Tenor
Auf die Beschwerde der Antragsteller vom 15. April 2021 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bernau bei Berlin - Grundbuchamt - vom 1. März 2021, Gz. Grundbuch von ... Blatt ..., im Hinblick auf Absatz 2 aufgehoben, soweit ihr das Grundbuchamt nicht bereits mit Beschluss vom 26. April 2021 abgeholfen hat.
Gründe
I. Die Antragsteller wenden sich gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts
Die Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des unter der laufenden Nummer 1 des Bestandsverzeichnisses des verfahrensgegenständlichen Grundbuchs verzeichneten Grundstücks (Flurstück ...der Flur ...).
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2020 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte unter Bezugnahme auf die von ihm bereits eingereichte Ausfertigung der Urkunde gemäß seiner UR-Nr. .../... unter anderem den Vollzug der Eintragung des Leibgedings gem. § 3 der Urkunde.
In der in Bezug genommenen Urkunde vom 11. August 2020 (Bl. 21 ff. d.A.) veräußerte die Beteiligte zu 1 das streitgegenständliche Grundstück an den Beteiligten zu 2 und behielt sich unter § 3 a des Vertrags unter anderem ein Wohnungsrecht auf Lebenszeit "an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung, bestehend aus drei Zimmer, Küche und Bad vor". Dieses war wie folgt beschrieben:
"Danach ist der Berechtigte befugt, diese Räume unter Ausschluss des Eigentümers auf Lebensdauer zu bewohnen sowie den Garten des Anwesens alleine zu nutzen. Damit verbunden ist das Recht auf Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner bestimmten Einrichtungen und Anlagen, insbesondere des Kellers, des Speichers sowie des Hofs. Der Eigentümer hat das Gebäude zur Gewährung des Wohnungsrechts instandzuhalten.
Mit dem Wohnungsrecht verbunden ist das Recht, den - von der Zufahrt aus - linken Kfz-Stellplatz in dem auf dem Hausgrundstück befindlichen Carport unter Ausschluss des Eigentümers zum Abstellen von Fahrzeugen zu benutzen.
Die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechts an Dritte ist nicht gestattet."
In der Urkunde wurde zudem die Eintragung des Wohnungsrechts als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Berechtigten [...] am Flurstück ... der Flur ... von ... bewilligt.
Darüber hinaus wurde bewilligt und beantragt, die in § 3 lit. a bis c bestellten Rechte zugunsten des Berechtigten am gesamten Vertragsbesitz als Leibgeding gemäß § 49 GBO in das Grundbuch an nächstoffener Rangstelle einzutragen, mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Todesnachweis genüge.
Mit Zwischenverfügung vom 1. März 2021 teilte das Grundbuchamt den Antragstellern mit, dass die beantragte Eintragung nicht erfolgen könne. Unter Absatz 2 der Verfügung führte das Grundbuchamt insoweit aus, dass die Eintragungsbewilligung zum Wohnungsrecht durch Ergänzungsbewilligung zu ändern sei, da die Verpflichtung zur Gewährung des Wohnrechts und Instandhaltung des Gebäudes nicht Inhalt eines Rechts nach § 1093 BGB sein könne. Insofern komme nur eine Reallast nach § 1105 BGB in Betracht. Außerdem könne die Alleinbenutzung des Gartens und der Stellplatzfläche nicht in diesem Rahmen gesichert werden, da nur an der Wohnung selbst der Ausschluss des Eigentümers erfolgen könne. Die beanstandeten Vereinbarungen seien aus der Eintragungsbewilligung zu entfernen. Zur formgerechten Behebung der Mängel setzte das Grundbuchamt den Antragstellern eine Frist von zwei Monaten.
Mit Schreiben vom 15. April 2021 wandte der Verfahrensbevollmächtigte ein, die Verpflichtung zur Gewährung des Wohnungsrechts und Instandhaltung könnten Inhalt des Wohnungsrechts sein. Auch könne ein einzelner Carportstellplatz ebenso Inhalt eines Wohnungsrechts sein wie die alleinige Benutzung des Gartens, wenn sich das Wohnungsrecht wie hier auf die Räume der einzigen Erdgeschosswohnung im Anwesen beziehe. Entsprechende Leibgedingsrechte seien bislang vom Grundbuchamt anstandslos eingetragen worden. Soweit der Eingabe nicht abgeholfen werde, sei sie als Beschwerde zu behandeln.
Mit Beschluss vom 26. April 2021 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen, "soweit der Begriff "Gewährung" und die alleinige Befugnis zur Benutzung des Gartens aus dem Inhalt des Rechts nach § 1093 BGB zu entfernen sind" und dem Brandenburgischen Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Im Übrigen hat es der Beschwerde abgeholfen.
Hinsichtlich der Gartenfläche gestatte § 1093 Abs. 3 BGB ausdrücklich nur die Mitbenutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen, nicht die alleinige Benutzung unter Ausschluss des Eigentümers. Zudem sei das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, weshalb bereits aus dem Wesen des Rechts ausgeschlossen sei, dass der Grundstückseigentümer durch sie zu einem aktiven Tun verpflichtet werden könne. Der Begriff Gewährung spreche aber für ein wiederkehrendes Handeln, zu dem der Grundstückseigentümer verpflichtet werde. Um klarzustellen, dass gerade keine Wohnungsreallast, sondern ein Wohnungsrecht eingetragen werden solle, sei den Beteiligten die Entfernung des missverständl...
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