Brandenburgisches OLG Urteil vom 09.06.2020 - 3 U 55/19

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 12.03.2019, Az.: 11 O 28/18, teilweise abgeändert und zur Klarstellung insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt,

1. an den Kläger 55.317,89 EUR 56.293,89 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus § 618,58 EUR seit dem 02.02.2018, aus 3.125,00 EUR seit dem 02.03.2018, aus 3.125,00 EUR seit dem 03.04.2018, aus 7.885,00 EUR seit dem 03.05.2018, aus 7.885,00 EUR seit dem 03.06.2018, aus 7.885,00 EUR seit dem 03.07.2018, aus 7.885,83 EUR seit dem 03.08.2018, aus 7.885,83 EUR seit dem 03.09.2018 und aus 8.330,00 EUR seit dem 03.10.2018 zu zahlen.

2. an den Kläger weitere 7.140,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.570,00 EUR seit dem 02.11.2018 und aus 3.570,00 seit dem 04.12.2018 zu zahlen.

3. an den Kläger weitere 74.256,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 6.188 EUR seit dem 03.01.2019, 03.02.2019, 03.03.2019, 03.04.2019, 03.05.2019, 03.06.2019, 03.07.2019, 03.08.2019, 03.09.2019, 03.10.2019, 03.11.2019 und 03.12.2019 sowie weitere 12.852 EUR Zug um Zug gegen Erteilung der Nebenkostenabrechnung für das Pachtobjekt D.straße 2 a ... in 03...L... zu zahlen.

4. an den Kläger weitere 479,09 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.06.208 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger ¹/4 und die Beklagte *.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 298.249,89 EUR

Gründe

Die Kläger begehrt von der Beklagten in der Berufungsinstanz jetzt noch die Zahlung rückständiger Pachtzinsen aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrag vom 19.08.2015 (Blatt 6 ff) über das zum damaligen Zeitpunkt als Gaststätte "Zur alten Mühle (x)" bezeichnete Pachtobjekt in L.... Nach § 4 des Pachtvertrages begann das Pachtverhältnis zum 01.01.2016 und wurde bis zum 31.12.2020 fest abgeschlossen. Die Beklagte betrieb in den Gasträumen ein Restaurant mit dem Namen "Pepe Nero ...".

Nach dem Pachtvertrag betrug die monatliche Miete 5.200 EUR zuzüglich MwSt, zahlbar zum 1. Werktag eines Monats. Darüber hinaus war die Zahlung einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 900 EUR zzgl. MwSt vereinbart. Die Abrechnung der Betriebskosten hatte spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen.

In § 5 des Pachtvertrages heißt es:

"Das Pachtobjekt wird in dem Zustand übergeben, in dem es sich befindet und wie es dem beigefügten Übergabeprotokoll, das wesentlicher Bestandteil des Vertrages ist, entnommen werden kann. Der Pächter erkennt diesen Zustand als vertragsgemäß an. Der Pächter verpflichtet sich, das Pachtobjekt schonend und pfleglich zu behandeln. Die Instandhaltung des Pachtobjekts mit Ausnahme von Reparaturen an Dach und Fach obliegt dem Pächter. Die Instandhaltung umfasst dabei auch das Beheben von Schäden sowie die Wartung von Leitungen und Anlagen für Wasser, Elektrizität und Gas, an sanitären Einrichtungen, Verschlüssen von Fenstern und Türen, Rolläden, Öfen und Herden sowie der Zapf- und Schankanlage."

Am 18.04.2017 schlossen die Parteien einen Nachtrag zum Pachtvertrag, nach welchem für die Jahre 2017 und 2018 die Höhe der Pacht auf Wunsch der Beklagten angepasst wurde (Anlage K 2, Blatt 13). Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen wurde auf 820,17 EUR netto monatlich reduziert.

Für das Jahr 2016 zahlte die Beklagte die Pacht vollständig. Ab Januar 2017 entstanden Pachtrückstände.

Mit Schreiben vom 24.07.2017 rechnete der Kläger die Betriebskosten für das Jahr 2016 ab. Es ergab sich ein Guthaben für die Beklagte in Höhe von 580,74 EUR; aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 vom 10.07.2018 ergab sich ein Guthaben für die Beklagte in Höhe von 2.619,67 EUR (Anlage K 11 a und b, Blatt 78 f der Akte). Der Kläger verrechnete die Gutschriften mit rückständigen Pachtzahlungen.

Mit Schreiben vom 18.12.2017 wandte sich die Beklagte über ihren Prozessbevollmächtigten an die Klägerin, rügte verschiedene Mängel und setzte eine Frist zur Mängelbeseitigung bis zum 31.12.2017. Ferner kündigte sie eine Minderung in Höhe von 40 % der Pacht an. Mit weiterem Schreiben vom 19.01.2018 wurde der Kläger erneut zur Mangelbeseitigung aufgefordert und auf die Minderung der Pacht seit Januar 2018 hingewiesen. Mit Schreiben vom 06.03.2018 wies der Kläger die Minderung zurück.

Mit Schreiben vom 23.10.2018 kündigte die Beklagte über ihre Prozessbevollmächtigten das Mietverhältnis fristlos und sandte an den Kläger ein Schlüsselbund, b...