C. Bewertung der Immobilie / 1.2.3.1 Verfahrensarten

Die WertV stellt drei Verfahren zur Disposition, anhand derer die Wertermittlung anhand der vorstehenden Kriterien durchgeführt werden kann:

• Vergleichswertverfahren, §§ 13 – 14 WertV
• Ertragswertverfahren, §§ 15 – 20 WertV
• Sachwertverfahren, §§ 21 – 25 WertV

In § 7 Abs. 2 WertV ist nur vage erläutert, nach welchem Verfahren im Einzelfall eine Bewertung zu erfolgen hat. Dennoch hat sich ein Standard entwickelt.

Beim Vergleichswertverfahren werden andere Objekte mit bekanntem Wert herangezogen, das zu bewertende Objekt wird ins Verhältnis dazu gestellt. Es kann also umso weniger angewendet werden, je einzigartiger das zu bewertende Objekt ist bzw. je weniger Vergleichswerte bekannt sind.

Beim Ertragswertverfahren wird der Bodenwert anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt, § 15 Abs. 2 WertV. Die bauliche Anlage auf dem Grund wird nach Maßgabe des Rohertrages abzüglich der Bewirtschaftungskosten bewertet, § 16 Abs. 1 WertV. Rohertrag sind die eingehenden Mieten (Kaltmieten) und Pachten und sonstigen Einnahmen, die Folge der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung sind, § 17 Abs. 1 WertV. Gegebenenfalls sind statt der erzielten die erzielbaren Einnahmen zu ermitteln. Die abziehbaren Bewirtschaftungskosten sind:

• Abschreibung
• Verwaltungskosten (Personalkosten, Aufsichtskosten und Kosten des Jahresabschlusses sowie der Geschäftsführung)
• Betriebskosten (soweit keine Möglichkeit der Umlage über die Nebenkosten möglich ist)
• Instandhaltungskosten (d.h. die notwendigen Kosten, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch weiter zu ermöglichen, soweit er durch Abnutzung, Alterung oder Witterung beeinträchtigt wird)
• Mietausfallwagnis (d.h. Rückstellung für etwaige Mietausfälle inklusive der Kosten eines Räumungsrechtsstreits)

Der sich ergebende Ertrag (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) ist ein Jahresbetrag, der zu kapitalisieren ist. Der Kapitalisierungsfaktor ist abhängig vom Bodenzinssatz einerseits (als Abzugsposten) und der Restnutzungsdauer des Objektes andererseits, abzulesen aus der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV.

Die Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Anlage ergibt den Ertragswert des Objektes, § 13 Abs. 3 WertV.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei Renditeobjekten (OLG Düsseldorf, FamRZ 1989, 280) wie Mietwohngrundstücken.

Das Sachwertverfahren legt wie das Ertragswertverfahren bereits den Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren fest, § 21 Abs. 2 WertV. Der Wert der baulichen Anlage wird aber anders als beim Ertragswertverfahren bestimmt. Maßgeblich ist auf den Herstellungswert abzuheben. Dieser setzt sich zusammen aus

• Herstellungskosten (gewöhnliche Kosten je Raum- und Flächeneinheit)
• Alter des Objektes
• Baumängel und Bauschäden

• sonstige Faktoren

  • wirtschaftliche Überalterung
  • überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
  • erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der rechtlich zulässigen Nutzung.

Gerechnet wird mit Erfahrungswerten. Die Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Anlage ergibt den Sachwert, § 21 Abs. 5 WertV.

Am Ende eines Gutachtens erfolgt regelmäßig ein prozentualer Abschlag auf das rechnerisch gewonnene Ergebnis unter der Stichwort "Marktanpassung". Es lässt sich fast immer darum streiten, ob der angegebene Satz angemessen ist.