Buchführung des Verwalters

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Ein neubestellter Verwalter hatte die ihm vom Vorverwalter ausgehändigten Abrechnungsunterlagen beanstandet und für unzureichend angesehen, um selbst eine korrekte Abrechnung für das Geschäftsjahr unter früherer Verwaltung erstellen zu können. Bemängelt wurde, dass der Vorverwalter lediglich ein Buchungsjournal geführt habe, nicht aber die Kosten für die einzelnen Sachausgaben und die von den einzelnen Wohnungseigentümern erbrachten Hausgeldzahlungen getrennt zusammengestellt und saldiert habe. Ferner habe eine saldenmäßige Abrechnung zum Stichtag und eine bilanzähnliche Vermögensaufstellung evtl. Forderungen und Verbindlichkeiten sowie noch nicht abgerechneter Kosten gefehlt. In einem Verfahren auf Herausgabe entsprechender Unterlagen und Verpflichtung weiterer Kostenzuordnungen sowie Zusammenstellungen und Übersichten hat das AG Düsseldorf dem Antrag stattgegeben, während die Beschwerdeinstanzen (LG und OLG Düsseldorf) die Anträge des neubestellten Verwalters als Vertreter der Eigentümer zurückgewiesen haben.

2. Das OLG Düsseldorf hat u. a. ausgeführt, dass es zu den Pflichten des Verwalters nach § 28 WEG gehöre, eine Abrechnung nach Ablauf eines Geschäftsjahres aufzustellen und auf Verlangen der Mehrheit der Eigentümer Rechnung zu legen. Voraussetzung hierfür sei eine laufende Rechnungsführung (Buchführung), für die das WEG keine konkreten Erfordernisse aufstelle. Nach h.R.M. müsse die Buchführung und Abrechnung so geordnet und verständlich sein, dass den Wohnungseigentümern eine Überprüfung ohne Hinzuziehung von Steuerberatern oder Wirtschaftsprüfern möglich sei. Dies bedeute, dass die Buchführung des Verwalters klar und übersichtlich sein müsse; alle Geschäftsvorfälle müssten vollständig, fortlaufend und ohne Rückstände gebucht werden und alle Buchungen müssten sich durch lückenlose Belege nachprüfen lassen.

Diesen Erfordernissen sei der Vorverwalter nachgekommen, wenn er sämtliche Unterlagen von ihm unterhaltener Bankkonten überreicht habe, über die der gesamte Zahlungsverkehr der Gemeinschaft abgewickelt worden sei; dabei seien jedem Kontenauszug die Ein- und Auszahlungsbelege sowie die zu den Auszahlungsbelegen gehörenden Rechnungen, deren Umsätze auf dem jeweiligen Tagesauszug verbucht waren, beigefügt gewesen. Es sei also eine ordnungsgemäße Verbuchung und rechnerische Belegung vorgelegen. In Verbindung mit dem Abschluss für das Geschäftsjahr und dem Wirtschaftsplan für das Folgejahr sowie den Übersichten über die angefallenen Kosten (Sachkonten), die offene Wohngeldliste der WEG zum Stichtag und die Sollstellungen für Wohngeld der Wohnungseigentümer sei die neue Verwaltung auch nach Beurteilung des von den Vorinstanzen eingeholten Sachverständigengutachtens ohne weiteres in der Lage gewesen, die Buchführung des Vorverwalters ordnungsgemäß fortzuführen.

VerschiedeneBuchhaltungssysteme und etwa erforderliche Neubuchungen würden einer Ordnungsgemäßigkeit einer Buchführung des Vorverwalters nicht entgegenstehen. Den Antragstellern sei zwar zuzugeben, dass die Aufgliederung des gesamten Buchungsstoffes in verschiedene Kontengruppen, wie z. B. Bankkonten, Hausgeldkonten der einzelnen Wohnungseigentümer, Aufwandskonten für die Bewirtschaftungskosten, Ertragskonten für die zu vereinnahmenden Erträge, Rückstellungskonten und ein Abrechnungskonto, zweckmäßig sei, weil dies eine schnelle und einfache Übersicht über den jeweiligen Stand der einzelnen Geschäftsvorfälle und die finanzielle Situation der WEG ermöglichte; zu einer solchen Aufgliederung der einzelnen Konten sei ein Verwalter aber nicht unbedingt verpflichtet, solange seine Buchführung jedenfalls auch die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung und eine Überprüfung, mag sie auch langwieriger sein, durch die Wohnungseigentümer selbst zulasse. Die von der neuen Verwaltung aufgezeigte Art der Buchführung im Verfahren sei nur eine - zugegebenermaßen - sehr gut verständliche und übersichtliche Art der Buchführung; sie sei aber nicht der Maßstab für die Pflichten eines Verwalters im Rahmen ordnungsgemäßer Buchführung.

Im vorliegenden Fall hätten es die Vollständigkeit der Buchungen und der ihnen zugrundeliegenden Belege sowie die weiteren Kosten- und Erlösübersichten der Gemeinschaft ermöglicht, auch ohne Hinzuziehung eines Experten, die Buchführung des früheren Verwalters in angemessener Zeit zu überprüfen, zumal nach Sachverständigenäußerung das Buchführungssystem des Vorverwalters nicht unüblich sei. Die Überprüfung der Buchführung des Vorverwalters und eine anhand dieser Buchführung zu fertigende Jahresabrechnung mag zeitaufwendiger sein, als dies bei dem Buchführungssystem des neuen Verwalters der Fall sei, beides sei jedenfalls in einer angemessenen und den Wohnungseigentümern zumutbaren Zeit möglich. Der Vorverwalter sei damit seiner Pflicht nach § 28 WEG nachgekommen.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.1987, 3 Wx 275/86)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Die Entscheidung hät...