Brandenburgisches OLG Urteil vom 03.09.1998 - 5 U 2/98

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 07.11.1997; Aktenzeichen 1 O 183/97)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 07. November 1997 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam – 1.O.183/97 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.150,00 DM abwenden, wenn die Beklagten vor der Vollstreckung nicht jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Wert der Beschwer: 220.780,00 DM.

Tatbestand

Im Grundbuch von K. Bl. … war unter laufender Nr. 387 das 3.689 m² große Grundstück, gelegen in der Gemarkung P., An der Schleuse, Flur 4, Flurstück 113 als Eigentum des Volkes, Rechtsträger: Rat der Stadt K., eingetragen. Am 27. April 1990 schloß der VEB Gebäudewirtschaft K. als Vermieter mit dem Beklagten zu 2. auf der Grundlage einer Gewerberaumzuweisung des Rates einen Gewerberaummietvertrag, mit dem der VEB Gebäudewirtschaft dem Beklagten zu 2. in der Anlage aufgeführte Gewerberäume und eine dazugehörenden Fläche von 2.041,20 m² des Flurstücks 113 der Flur 4 (im folgenden: Grundstück) zur Nutzung auf unbestimmte Zeit vom 01. Mai 1990 an überließ. Mit Schreiben vom 11. Mai bzw. 29. August 1990 beantragte der Beklagte zu 2. bei dem Stadtamt K. den Kauf seines Betriebsgeländes mit der Begründung, er wolle seinen Betrieb wirtschaftlich und den jetzigen Bedingungen entsprechend organisieren und führen. Deshalb sei es erforderlich, die bestehenden Gebäude baulich zu sanieren, da sie sich in einem sehr schlechten, heruntergewirtschafteten Zustand befänden. Nachdem dem Beklagten zu 2. von dem Bürgermeister der Klägerin mit Schreiben vom 29. November 1990 mitgeteilt worden war, daß zwar nicht der Kauf, wohl aber die Bestellung eines Erbbaurechts möglich sei, schilderte der Beklagte zu 2. der Klägerin in einem Schreiben vom 19. März 1991 seinen Bauhandwerksbetrieb, für den er das Grundstück nutzte. Er fügte hinzu:

„Es ist angedacht, sollte eine Übertragung nach dem Erbbaurecht erfolgen, das jetzige Bürogebäude einer gründlichen Sanierung zu unterziehen, um es als ständigen Wohn- und Gewerbesitz zu nutzen. In meinem Betrieb sind zur Zeit sieben Arbeitnehmer beschäftigt. In der Perspektive sollen noch weitere Arbeitnehmer eingestellt werden, sowie ein gewisses Handelsangebot an Baustoffen wie z.B. Kies und Mörtel vertrieben werden”.

Nachdem sich die Parteien am 04. Juni 1991 über die Bestellung des Erbbaurechts grundsätzlich einig waren, kam es am 29. Oktober 1991 zum Abschluß eines Erbbaurechtsvertrages (Notar L., B., Urkundsrolle Nr. 432/1991). Vertragsgegenstand war gemäß Ziffer I 1. des Vertrages eine noch nicht vermessene Teilfläche von 2.041 m² gemäß einer dem Vertrag als Anlage beigefügten Skizze. Der Vertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:

„II. Erbbaurechtsbestellung

1. Das Stadtamt K. räumt den Eheleuten H. an dem in Abschnitt I 1. bezeichneten Grundstück ein Erbbaurecht je zur ideellen Hälfte mit dem Inhalt ein, wie er sich aus der vom Notar vorgelesenen Anlage zu dieser Urkunde ergibt. Die Vertragsteile sind über die Bestellung des Erbbaurechts einig.

2. Ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch werden sich die Vertragsteile vom 1. November 1991 an so verhalten, wie wenn das Erbbaurecht entstanden wäre. An diesem Tag ist dem Erbbauberechtigten der Besitz zu übergeben; ihm gebühren die Nutzungen und er trägt die Lasten nach Maßgabe des Erbbaurechts von diesem Zeitpunkt an.

3. …

III. Gewährleistung

Der Eigentümer gewährleistet, daß das bestellte Erbbaurecht in das Grundbuch eingetragen wird, daß das Vertragsgrundstück zu dem vorgesehenen Zweck bebaut werden kann ….

IV. Erbbauzins

1. Es wird ein Erbbauzins von halbjährlich 2.041,00 DM, fällig jeweils am

1. Januar und am 1. Juli im voraus vereinbart.”

VII. Verpflichtung zum Rangrücktritt

1. Der Eigentümer verpflichtet sich gegenüber dem Erbbauberechtigten, der Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten zuzustimmen und mit dem Erbbauzins, der Vormerkung auf Erhöhung des Erbbauzinses und seinem Vorkaufsrecht auf Kosten des Erbbauberechtigten im Rang hinter diese Grundpfandrechte zurückzutreten, wenn

1. das Grundpfandrecht zugunsten eines der deutschen Kreditaufsicht unterliegenden Kreditinstitutes … bestellt wird,
2. der Grundpfandrechtsgläubiger sich schriftlich verpflichtet, die Grundpfandrechte ausschließlich zweckbestimmt zur Errichtung der im Erbbaurecht vorgesehenen Bauwerke zu valutieren und die zweckentsprechende Verwendung der Gelder in banküblicher Weise zu überwachen,

…”

In der Anlage zum Erbbaurechtsvertrag ist der Inhalt des Erbbaurechts wie folgt beschrieben:

㤠1 Inhalt und Umfang des Erbbaurechts

Der Erbbauberechtigte ist befugt, auf dem Erbbaugrundstück ein Baugeschäft mit einem Eigenheim zu haben. Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf die für die Bauwerke nicht erforderlichen Grundstücksteile.

§ 2 Dauer des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht beginnt mit seiner Eintrag...