Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftste ... / b) Vermietetes Grundstück

Rz. 12

Vermietet ist ein Grundstück, wenn für die Nutzungsüberlassung ein Entgelt, unabhängig von dessen Höhe, geschuldet wird. Es kommt auf die tatsächliche Durchführung einer entgeltlichen Überlassung an. Die Verpachtung ist im Gesetz nicht erwähnt, ebenfalls nicht die entgeltliche Überlassung infolge von dinglichen oder obligatorischen Nutzungsrechten, z.B. entgeltliches obligatorisches Wohnrecht.

Die unentgeltliche Überlassung ist nicht begünstigt. Auch die unentgeltliche Einräumung von anderen obligatorischen oder dinglichen Nutzungsrechten, z.B. die Einräumung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts, ist nicht der Vermietung zu Wohnzwecken gleichzustellen. Problematisch kann hier die ertragsteuerlich nicht anerkannte Vermietung, z.B. an einen nahen Angehörigen, sein. Im Zweifel ist dann auch für erbschaftsteuerliche Zwecke von einer unentgeltlichen Überlassung auszugehen. Wenn allerdings eine entgeltliche Vermietung stattgefunden hat, kann m.E. § 13d ErbStG unabhängig davon angewendet werden, ob eine ortsübliche Miete geschuldet wird. Bei "Scheinvermietungen" liegt objektiv eine versuchte oder ggf. vollendete Steuerhinterziehung vor.

Zum Leerstand siehe Rdn 15.

Rz. 13

Die Grundstücke müssen zu Wohnzwecken vermietet sein (Näheres siehe noch R E 13d Abs. 1, 5, 6 ErbStR 2019). Vermietet ist ein Grundstück, wenn für die Nutzungsüberlassung ein Entgelt, unabhängig von dessen Höhe, geschuldet wird. Die Nutzung einer vermieteten Wohnung zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist, z.B. durch Nutzung eines Arbeitszimmers.^[27] Eine gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung einer Wohnung ist unschädlich, wenn die Wohnnutzung überwiegt. Zur Auslegung des Begriffs "Wohnzwecke" kann auf die Erläuterungen zu § 181 Abs. 3 BewG (siehe § 181 BewG Rdn 5) und § 75 Abs. 2, 3 BewG zurückgegriffen werden. In der Regel wird es sich um vermietete Wohnungen handeln, nach dem Gesetzeswortlaut muss aber nicht eine Wohnung i.S.d. § 181 Abs. 9 BewG vermietet sein, d.h. wenn sich im Grundstück nicht voneinander abgetrennte Wohn- und Raumeinheiten befinden, die zu Wohnzwecken vermietet sind, müsste § 13d ErbStG auch anwendbar sein. Beispiel: Erwerb eines Hauses, in dem an einem gemeinsamen Flur mehrere Zimmer liegen und für alle Zimmer eine Gemeinschaftsküche und gemeinschaftlich zu nutzende Sanitärräume vorhanden sind. Garagen, Nebenräume und Nebengebäude dienen den Wohnzwecken, wenn sie an die Mieter vermietet sind. Bei Vermietung an Fremde (Nichtmieter) liegt keine Vermietung zu Wohnzwecken vor.^[28]

[27] Ein im Wohnbereich belegenes Arbeitszimmer stellt bewertungsrechtlich lediglich einen Raum dar, dem innerhalb der Nutzung zu Wohnzwecken eine dieser Nutzung nicht widersprechende Funktion zugewiesen ist (so BFH v. 9.11.1988 – II R 61/87, BStBl II 1988, 135). Ein von einem der Ehegatten genutztes häusliches Arbeitszimmer, das im Wohnbereich belegen ist, ist auch dann der Wohnnutzung der Ehegatten zuzurechnen, wenn es an den Arbeitgeber des Ehegatten vermietet ist (so BFH v. 26.2.2009 – II R 69/06, BStBl II 2009, 480).

[28] R E 13d Abs. 6 S. 1 ErbStR 2019.