgemäße Zweck habe in der Weitervermietung an Dritte bestanden, wie sich bereits aus § 11 des Mietvertrages ergebe. Eigenes Wohnen des Mieters sei nicht beabsichtigt gewesen.
Das V...
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