Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines Pachtvertrages und zur Wirksamkeit einer Hinterlegung (einer Pacht)
Leitsatz (redaktionell)
Zur Frage, ob der Pachtvertrag wirksam (fristlos) gekündigt worden ist und ob eine wirksame Hinterlegung einer Jahrespacht vorlag.
Verfahrensgang
AG Guben (Entscheidung vom 08.02.2007; Aktenzeichen 70 Lw 16/05) |
Gründe
I.
Die Klägerin als Verpächterin eines Fischteichgeländes verlangt mit der Klage von dem Beklagten als Pächter neben der Zahlung restlichen Pachtzinses von 1.716,86 EUR und Entrichtung einer Nutzungsentschädigung Räumung und Herausgabe des Pachtgeländes.
Die Klägerin verpachtete dem Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 07./16. April 1998 rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 1992 an auf 30 Jahre mit Verlängerungsklausel diverse Grundstücke ausschließlich zur binnenfischereilichen Nutzung. Der Pachtzins war zuletzt, nach Rückgabe einiger Teilflächen, für die Zeit bis zum 30. Juni 2004 mit 5.150,57 EUR/Jahr vereinbart. § 4 (Pachtzins) des Vertrages enthält in Absatz 3 eine Pachtzinsanpassungsklausel, wegen deren Inhalts auf die in Kopie vorgelegte Urkunde verwiesen wird. Gemäß § 4 Absatz 5 war der Pachtzins jeweils am 01.07. des beginnenden Pachtjahres im Voraus fällig.
In § 6 übernahm der Beklagte die laufende Unterhaltung, die Grundinstandsetzung und die Instandhaltung der Grundstücke, Gebäude und Anlagen auf seine Kosten, auch soweit es sich um nichtteichwirtschaftliche Nebenflächen handelt. Hierzu waren sich die Parteien einig, dass die Übernahme dieser Verpflichtungen des Pächters Eingang in die Höhe des zwischen den Parteien vereinbarten Pachtzinses gefunden hatte. § 10 des Vertrages regelt, dass der Verpächter den Vertrag fristlos kündigen kann, wenn der Pächter trotz erfolgter Mahnung eine fällige Pachtzinszahlung nicht leistet und damit länger als drei Monate im Verzug ist.
Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 verlangte die Klägerin von dem Beklagten, einem erhöhten Pachtzins in Höhe von 12.587,69 EUR für die Zeit vom 01. Juli 2004 an zuzustimmen. Der Beklagte widersprach mit am 2. Februar 2004 bei der Klägerin eingegangenem Anwaltschreiben. Daraufhin beauftragte die Klägerin den von dem Landesamt für Verbraucherschutz und Landwirtschaft mit Schreiben vom 03. Februar 2004 benannten Sachverständigen Dipl.-Ing. U... P... mit der Ermittlung des marktüblichen Pachtzinses und informierte den Beklagten hierüber mit Schreiben vom 20. Februar 2004. Der Sachverständige erstellte unter dem Datum vom 11 September 2004 das Gutachten für die Teichwirtschaft, allerdings nur für die Grund- und Teichflächen. Die zum Pachtobjekt gehörenden Gebäude hatte der Sachverständige von einem weiteren Sachverständigen (S...) bewerten lassen. Diese Bewertungen sollten, wie der Sachverständige P... in der Zusammenfassung seines Gutachtens ausführt, bei Bestimmung des Gesamtpachtzinses für die Teichwirtschaft heranzuziehen sein.
Mit Schreiben vom 20. September 2004 übersandte die Klägerin dem Beklagten die Gutachten und verlangte rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 2004 an Zahlung eines Pachtzinses in Höhe von insgesamt 21.141,00 EUR pro Jahr. Zugleich forderte sie den Beklagten auf, den im Hinblick auf die seit dem 01. Juli 2004 vergangene Zeit entstandenen Rückstand für das Pachtjahr 2004/2005 in Höhe von 15.990,43 EUR bis zum 30. September 2004 auszugleichen.
Der Beklagte entrichtete den Pachtzins für das Jahr 2004 /2005 in Höhe von 5.150,57 EUR. Die Jahrespacht für das Abrechnungsjahr 2005/2006 hinterlegte er am 26. Juli 2005 in Höhe von 5.150,57 EUR bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Senftenberg. Daraufhin kündigte die Klägerin den Pachtvertrag wegen Zahlungsrückstands mit Schreiben vom 04. Oktober 2005 fristlos.
Bereits zuvor, mit Schreiben vom 5. April 2005, hatte die Klägerin den Pachtvertrag fristlos wegen grober geschäftsschädigender Haltung des Beklagten ihr gegenüber gekündigt.
Das Landwirtschaftsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Herausgabe der Pachtflächen, zur Zahlung eines Differenzbetrages von 1.716,84 EUR und zur Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 429,21 EUR für die Zeit von November 2005 an bis zur Räumung und Herausgabe der Flächen verurteilt.
Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, der Beklagte sei gemäß §§ 596 Abs. 1, 594 e Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 2 und 5, § 10 Nr. 1 a des Vertrages zur Räumung und Herausgabe der Pachtflächen verpflichtet. Er sei ferner zur Zahlung der monatlichen Pacht seit dem 01. Juli 2005 in Höhe von 429,12 EUR hinsichtlich des Zeitraums von Juli 2005 bis Oktober 2005 gemäß § 4 des Pachtvertrages und sodann gemäß § 597 BGB zur Zahlung der Vorenthaltungsentschädigung verpflichtet. Das Herausgabebegehren rechtfertige sich zwar nicht aus der Kündigung vom 05. April 2005, jedoch sei das Pachtverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 04. Oktober 2005 wirksam beendet worden. Der Beklagte habe seine vertragliche Pflicht zur Zahlung des Pachtzinses verletzt. Wegen...