Damrau/Tanck, Praxiskommentar Erbrecht, BGB § 2311 Wert ... / b) Bewertung unbebauter Grundstücke

Rz. 117

Unbebaute Grundstücke sind grundsätzlich anhand der Vergleichswertmethode zu bewerten.^[417] Der Vergleich kann entweder anhand konkreter Verkaufsfälle^[418] durchgeführt werden (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV) oder auch mit Hilfe der nach § 196 BauGB ermittelten Bodenrichtwerte (§ 16 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV).^[419] In beiden Fällen muss aber sichergestellt werden, dass das Vergleichsgrundstück bzw. der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmt (§ 15 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV).^[420]

Rz. 118

Die von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) sind leicht zugänglich, denn sie werden veröffentlicht und jedermann kann hierüber Auskunft verlangen. Nachteilig ist aber, dass sie hinter den tatsächlichen Wertentwicklungen "hinterherhinken", da sie auf der Basis der in den letzten Jahren eingereichten, entgeltlichen Veräußerungsverträge nur in gewissen Abständen ermittelt werden. Zudem ist genau zu prüfen, ob die Erschließungsbeiträge und -kosten enthalten sind und ob das zu beurteilende Grundstück nach seinen wertbestimmenden Zustandsmerkmalen i.S.v. §§ 5, 6 ImmoWertV mit den Bodenrichtwerten auch vergleichbar ist.^[421]

Rz. 119

In Fällen, in denen die Vergleichsgrundstücke hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale von dem zu bewertenden Grundstück (erheblich) abweichen, muss dies entweder durch entsprechende Zu- oder Abschläge (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV) oder "in anderer geeigneter Weise" (§ 9 Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV) berücksichtigt werden. Grundstückspreise sind auch dann vergleichbar, wenn die Vergleichbarkeit der jeweiligen Grundstücke mit Hilfe von Indexreihen (§ 11 Abs. 1 ImmoWertV), von Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV) oder von Vergleichsfaktoren (§ 13 ImmoWertV)^[422] hergestellt werden kann.^[423] Eine weitere Berücksichtigung besonderer Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks ist bei solchen Überleitungsrechnungen i.d.R. nicht erforderlich.^[424]

Rz. 120

Da die konkreten Nutzungsabsichten des Erben im Rahmen der Ermittlung des gemeinen Werts – wie oben ausgeführt – keine Rolle spielen, hat bei baureifen Grundstücken die mangelnde Absicht des Erben, das Grundstück tatsächlich zu bebauen, hinsichtlich der Wertbestimmung keine Relevanz.^[425] Handelt es sich bei dem unbebauten Grundstück um Bauerwartungsland und unterscheidet sich das zu bewertende Grundstück durch diese Eigenschaft von den Vergleichsgrundstücken, ist der Vergleichswert um einen angemessenen Aufschlag zu erhöhen.^[426]

[417] BGH WM 2004, 2671, 2672; BGH FamRZ 1989, 1276, 1279; OLG Düsseldorf BB 1988, 1001, 1002; Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, Syst. Darst. Vergleichswertverfahren, Rn 2 f. m.w.N.; J. Mayer, ZEV 1994, 331, 333; BeckOGK/Blum, § 2311 Rn 179; Staudinger/Herzog [2015], § 2311 Rn 114; Gleiches gilt für den Bodenanteil bebauter Grundstücke, Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, Syst. Darst. Vergleichswertverfahren, Rn 5.

[418] Vgl. z.B. BGH NJW 2004, 2671, 2672.

[419] BGH NJW-RR 1990, 68; J. Mayer, ZEV 1994, 331, 333; Palandt/Weidlich, § 2311 Rn 6.

[420] J. Mayer, in: Mayer/Süß/Tanck/Bittler/Wälzholz, Handbuch Pflichtteilsrecht (1. Auflage 2003), § 4 Rn 67; vgl. hierzu ausführlich Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, Syst. Darst. Vergleichswertverfahren, Rn 8.

[421] Vgl. hierzu ausführlich Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, Syst. Darst. Vergleichswertverfahren, Rn 160 f.

[422] Die für die genannten Hilfsmittel benötigten Daten werden von den örtlichen Gutachterausschüssen berechnet.

[423] Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, Syst. Darst. Sachwertverfahren, Rn 177.

[424] Vgl. auch Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, § 15 ImmoWertV, Rn 28.

[425] J. Mayer, ZEV 1994, 331, 333; vgl. auch Soergel/Dieckmann, § 2311 Rn 33 zur Selbstnutzung baureifer Grundstücke; a.A. Weber, Gedanken zum Ertragswertprinzip des § 2312 BGB, BWNotZ 1992, 14, 16, der eine Berücksichtigung der Nutzungsabsichten des Erben fordert, da ansonsten die Entscheidungsfreiheit des Erben unangemessen beeinträchtigt würde.

[426] Vgl. OLG Stuttgart NJW 1967, 2410, 2411; Staudinger/Herzog [2015], § 2311 Rn 114; Kleiber, Marktwertermittlung nach der ImmoWertV, Syst. Darst. Sachwertverfahren, Rn 200 f.