Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 17.05.2022, Az. 3 O 290/21, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Neuruppin ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt bis zu 13.000 EUR.
Gründe
I. Die Klägerin begehrt die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2016 2017 und 2018.
Mit Mietvertrag vom 18.12.2015 (Anlage K 1, Bl. 30 f.) mietete die Klägerin von der Beklagten zum 01.02.2016 das Gewerbeobjekt ("Objektname") zum Betrieb eines Restaurants samt Beherbergung und Veranstaltungen zu einer monatlichen Miete von 1.900 EUR zuzüglich 19% Mehrwertsteuer (insgesamt 2.261 EUR). Des Weiteren vereinbarten die Parteien einen Betriebskosten- und Heizkostenvorschuss von monatlich 365 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 19% (insgesamt 434,35 EUR). Nach § 6 (1) Abs. 3, (4) Abs. 1 des Mietvertrages sollte die Beklagte jährlich bis zum Ende des auf die Abrechnungsperiode (Kalenderjahr) folgenden Kalenderjahres über die Vorauszahlungen abrechnen. Nach dem Ablauf dieser Frist sollten Nachforderungen des Vermieters aber nicht ausgeschlossen sein. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf dessen Ablichtung (Anlage K 1, Bl. 30 f.) Bezug genommen.
Die Mietfläche hat ausweislich § 1 Abs. 3 des Mietvertrages eine Größe von 340 m2. Nach § 6 (4) Abs. 4 beträgt die Gesamtnettogrundfläche des Gebäudes 800 m2. Sofern Messeinrichtungen vorhanden sind, ist nach Verbrauch abzurechnen.
Für das gesamte Gebäude war aufgrund der Verkabelung und des Alters nur ein Stromanbieter bestellt. Die einzelnen Mieter konnten ihren Stromverbrauch über Zwischenzähler ablesen und der Beklagten melden. Die Klägerin nahm die Ablesungen vor und teilte das jeweilige Ergebnis der Beklagten mit.
Das Mietverhältnis endete durch gerichtlichen Vergleich vom 22.03.2018 vor dem Landgericht Neuruppin - 5 O 172/17 - zum 30.04.2018 (Anlage K 2, Bl. 40 f.).
Die Beklagte rechnete mehrfach über die Betriebskosten für die Jahre 2016 bis 2018 ab. Zunächst legte sie mit Schreiben vom 03.11.2017 eine Betriebskostenabrechnung für 2016 vor. Mit Schriftsatz vom 08.03.2020 überreichte sie eine korrigierte Abrechnung für 2016 (Bl. 64 f.) sowie die Abrechnung für 2017 (Bl. 66 f.) und 2018 (Bl. 69 f.). In der Folge korrigierte die Beklagte die Abrechnungen und legte mit Schriftsatz vom 03.11.2021 die endgültigen Fassungen für 2017 (Bl. 254 f.) und 2018 (Bl. 256 f.) und mit Schriftsatz vom 03.01.2022 für 2016 (Bl. 317 f.) vor.
Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Betriebskostenabrechnungen seien formell und materiell fehlerhaft. Zur Tragung von Stromkosten sei sie mangels vertraglicher Vereinbarung nicht verpflichtet. Die Umsatzsteuer sei fälschlicherweise auf Brutto- statt auf Nettobeträge berechnet worden. Die Gebäudeversicherung sei doppelt abgerechnet und die ("01")-Versicherung könne nicht in Gänze auf sie als Mieterin umgelegt werden. Hausmeisterkosten seien nicht angefallen. Heiz- und Warmwasserkosten für die Vorbereitungsküche müsse sie nicht erstatten, da sie diese nicht angemietet habe.
Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ordnungsgemäß über die von ihr gezahlten Betriebskostenvorschüsse für die Zeiträume 01.02.2016 bis 31.12.2016, 01.01.2017 bis 31.12.2017 und 01.01.2018 bis 30.04.2018 ordnungsgemäß abzurechnen. Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnungen hat die Klägerin ihre Klage mit Schriftsatz vom 11.11.2020 umgestellt und im Wege der Stufenklage zunächst beantragt, ihr Einsicht in sämtliche den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege zu gewähren. Unter erneuter Klageänderung hat die Klägerin zuletzt beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 10.372,64 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (05.05.2021) zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, die Parteien hätten sich mündlich darauf geeinigt, dass die Stromkosten für das Mietobjekt von der Klägerin zu tragen seien. Im Übrigen ist sie der Ansicht, korrekt über die Betriebskosten abgerechnet zu haben.
Das Landgericht hat mit Urteil vom 17.05.2022 (Bl. 382 f.) die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klageänderung sei sachdienlich, die Klage aber unbegründet. Ein Rückforderungsanspruch für das Jahr 2016 wegen verspäteter oder nicht ordnungsgemäßer Abrechnung bestehe nicht. Da das Mietverhältnis fortgedauert habe, sei die Klägerin auf ihr Zurückbehaltungsrecht zu verweisen, mit dem sie ab dem 01.01.2018 die (erneute) Abrechnung hätte erzwingen können. Denn zu diesem Zeitpunkt sei das Mietverhältnis noch nicht beendet gewesen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen für 2017 und 2018 bestehe nicht, weil die Beklagte formell und materiell ordnungsgemäß abgerechnet habe. ...