Brandenburgisches OLG Urteil vom 14.10.2010 - 5 U 82/09

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Entscheidung vom 28.04.2009; Aktenzeichen 13 O 283/08)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 28. April 2009 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 13 O 283/08 - wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Kläger zu je 1/2 die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger zu je 1/2.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Mit notariellem Vertrag vom 29. September 2005 (Notarin ... in F..., UR.-Nr. 1304/2005) erwarben die Kläger von der beklagten Stadt (Beklagte) Bauland, gelegen auf dem sogenannten R.... Gem. Ziff. 4.1. des Vertrages gelten für den Kaufgegenstand die Festsetzungen des von der Stadt F... beschlossenen Bebauungsplanes BP 04/006 in seiner jeweils gültigen Fassung, dessen Festsetzungen die Kläger für sich (...) anerkennen. Hierzu weist der Vertrag in Abschnitt 3 darauf hin, dass die Änderungen des B-Plans für das Baufeld 13, in dem das Vertragsobjekt liegt, noch bis Ende des Jahres beschlossen werden. Der Vertrag enthält ferner in Abschnitt 5 einen Gewährleistungsausschluss.

In der Folgezeit errichteten die Kläger auf dem Grundstück ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Dach.

Die Kläger verlangen mit der Klage Schadensersatz, weil entgegen ihrer auf ein im Jahr 2002 von der Stadt F... im Internet veröffentlichen Exposé gestützten Erwartung die Nachbarparzellen mit dreigeschossigen Fünf-Parteien-Häusern bebaut wurden, was dazu führt, dass durch die Bebauung die bis dahin bestehende Sicht der Kläger auf die Stadt F... beeinträchtigt ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Kläger machten einen Sachmangel geltend, indem sie Schadensersatz dafür verlangten, dass die Nachbargrundstücke höher als von ihnen erwartet bebaut worden seien. Gewährleistungsansprüche wegen Sachmängeln seien wirksam vertraglich ausgeschlossen. Das vorrangige Gewährleistungsrecht verdränge auch die weiteren möglichen Anspruchsgrundlagen aus vorvertraglicher Pflichtverletzung und positiver Vertragsverletzung; auch sei ein Anspruch aus unerlaubter Handlung nicht erkennbar. Die Beklagte hafte daher nur im Falle der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie nach § 444 in Verbindung mit § 443 BGB oder wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen hätte. Beides sei nicht feststellbar.

Dass den Klägern eine bestimmte Geschoßhöhe der Nachbargrundstücke zugesichert worden sei, hätten sie nicht substantiiert vorgetragen. Der Vortrag der Kläger, wonach die Beklagte erklärt habe, zukünftigen Investoren werde vorgegeben, Ein- oder Zweifamilienhäuser mit ein oder zwei Vollgeschossen zu errichten, sei, wie von der Beklagten in der Klageerwiderung gerügt, unsubstantiiert. Mit diesem Vortrag rekurrierten die Kläger offenbar auf das Exposé. Selbst wenn Herr W... von der Beklagten daneben tatsächlich erklärt habe, dass im Plangebiet 13 von einer geschlossenen Bauweise endgültig abgerückt worden sei, so sei damit nichts über die allein streitgegenständliche Bebauungshöhe gesagt. Tatsächlich seien die Nachbargrundstücke nicht in geschlossener Bauweise sondern mit einzelnen Wohnhäusern bebaut worden. Im Übrigen hätten die Kläger, die selbst aus der ursprünglich vorgesehenen Parzelle nur eine Teilfläche erworben hätten, weil ihnen die Parzelle zu groß gewesen sei, auch was die Bebauung der Nachbarparzellen angehe, nicht mit nur 5 Einfamilienhäusern auf 5 großzügigen Nachbargrundstücken rechnen dürfen, so dass der den früher beabsichtigten Zustand darstellende Lageplan auch aus diesem Grund keine Verbindlichkeit zu Lasten der Beklagten hätte haben können. Denn wenn sich die Größe der Nachbargrundstücke aufgrund von Teilflächenerwerb reduziere, erhöhe sich zwangsläufig die Zahl der Grundstücke und ihre Bebauungsdichte. All dies sei den Klägern bekannt gewesen und im Lageplan schon nicht wiedergegeben.

Auch arglistiges Verschweigen eines Mangels könne der Beklagten nicht angelastet werden.

Es sei nicht erkennbar, dass die Beklagte eine Fehlvorstellung der Kläger von der möglichen Nachbarbebauung gekannt oder für möglich gehalten habe. Nach dem Vortrag der Kläger sei mit ihnen zunächst unter Vorlage der Karte K 3 (Bl.33 d.A) verhandelt worden. Bei dieser Karte handele es sich jedoch schon nach ihrer Bezeichnung lediglich um einen Teilungsvorschlag. Soweit darin Lage oder Bauweise anderer Bauten, insbesondere der noch nicht verkauften Nachbargrundstücke eingezeichnet seien, habe die Beklagte eine etwa bestehende Fehlvorstellung der Kläger dahingehend, dass diese Entwürfe v...